Espaços mal dimensionados ou pouco aproveitados, com problemas de infiltração, iluminação inadequada, além de pisos e pinturas desgastadas, transformam as garagens dos condomínios em vitrine negativa desses empreendimentos.
A falta de manutenção constante das garagens dos condomínios representa a grande vilã para esses ambientes, geralmente protelados na hora de se aprovar melhorias. Em uma cidade como São Paulo, repleta de carros, é comum encontrar garagens deterioradas ou mal aproveitadas, observa Carlos Santos, que atua como gestor de riscos em edificações. “Por ser um lugar que também abriga outros locais vitais para o condomínio, ele não pode ser esquecido”, diz.
De acordo com o técnico, os síndicos não costumam manter o hábito de observar atentamente todos os aspectos deste espaço. “Eles deixam esse trabalho para o zelador que, além de muitas vezes não realizar isso com a frequência devida, também não dá feedback a respeito das inspeções.” Assim, a primeira dica que o gestor deixa à administração condominial é que passe a fazer inspeção das garagens de forma organizada, com disciplina e comunicação obrigatória dos problemas identificados. “Se for realizada uma planilha simples com os pontos que precisam ser analisados, contendo a data e o intervalo entre cada vistoria, já será um grande ponto a favor”, diz.
MANIA DE DEPÓSITO
Outra dica importante é evitar que a garagem do condomínio se transforme em depósito, com acúmulo de materiais. “Muitos prédios estão enchendo esses espaços e obstruindo setores importantes, como os que dão acesso à drenagem e energia do edifício”, alerta Carlos Santos. O gestor relata que, certa vez, visitou um edifício em que um carro costumava ser estacionado em cima do poço de drenagem. Se houvesse algum tipo de problema, inundação ou a necessidade de vistoriar o local, os funcionários teriam dificuldades para resolver a questão. Dessa forma, durante as visitas ao ambiente, os síndicos ou zeladores devem constantemente realizar uma “faxina”, eliminando obstruções, com especial atenção para aquelas que dificultem o acesso aos recursos de emergência (extintores de incêndio, mangueiras etc.). Além disso, usar parte da garagem para acumular lixo reciclável – mesmo que seja em um lugar vazio – não é recomendado pelo gestor. Ele diz que materiais desse tipo podem ser incendiados facilmente e, por estarem próximos a tantos carros, representam literalmente uma combinação explosiva.
SINALIZAÇÃO E INFILTRAÇÕES
Muitos condomínios possuem tubulações suspensas nas garagens, por onde circulam o gás, água e resíduos que devem ser manuseados com cuidado. O problema, segundo o gestor, começa quando inexiste sinalização correta a respeito da altura apropriada dos veículos, de forma que consigam passar sob elas sem causar danos. Para conservar o ambiente seguro, é preciso começar a considerar o tamanho dos carros estacionados no local. “Muitas vezes os moradores medem apenas os portões, mas isso não é suficiente”, alerta Santos. “Sinalização clara faz parte das regras importantes para se manter o ambiente sempre em bom estado”, explica, assim como a iluminação, cuidando-se para que a garagem não tenha pontos escuros nem penumbras.
E como parte disso, a pintura cumpre um papel importante e deve trazer as cores amarela e preta onde forem obrigatórias, mas o restante das paredes em tons claros, de preferência brancas, evitando dar ao local uma aparência sombria. Quanto às infiltrações, uma inspeção semanal das garagens ajuda a evitar surpresas e o agravamento dos problemas. Se os pontos forem detectados ainda em estado inicial, contratar uma empresa especializada pode sair mais barato e render um serviço mais eficaz. “O que não pode é utilizar calhas para administrar vazamentos e outras situações parecidas. Dessa forma o problema nunca se soluciona”, finaliza.
LIMPEZA, ÁREA CRÍTICA
Outro erro muito comum na manutenção das garagens está na lavagem de seu piso com água, destaca o engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira. O certo é fazer a limpeza à seco, com varrição ou máquina de lavagem com aspiração, orienta o especialista. “Pisos laváveis são aqueles impermeabilizados, e geralmente os pisos desse espaço – por serem áreas cobertas – não possuem essa necessidade”, complementa. Contudo, Oliveira indica fazer a impermeabilização nos casos de garagens com mais de um andar, em que o piso também possua a função de cobertura para outro nível ou pavimento. No mais, o engenheiro diz que os cuidados na limpeza podem variar de acordo com o projeto e os materiais aplicados no espaço. O Manual de Prevenção Preventiva do prédio continua, portanto, sendo bom guia do que precisa ser feito. Ele deve estar sempre às mãos dos zeladores, defende o engenheiro.
PARCERIA NA CONSERVAÇÃO
Para trazer melhorias à edificação, um trabalho conjunto e transparente com os condôminos apresenta muitas vantagens, como na revitalização das garagens, destaca a síndica Margarete Alvarez, do Condomínio Ideali, localizado no Parque Vila Prudente, zona Leste de São Paulo. Recentemente, sua administração promoveu um remanejamento das demarcações na garagem, o que contou com a anuência dos moradores e permitiu aumentar o tamanho de quatro vagas, além de criar a do zelador.
As quatro vagas cresceram cerca de 40 cm – uma grande vitória, já que os carros maiores geravam reclamações constantes entre os moradores ao deixarem o espaço apertado. A ideia de fazer a intervenção surgiu de um condômino, engenheiro, que realizou um estudo apresentando as possibilidades de mudança para a síndica. De bom grado, ela diz ter aceitado a proposta e trabalhado para que o plano se concretizasse.
A mudança, segundo Margarete, agradou a todos moradores, que agora conseguem estacionar os carros com mais liberdade. Para a distribuição das vagas, sorteios são realizados anualmente entre os condôminos (incluindo a vaga do zelador). Isso facilitou a própria manutenção, comemora Margarete, em função do espaço remanejado e da distribuição numerada. O estacionamento recebe visitas constantes do zelador para ver “se tudo está funcionando bem”. O piso de concreto é varrido semanalmente, mas a cada seis meses recebe lavagem completa realizada por empresa especializada.
“Sugiro que o gestor seja sempre transparente a respeito das necessidades de cuidados preventivos, emergenciais e de melhorias dentro do prédio”, defende. “E quando forem trazidas ideias, ele precisa estar aberto a sugestões e também a pedir ajuda quando não dominar determinados assuntos.”
Matéria publicada na edição – 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios
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