Prédios baixos crescem em estilo e modernidade com recuperação de fachada e pintura que explora a gama de cinzas da atualidade.
O serviço de revitalização preservou as características anteriores da fachada, como duo de tons e textura; recuperou as estruturas e trouxe contemporaneidade com a pintura
Construído há 40 anos, o Condomínio Conjunto Novo Butantã está de visual novo desde dezembro de 2022, quando foi entregue a obra de pintura da fachada, a qual remoçou a edificação com uma harmoniosa e moderna combinação de tons: gelo mais cinza grisalho. “O cinza é tendência nos edifícios e a tonalidade usada no condomínio é elegante”, destaca a síndica e advogada Alethea Meira, entre orgulhosa e aliviada com a conclusão do projeto que levou muito tempo até sair do papel e materializar-se nas paredes externas do edifício da zona oeste. Foram 18 meses entre aprovação da obra, cotação e escolha da prestadora de serviços, mais um ano e meio para execução do serviço, interrompido justamente na etapa inicial em razão da pandemia.
Junto com a recuperação e pintura da fachada, transcorreu a obra de impermeabilização de lajes de coberturas e dos estacionamentos. Esta ainda não foi completamente finalizada, mesmo assim Alethea vê motivos sufi cientes para comemorar, visto que o condomínio está “ganhando cara nova”, conforme suas palavras. Ela relata que ao assumir a gestão em 2017, encontrou o empreendimento em um estado deplorável. Pouco a pouco, o espaço vem sendo estruturalmente recuperado e também modernizado, como é o caso da implantação de minimercado de bandeira de conhecido grupo de origem francesa – em fase de instalação, ou dos leitores biométricos nos acessos de pedestres e veículos.
A jornada de revitalização não é fácil, como constata a síndica, até porque o condomínio não é pequeno. São 20 blocos de quatro andares mais o térreo, e área de lazer composta de quadra, churrasqueira, piscina, salões de festa, playground, pista de cooper e skate distribuídos em uma área de 26 mil m². “A área comum não era pintada há muito tempo, já as fachadas foram, 15 anos atrás. Desta vez, pintamos tudo, gradil, portões, muretas, pista de skate. Não dá para deixar apenas as fachadas bonitas e o restante feio”, comenta Alethea.
As características originais da fachada foram preservadas, tais como a pintura em dois tons, sendo o mais intenso usado para compor faixas verticais nas paredes externas. Assim como esse padrão estético, foi mantida a antiga textura, mas não propriamente por opção, e sim por medida prática e econômica. “Mantivemos a textura porque fi caria mais caro para removê-la; apenas refizemos as partes comprometidas”, entrega Alethea. Ela conta que durante a pintura da quadra, os pintores começaram a aplicar textura nas paredes do local para igualar com as das fachadas. “Quando eu percebi, pedi que removessem porque uma criança jogando bola poderia se machucar se batesse contra a parede”.
Para chegar ao duo de cores das fachadas do Conjunto Novo Butantã, Alethea fala que o conselho elegeu três combinações e as apresentou aos condôminos para que votassem por meio de enquete. Como o condomínio é composto principalmente por moradores mais maduros, muitos dos quais compraram o imóvel ainda na planta, a preferência por papel é bastante relevante entre os condôminos, motivo pelo qual a enquete consistiu de um formulário físico com as tonalidades demarcadas em colorido. “Mas foi válido porque tivemos significativa participação dos moradores nesse processo de escolha”, constata a gestora.
A síndica profissional Alethea Meira promoveu a pintura das fachadas, portões, muretas, entre outras áreas do Condomínio Conjunto Novo Butantã
Alethea conseguiu aprovar a obra de pintura e impermeabilização orçada em 1 milhão e 500 mil reais. Na seleção das empresas com o mesmo escopo, duas chegaram à reta final da concorrência, empatando no valor. “São duas excelentes empresas, com destaque no mercado, mas o critério de desempate em assembleia foi o de maior número de parcelas com menor valor nas mensalidades, o que facilitou bem o pagamento para os condôminos, pois muitos já são aposentados”.
A síndica, porém, sugeriu em assembleia acrescentar um pequeno valor extra nos rateios mensais, uma estratégia para o caso de ter de lidar com despesas imprevistas no decurso das obras. “Hoje em dia existe muita tecnologia envolvida para detectar problemas estruturais de antemão e, nas fachadas, é possível traçar um mapeamento bastante preciso, mas ainda assim pode aparecer algum problema no meio do caminho e o reparo será cobrado à parte do valor orçado”, comenta. “É importante que o condomínio tenha uma reserva”, acrescenta a síndica.
Argumentos incontestáveis
Para chegar até o momento da aprovação das obras de impermeabilização e fachada, antes a síndica precisou contratar um engenheiro perito para fornecer um laudo técnico da edificação. “O condomínio estava tão deteriorado que tínhamos que elencar prioridades antes de iniciarmos os trabalhos”, explica. Os condôminos até queriam melhorias, mesmo assim, diante de recursos financeiros não tão amplos, estavam receosos e a síndica teve que ter muita paciência e usar de argumentos irrefutáveis para dar o start no processo de mudanças no condomínio.
A própria contratação do engenheiro foi precedida de explicações convincentes, afinal não se tratava de um gasto, mas sim de um investimento, o qual apontaria uma direção para iniciar as benfeitorias tão desejadas. “Expliquei a eles que o engenheiro era um profissional qualificado para essa consultoria e esse trabalho tinha um valor; se designássemos a tarefa para alguém que não fosse especializado, aí sim, estaríamos desperdiçando dinheiro”. Já na aprovação do investimento nos serviços de impermeabilização e pintura, Alethea argumentou que, caso os problemas de infiltração não fossem sanados, o condomínio poderia vir a ter prejuízos. Teria, por exemplo, que ressarcir eventuais danos nos apartamentos que apresentassem problemas derivados do estado desgastado das mantas nas lajes, ou de comprometimentos nas fachadas, tais como paredes e mobiliário úmidos e embolorados.
Outro argumento incontestável usado por Alethea foi alertar a massa condominial sobre Lei 10.518, criada em 1988, que diz que as fachadas deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas. “Com legislação a gente não discute, temos de deixar claro esse ponto, e esclarecer que o condomínio pode ser multado se não cumprir a lei”, fala a síndica. “Nós, síndicos, temos de argumentar o tempo todo, senão fica impossível trabalharmos. Eu argumento que a pintura de fachada valoriza o imóvel em até 20%, então pergunto se não é preferível ratear um valor para deixar o imóvel mais bonito e valorizado do que ratear o custo de uma multa, afinal teriam de pagar do mesmo jeito”.
Sobre a aplicação da multa por descumprimento da lei dos anos 1980, a síndica alerta que a denúncia pode partir dos próprios moradores. “O que enseja a multa é a denúncia. Se um condômino denuncia o seu condomínio, alegando que a fachada não é pintada há determinado tempo, que o síndico está ciente, e que nada fez, esse condomínio será vistoriado e notificado pelos órgãos da prefeitura e, então, se ainda assim não cumprir com o procedimento, será multado”, explica Alethea.
Tem mais: como a responsabilidade civil é do síndico, se ficar comprovado que ele nunca levou o tema para assembleia e deixou depreciar o imóvel, pode responder civilmente pela situação. “O artigo 1348 do Código Civil diz que compete ao sindico zelar pelas áreas comuns. Na cidade, cobramos a zeladoria do Prefeito; no condomínio, é cobrada do síndico. Se o condomínio for multado por descumprimento da legislação da fachada, poderá até ratear o pagamento dessa despesa entre os condôminos, mas depois cobrar do síndico o ressarcimento, fazendo com que devolva esse valor para o caixa do condomínio, afinal, era obrigação dele fazer valer a lei, o que não ocorreu”.
A sindica profi ssional Carla Regina Santos se sente gratifi cada em fazer parte da transformação do condomínio; as imagens mostram as fachadas antes degradadas e hoje recuperadas
A síndica profissional Carla Regina Santos, valeu-se da legislação municipal para conseguir aprovar a obra de recuperação de fachada do Residencial Coemil XVIII, um condomínio com seis torres baixas e 144 apartamentos, no Parque São Rafael. “Eu assumi a gestão em novembro de 2018, e no seguinte comecei a cotar empresas para restaurar a fachada, mas os moradores estavam muito receosos em aprovar essa reforma”, conta. “Para conseguir a aprovação, justifiquei que existia uma legislação e que bastava um único morador fazer uma denúncia para que o condomínio fosse multado. Uma das condições para que eu continuasse a atender esse condomínio era que eles entendessem a necessidade e importância dessa reforma”, explica a síndica.
De acordo com a gestora, a construção, de 1994 havia passado por reforma de fachada apenas uma vez, 12 anos atrás, com resultado nada bom. “A obra anterior custou acima de R$ 600 mil, valor maior do que o cobrado pela reforma atual, e depois de 60 dias começaram a aparecer os problemas. Quando eu cheguei ao condomínio, o estado já era péssimo, mas os condôminos não queriam tomar nenhuma providência. Alguns moradores diziam que a restauração seria apenas mais uma obra cara e malsucedida para tirar dinheiro deles”, narra Carla Regina.
Com a pandemia, os imóveis perderam muitos inquilinos e o mau aspecto do condomínio interferiu em novas locações ou vendas. Fora isso, os condôminos, confinados, passaram a ficar mais tempo em habitações com umidade, e o conjunto de fatores foi ao encontro da aprovação da reforma. “Estamos ainda no meio da obra, mas já podemos notar a diferença e calcular a valorização do condomínio, que está ficando bonito, com cores atuais, dois tons de cinza. Digo que a pintura é a cereja do bolo, vem depois da recuperação estrutural”.
Enquanto síndica, Carla Regina diz que se sente gratificada com os rumos da reforma. “Essa obra foi uma questão de honra para mim. Olhar em volta e se dar conta de que você está fazendo a diferença em um lugar que se pagou tanto para não ter nada, é recompensador”.
Procedimentos de segurança
Nas obras de fachada de condomínios, limpeza e pintura, é necessário que os funcionários trabalhem dentro de regras de prevenção de acidentes. “O Guia Prático: orientação e manutenção para condomínios residenciais, do Secovi-SP” disponibiliza as Normas Regulamentadoras reproduzidas a seguir. Confira:
- Andaimes e cadeiras suspensas só podem ser operadas por pessoas habilitadas, treinadas e com aptidão atestada em exame médico.
- Não utilizar andaimes e cadeiras improvisados.
- Usar andaimes ou cadeira suspensa com cinturão de segurança ligado a cabo guia com trava-quedas.
- Deve ser usado capacete de segurança com jugular, além de outros EPIs (Equipamentos de Proteção Individual), de acordo com a tarefa.
- Só passar do edifício ao andaime ou à cadeira suspensa após conectar o trava-quedas ao cabo guia, e só se desconectar do cabo guia após retornar ao edifício.
- Não trabalhar com chuva ou vento.
- Não utilizar cabos de sustentação danifi cados.
- Utilizar ponto de ancoragem com resistência mecânica compatível.
- Isolar o local abaixo dos trabalhos em fachada para impedir a presença de pessoas.
- Existindo risco de queda de materiais nas edifi cações vizinhas, estas devem ser protegidas.
Matéria publicada na edição 290 jun/2023 da Revista Direcional Condomínios
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