POLÊMICAS ENVOLVEM QUÓRUM E PADRONIZAÇÃO DO ENVIDRAÇAMENTO
Nos anúnci os de lançamentos imobiliários chamam atenção os terraços gourmet. Com áreas próximas a de uma sala, as varandas são as grandes estrelas dos novos apartamentos e convidam ao fechamento com vidros. Porém, raros são os prédios que trazem em suas convenções e regulamentos orientações e encaminhamentos legais ao envidraçamento. E, diante da indefinição, o caminho fica aberto para longas e tumultuadas assembleias. Cleide Fortunatti é gerente de uma administradora e tem presenciado inúmeras assembleias onde o tema é o assunto central. “Já vi casos como o de um condomínio que teve sete assembleias discutindo se a sacada podia ou não ser fechada. Até laudo de impacto do peso dos vidros na estrutura das varandas foi solicitado a um engenheiro. Ele alegou que não haveria problemas estruturais com o fechamento e finalmente houve a aprovação”, lembra.
Em outro condomínio atendido por Cleide, onde os apartamentos têm uma varanda de cerca de 70 metros quadrados, foi aprovado um fechamento padronizado, não obrigatório, sem grandes discussões. Em outra assembleia, o grande dilema foi aprovar um tipo de cortina que não alterasse ainda mais a fachada. Finalmente, foi definido um padrão, acompanhando o utilizado pela construtora nas áreas comuns. Cleide comenta que, na grande maioria dos prédios, fecha a varanda quem quer. “Mas na prática, vejo que até aqueles que votam contra acabam fechando. O ideal seria que as próprias construtoras entregassem o prédio já com um padrão definido de fechamento e regulamentando se o fechamento é ou não permitido. Raramente os condomínios conseguem o quórum de 2/3, que dirá o de 100%, exigido para alteração de fachada”, constata.
Quando o assunto é fechamento de sacada, a grande discussão é se o procedimento é considerado alteração da fachada. O advogado Cristiano de Souza Oliveira gosta de orientar os síndicos com o que diz a lei. O artigo 10º da Lei 4.591/64 diz que é proibido a qualquer condômino “alterar a forma externa da fachada e decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação”.
Já o Código Civil vigente determina, no artigo 1.336, entre os deveres do condômino: não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação; e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Cristiano comenta que o novo Código Civil repete o teor e a essência da Lei de Condomínios, porém só a Lei 4.591/64 trata do quórum de 100% para aprovação dos condôminos. Portanto, a lei é clara e não devem pairar dúvidas, constata Cristiano. “Para permitir o fechamento de sacada o condomínio precisa da aquiescência da unanimidade dos condôminos.” Apesar da exigência legal do quórum de 100%, os tribunais têm visto a questão de forma bem subjetiva, pondera o advogado. “Muitos julgadores seguem a letra fria da lei. Porém, há também entendimentos mais avançados, que pensam na vida condominial de forma mais prática, e para os quais a estética é subjetiva”, explica.
mas diminuir os atritos.”
Matéria publicada na edição 152 nov/10 da Revista Direcional Condomínios
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