Administrar um condomínio, assim como qualquer entidade ou associação, carece de conhecimento; não profundo, mas de um domínio minimamente razoável de certos assuntos. Não se defende aqui que um gestor detenha conhecimentos especializados, mas uma visão geral que possa auxiliar as negociações dos contratos, por exemplo.
Neste sentido, o síndico – representante e administrador legal de um condomínio, sempre possui dúvidas sobre o que seria uma cláusula abusiva nas relações contratuais com os fornecedores.
No caso do elevador, inicialmente temos que ter em mente que sendo este um veículo de transporte, ele deve receber cuidados técnicos, inclusive estabelecidos por uma legislação rigorosa em São Paulo e por normas de âmbito federal. Para resguardar o condomínio na operação e manutenção dos elevadores, deve haver um contrato claramente negociado e firmado entre as partes. Ou seja, o tipo de serviço que será prestado demanda ser acordado e ficar bem transparente, incluindo a maneira como será prestado e no que não será prestado.
A lei brasileira não traz uma definição clara sobre o que seria abusivo em uma relação contratual, deixando que, para cada caso concreto, a situação seja avaliada (e confirmada ou não). Sabe-se, no entanto, que a negociação e a contratação devem ser orientadas pela boa-fé, e que se houver afronta a tal princípio, como uma cláusula entendida como abusiva, esta acabará por ser considerada nula ainda que estipulada em contrato. Nosso ordenamento jurídico orienta que as pré-negociações sejam inclusive guardadas para esse tipo de embate, levantando-se exatamente o que se queria e o que se negociou.
Assim, podemos dizer que para se configurar a abusividade em cláusulas contidas em um contrato, temos que caracterizar a ocorrência de um desequilíbrio entre as partes, um prejuízo, ainda que sutil em relação à confiança que o consumidor depositou sobre o prestador de serviços para atuar em seu ambiente e em prol de seu patrimônio. O Código de Defesa do Consumidor, Art. 51, traz um elenco de situações que podem se revelar como cláusulas abusivas e assim serem nulas de pleno direito.
Na prática, entre os elevadores, observam-se exemplos de abusividade nas exigências de longo período de aviso prévio de rescisão; ao se exonerar a empresa de responsabilidades; não apresentar orçamentos prévios de peças; deixar de incluir de forma clara o que não está coberto; além de obter junto aos síndicos autorizações para que o prestador de serviços altere o contrato sem negociação e aprovação prévia.
Outra situação bastante comum entre os condomínios e os fornecedores da área está no contrato casado entre venda, manutenção e modernização (sob riscos de consequente perda de garantia), bem como a reserva do software de operação do equipamento (tornando a manutenção impraticável por outras empresas). É um assunto que iremos tratar em novo artigo, que está disponível no site da Direcional Condomínios (Consulte em www.direcionalcondominios/ colunistas – Cristiano De Souza Oliveira)
De qualquer maneira, podemos antecipar aqui que uma boa forma de evitar tais inserções prejudiciais aos interesses do condomínio é buscar o auxílio de uma assessoria jurídica de confiança para analisar o contrato a ser firmado, isso depois de ter ocorrido uma boa negociação entre as partes. Importante salientar também que ninguém é obrigado a aceitar um contrato padrão, também chamado de adesão.
Se, porém, o inevitável já ocorreu e o síndico se vê diante de uma situação que considera abusiva, inicialmente ele deverá procurar o diálogo com o fornecedor, visando a uma solução pacífica e à preservação de uma boa relação, ainda que não mais de consumo, porém, menos desgastada. No mais, cabe sempre ao Poder Judiciário, em última análise, uma decisão final sobre a questão.
Matéria publicada na edição – 199 de mar/2015 da Revista Direcional Condomínios
