A síndica orgânica Tanila Savoy e imagens de antes e depois (acima, à esq.) da fachada do Ana Elisa: dever cumprido
Quem abraça a sindicatura, não tem jeito, cedo ou tarde se depara com ela, a ‘temida obra de fachada’, na visão de alguns síndicos. E a depender do estado do condomínio, quanto mais cedo melhor. Além da estética, essa intervenção contribui para a conservação da construção e a salubridade da habitação, isso sem contar que, na capital paulista, atende a lei municipal 10.518/88, que exige que as fachadas sejam pintadas ou lavadas no mínimo a cada cinco anos. O processo pode até dar trabalho, mas se bem conduzido – e com a parceria de uma empresa comprometida –, engrandece o trabalho do gestor.
“A manutenção de fachadas garante a integridade estrutural e a valorização estética dos edifícios.”
(Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)
A advogada Tanila Savoy, síndica orgânica do condomínio Ana Elisa, em Higienópolis, na área central de São Paulo, conseguiu entregar um total de 6.426 m2 de fachada restaurada aos condôminos das 74 unidades. Sua sensação de dever cumprido foi ainda mais enfática considerando-se particularidades da construção. “O prédio é referência no bairro em termos de arquitetura, com mais de 50 anos, e preserva características da época, como paredes internas de jacarandá. Por isso, mantivemos a cor e estilo originais da fachada. Pintar o edifício de outra tonalidade seria como apagar sua história e os moradores não estavam dispostos a isso. O que desejavam, conseguimos entregar: fachada limpa e cuidada”, comemora.
A síndica se dedicou plenamente à tarefa, analisando orçamentos de 11 empresas do setor. “A pintura foi aprovada para cumprirmos a legislação municipal. Não havia infiltrações, nem danos severos, mas as paredes haviam começado a descascar. Como o subsíndico é arquiteto, ele contribuiu muito com um olhar técnico para apontar o que seria preciso fazer”, comenta Tanila. “De minha parte, que não sou técnica da área, procurei entender como essas empresas se comportavam e quais eram as técnicas utilizadas na restauração. Quando recebi os orçamentos, separei todos de acordo com o porte das empresas e fui estudando o que teria que agregar em cada proposta. Por exemplo, às empresas de pequeno porte, aquelas sem funcionários registrados, eu precisaria agregar seguros individualizados para os prestadores e, a cada serviço agregado, o valor do contrato iria aumentar e sem haver o respaldo jurídico adequado”, explica.
Por fim, Tanila e o conselho decidiram-se por empresas mais estruturadas e chegaram a quatro grandes nomes. “Conversamos com os representantes dessas quatro empresas e filtramos aquelas cujos sócios vieram falar conosco para explicar o trabalho a ser desempenhado, e não um agente comercial. E então optamos pelo valor e negociação final que atendia melhor o condomínio.” Além desses critérios para refinar a busca, Tanila conta que foram consideradas questões importantes como regularidade fiscal das concorrentes por meio de certidões negativas.
Para a síndica orgânica, o trabalho despendido na seleção do prestador compensou. “A empresa finalizou o serviço em seis meses, dentro do previsto. E como o cronograma foi seguido à risca, conseguimos que a obra não interferisse muito na dinâmica dos moradores. Sempre enviávamos comunicados com antecedência para que as pessoas pudessem se programar e saber exatamente em qual face do prédio os funcionários estariam trabalhando”, arremata Tanila.
“A fachada externa de um edifício é um sistema complexo e a análise, avaliação e acompanhamento de um engenheiro é fundamental para o êxito esperado.”
(Charles Rovaron, diretor e engenheiro civil, Dumont Engenharia)
Recomeço de obra
Também em Higienópolis, num prédio erguido na década de 1950, a síndica profissional Adriana Araújo acompanha recém-iniciada obra de recuperação de fachada. O condomínio em questão é o Edifício Rubayat, com uma torre e 60 unidades, que carrega traços de uma época áurea. Ao assumir a administração em março de 2023, ela encontrou a reforma embargada. “Isso aconteceu porque a prestadora não realizou o serviço conforme o acordado, e teve seu contrato cancelado pela gestão anterior do condomínio”, relata. “Não foram instalados os pontos de ancoragem e os funcionários desciam pela cadeirinha com contrapeso e sem capacete, o que comprometia a segurança. Também não havia acompanhamento do supervisor na obra”, detalha.
A síndica profissional Adriana Araújo acompanha a retomada de obras no Rubayat, em Higienópolis
“A revitalização das fachadas é um investimento na preservação e valorização do condomínio. Estamos atravessando o melhor período do ano, do ponto de vista climático, para iniciar um projeto de restauração e pintura de fachadas.”
(João Milton Rodrigues de Oliveira, sócio-proprietário, Artom Pinturas Prediais)
Agora, com a nova contratada, a situação é o oposto. “Foram apresentadas todas as documentações pertinentes às regulamentações, como teste de arrancamento estático, que aponta as condições e capacidade técnica de dispositivos de ancoragem, e ART para pontos de ancoragem e inspeção de segurança”, ilustra. Ela comenta que o trabalho precisou começar do zero. “Para chegarmos à essa prestadora, primeiro o condomínio aprovou a contratação de uma empresa de engenharia para que pudéssemos equalizar as propostas das candidatas à reforma, de modo que os condôminos tivessem um único escopo na escolha da empresa que atuaria no condomínio”, fala a gestora.
Dentre as tarefas a serem executadas no Rubayat estão: remoção dos revestimentos danificados, tratamento de armaduras expostas, tratamento de trincas, recomposição do emboço danificado, lavagem por hidrojateamento, calafetação das janelas, pintura dos guarda-corpos das janelas, de portas de entrada, rufos, e dos gradis da cobertura e gradis do térreo e torre. A primeira etapa, de teste de percussão, já foi executada. Se tudo correr como previsto, a obra consumirá 180 dias úteis e secos.
Já no Villa Borghese, uma construção de 40 anos, na Vila Mariana, composta por três torres, Adriana está às voltas com impermeabilização e pintura de fachada. Recorreu à mesma empresa de laudos de engenharia em busca de um escopo da obra para entregar às participantes da concorrência e poder contar com propostas equalizadas. “Contratamos essa empresa para realizar uma vistoria geral com drone e emitir um laudo técnico com escopo da obra. Esse condomínio apresentou algumas infiltrações e com um laudo em mãos, adquirimos força para que a obra fosse aprovada pelos condôminos”.
Adriana menciona que contratar um parecer técnico é estratégico; os condôminos compreendem melhor a urgência de obras de fachada. Quanto à negociação com a prestadora que atuará no prédio, ela orienta aos colegas síndicos que seja feita uma análise jurídica do contrato para evitar surpresas. “Outro passo importante é o planejamento financeiro e apresentar o fluxo de caixa de maneira transparente para que se evite problemas futuros. Como síndicos somos obrigados a cumprir a legislação e mantermos as fachadas em ordem, e se fizermos de maneira correta e planejada, dará tudo certo”.
“Ao se decidir pela pintura da fachada, o condomínio precisa escolher não só uma empresa que trabalhe com as melhores técnicas e materiais do mercado, mas que também se preocupe com funcionários e moradores, seguindo normas e regulamentações de segurança.”
(Luciano Sena, consultor técnico, LCI Pinturas)
Sérgio Meira (à dir.) e Jaques Bushatsky, membros do Secovi-SP: integração de espaços
Sacada é parte da fachada?
O envidraçamento retrátil mudou o cenário das sacadas dos residenciais. Na esteira do fechamento com folhas de vidro, vieram as persianas, e a integração de sacada e sala a partir do nivelamento de altura e padronização do piso, junto ou não com a remoção da porta de correr – ou até de um tanto de parede que atrapalhe a plena união dos ambientes. Entretanto, lembrando que sacada faz parte da fachada, essa tendência atrita com regras de alteração em parede externa da torre? “As mudanças são aceitas, mas de modo que não descaracterizem a fachada, que é para não desvalorizar o patrimônio, então opta-se pela padronização de espessura e cor do vidro, e tonalidade e modelo da persiana”, diz Sérgio Meira, diretor de condomínios do Secovi-SP.
Sérgio, que é engenheiro e síndico profissional, enfatiza que há de se ter cuidado para não quebrar o conjunto arquitetônico. Sobre remover a porta de vidro e até mesmo parte da alvenaria que separa a sacada da sala, ele observa que os condomínios estão mais permissivos, mas desde que não se remova sequer um milímetro daquilo que for considerado parede estrutural.
Portanto, antes de qualquer obra, inclusive essa, é necessário que a unidade apresente ART ou RRT ao síndico ou à administração do condomínio. É preciso atenção também com a instalação da churrasqueira, caso o projeto da construtora contemple uma. “Se interferir no projeto de decoração da unidade, o condômino pode abrir mão da parte externa da churrasqueira, mas não deve jamais desmontar a continuidade do exaustor que percorre todos os andares”, orienta.
Com tudo pronto, esse espaço vira extensão da sala e, segundo Sérgio, fica a critério de cada morador cuidar de sua decoração, o que pode incluir pintar a parede da sacada com a mesma cor da parede da sala. ‘Já existe um consenso no mercado que, nessa situação, com fechamento adequado, o morador pode fazer as alterações que desejar”, explica. “Por outro lado, percebo também que há uma orientação para padronização do tipo de iluminação das sacadas. Olhando um prédio de fora, fica feio ver uma sacada com luz em tom ‘branco ambulância’, e na sacada acima, luz amarelada. Não importa a quantidade de lâmpadas determinada no projeto que o decorador fez para a sacada, mas sim que se mantenha a cor quente da lâmpada”.
No circuito imobiliário e condominial, comenta-se que uma vez fechada a sacada, essa área poderia se tornar computável para cálculos na cobrança de IPTU do imóvel. “Eu nunca vi acontecer nada assim, mas na assembleia que aprovar o fechamento, acho importante deixar claro que este risco existe”, comenta Sérgio.
Na opinião do advogado Jaques Bushatsky, pró-reitor da Universidade Corporativa Secovi-SP, integrar os espaços não faz propriamente aumentar a área útil de um apartamento. “Cada unidade tem uma determinada área que a gente chama de fração ideal, que corresponde a x metros quadrados internos. Quando o condômino tira a porta que vai para a varanda, se tem entendido que não tem acontecido nada que afete o condomínio. A área continua a mesma. Nós estamos falando também de um local que costuma ser entendido, pelo menos na jurisprudência mais recente, como área interna.”
O advogado compara remover a porta da sacada a retirar a de um dormitório: nada muda. “Eventualmente, pode ser que um prédio tenha sido aprovado com determinadas características de área não computável, e eventualmente esse local seria de uma área não computável que passaria a ter um uso semelhante ao da computável. Isso, em tese, poderia gerar alguma pesquisa, mas não vi isso acontecer ainda. Essas situações, óbvio, se ferirem alguma legislação, sim, podem acarretar problemas legais diante da alteração”, acrescenta Jaques.
“Quando se trata de revitalização de fachadas, o trabalho nas sacadas sempre é o ponto mais sensível da obra. Os profissionais escolhidos para essa etapa devem ter muita experiência, treinamento específico e perfil organizado.”
(Sérgio Ricardo Serem Calçada, CEO, Trinca SP)
“Para um projeto bem sucedido, a escolha das cores é um ponto muito importante, além do orçamento ela também impacta toda a experiência dos moradores com o condomínio, e da percepção de valor real do imóvel.”
(Eduardo Santos, diretor operacional, Trade Pintura Predial)
Matéria publicada na edição 302 jul/24 da Revista Direcional Condomínios
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