Conhecer o contrato e entender quais são as responsabilidades da construtora e do comprador são fundamentais para evitar problemas.
Após um período de baixa, o mercado imobiliário tem demonstrado sinais de reação. Em pesquisa divulgada pelo Secovi-SP, no acumulado de 12 meses (fevereiro de 2018 a janeiro de 2019), foram vendidas 29.859 unidades, um aumento de 20,9% em comparação ao mesmo período de 2018, quando as vendas totalizaram 24.699 unidades. Mas, como boa parte destes imóveis ainda está na planta ou em construção, especialista explica como se cercar de precauções contra atrasos e agir em caso de promessas não cumpridas.
O engenheiro civil Hermes Luiz Bolinelli, membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP), esclarece alguns pontos fundamentais para não ter surpresa durante ou depois da compra de um imóvel nestas condições:
1) Conheça os detalhes do contrato e do negócio
Não apenas ler, mas entender, questionar e se informar adequadamente em relação aos seus direitos e deveres e ao bem que está sendo comprado. “A construtora faz isso todos os dias, é o negócio dela. Já o futuro dono está comprando o seu primeiro ou segundo e, provavelmente, último imóvel. Então, conhecer detalhes deste negócio é muito importante. Na dúvida, procurar sempre uma ajuda especializada com um profissional de confiança. Vale conhecer, também, a Lei 4.591, de 16/12/1964, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, explica o especialista.
2) Responsabilidade da construtora
A construtora responderá pelos vícios, defeitos, estabilidade, entre outros, pelo prazo legal e contratual, desde que as irregularidades tenham origem em projetos e/ou na sua execução, seja por falha humana, má execução ou utilização de material inadequado.
O engenheiro destaca, entretanto, que “o adquirente, ao tomar posse do imóvel, passa a ser responsável, desde a entrega e posse formal, pela manutenção adequada da unidade habitacional e das áreas e equipamentos comuns. Esta manutenção terá como base as informações prestadas formalmente pela construtora (Manual do Proprietário do Imóvel, Manual do Síndico), na entrega.
3) A importância da vistoria antes da entrega
Este é um dos principais pontos de conferência do que foi prometido e o que foi entregue. É um procedimento fundamental para verificação de presença de vícios e/ou defeitos que podem acarretar em reparações por parte da construtora, abatimento de valor ou até cancelamento do contrato. Um profissional especialista pode contribuir muito neste ponto, evitando dores de cabeça aos novos proprietários / moradores.
4) Como proceder em caso de irregularidades
Caso seja constatado algum problema durante a vistoria de entrega, deve-se solicitar as devidas ações junto à construtora e só tomar posse quando as mesmas estiverem solucionadas. Quando se tratar de vício oculto ou defeitos que só se manifestam posteriormente, o comprador deve comunicar imediatamente a construtora por meio físico e formal, obtendo a devida ciência por escrito dos responsáveis. Isso é muito importante devido à necessidade de observação dos prazos legais de reclamação (prescrição, decadência).
5) Em caso de problema durante a obra e que comprometa o empreendimento, é possível reaver o valor investido?
O ex-presidente Michel Temer sancionou no final de 2018 o projeto de lei que prevê multa de até 50% para quem desiste da compra de um imóvel na planta. Antes, as construtoras ficavam com 10% a 25% do valor já pago pelos clientes que desistiam da compra de um imóvel na planta. Como a lei não era clara sobre o tema, este percentual era definido pela Justiça. Nos contratos assinados a partir de então, as empresas podem prever multas de até 50%.
6) Amparo da lei
Por se tratar de uma relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078, de 11/09/1990 – também abrange a compra de bens duráveis como apartamentos e casas. Além disso, o Art. 618, da Lei 10.406/2002 (Código Civil), trata sobre prazo para reclamações. Também em normas técnicas da ABNT e, principalmente, em farta jurisprudência existente. “Aqui reforço que cada caso merece atenção dedicada e consulta a um profissional especializado”, finaliza o engenheiro.
