Muitas discussões e mitos têm surgido em torno do novo Código de Processo Civil que entrou em vigor recentemente, sobretudo, no sentido de que a nova Lei teria trazido maior celeridade e efetividade na cobrança de débitos condominiais.
Em primeiro lugar, tal entendimento decorre da inclusão do referido crédito no rol de títulos executivos extrajudiciais, equiparando os débitos condominiais ao cheque ou à nota promissória.
De fato, o débito condominial constituído e não pago pelo condômino foi, de fato, alçado à categoria de títulos executivos extrajudiciais e, como tal, pode ser objeto de ação de execução em face do condômino inadimplente, possibilitando, desde o início, a penhora de bens do devedor para garantia do crédito do condomínio, o que, a princípio, pode causar um impacto maior na vida do inadimplente.
Essa premissa é verdadeira, mas a realidade é que as cotas condominiais têm particularidades que as afastam dos demais títulos executivos.
A principal diferença que separa os débitos condominiais das demais espécies de títulos executivos extrajudiciais é que, ao contrário dos cheques e das notas promissórias, a dívida condominial, em geral, sofre o acréscimo de uma nova parcela vencida a cada mês, por força do vencimento de trato sucessivo das parcelas.
O problema está justamente aí. As ações de execução possuem como pressuposto básico, que o débito seja certo ao tempo do ajuizamento da ação e, como tal, não se permite que o valor da cobrança sofra acréscimos mensais de parcelas vincendas, ou seja, uma vez distribuída a ação, até o final, apenas será possível a cobrança das cotas vencidas até a data da sua distribuição, admitindo-se apenas o acréscimo de atualização monetária e juros, mas não o acréscimo decorrente das cotas que se vencerem ao longo do processo.
Dito isso, os condomínios precisariam, a cada mês, mover uma nova ação de execução, executando a nova parcela vencida de cota condominial, ou aguardar alguns meses para distribuir uma nova execução, acumulando mais meses em aberto. Com isso, ao inverso de celeridade e efetividade, a necessidade de distribuição de novas demandas, multiplicando os atos processuais, acaba por gerar maior custo para o condomínio com custas judiciais, honorários de advogados e registros de penhoras, o que acaba inviabilizando a nova modalidade de perseguição do crédito por via da ação executiva.
Não bastasse isso, a execução, se defendida por meio de embargos, também poderá levar muito tempo até que seja realmente efetivada, com o efetivo recebimento pelo condomínio.
Dessa forma, a antiga ação de cobrança pelo procedimento comum, ainda que se afigure de forma imediata como sendo uma modalidade mais lenta e menos efetiva que a ação de execução, atingirá a finalidade pretendida, que é a cobrança das cotas condominiais vencidas e vincendas, com custo bastante inferior ao condomínio, que geralmente já se ressente pela ausência dos valores que deveriam estar sendo pagos pelo condômino inadimplente.
Certamente a nossa nova Lei traz uma série de vantagens e inovações que prometem simplificar e acelerar os procedimentos do processo civil brasileiro, contudo, salvo uma nova modificação legislativa que permita o acréscimo de novas parcelas vincendas em uma mesma ação de execução de cobrança de cotas condominiais, a nova sistemática apenas traz uma nova forma de execução de débitos já consolidados no tempo, mas está muito longe de se tornar uma modalidade padrão para cobranças de inadimplentes, como muito se tem alardeado.
