Mantas e injeções são soluções do mercado para resolver problemas de infiltração. Um profissional especializado pode recomendar com propriedade qual o método indicado para a situação e as particularidades de cada condomínio.
O síndico Felipe Meireles contratou serviço de impermeabilização por injeção para resolver problemas na laje da garagem, com pontos comprometidos por infiltração, como os retratados nas fotos
Solução do segmento de impermeabilizações, o sistema de injeção química despertou a atenção do síndico profissional Felipe Meireles, que investiu no método para resolver um problema na garagem de um condomínio de alto padrão na zona sul sob sua gestão. A edificação, construída nos anos 1970, possui uma garagem para cerca de 100 veículos. Sobre ela se localizam a torre de apartamentos, as áreas de circulação e um extenso jardim com vegetação nativa. Quando o gestor assumiu o condomínio, se deparou com um problema: vazamento no teto da garagem. Ao passo que procurava uma forma apropriada de resolver a situação, recorreu a paliativos como colocar calhas para captação da água.
O síndico observa que expirou a validade da antiga manta asfáltica aplicada na superfície externa. “Manta tem vida útil; depois disso, com a mudança de temperatura, começa a enrijecer e trinca com qualquer movimentação do terreno. A água vaza por essas fissuras, e foi o que aconteceu nesse condomínio. Porém, ainda não era a hora de trocar o piso da área comum, por isso não substituímos a manta”, explana Felipe. Outro ponto a ser considerado foi o jardim. “Se fossemos mexer nele para remover o antigo revestimento impermeabilizante, teríamos de pedir autorização à Prefeitura por causa das espécies nativas, o que demandaria mais tempo e trabalho”, acrescenta. Em função dessa conjuntura, Felipe concluiu que o sistema de injeção, atuando nos pontos de infiltração de baixo para cima (da laje da garagem para a superfície), seria o mais adequado.
Enquanto pesquisava sobre o método, o síndico se surpreendeu. “O produto é injetado na forma líquida e na hora que encontra água, ele se expande em até oito vezes para fazer a vedação. Foi desenvolvido décadas atrás para acabar com vazamentos em túneis e grandes obras”, comenta. A empresa contratada pelo condomínio, em maio de 2022, removeu as partes comprometidas pela infiltração, utilizou o sistema de injeção de poliuretano e rebocou a área tratada. “Ficou muito bom o serviço, depois foi só chamarmos uma empresa de pintura”, conta.
Felipe, que tem 15 condomínios em carteira, pretende adotar o método em outras edificações. “Todo prédio antigo tem problema de infiltração e a grande maioria não consegue tratar por causa do custo. Quando você apresenta o valor, as pessoas dizem coisas como ‘ah, não está vazando sobre o meu carro’ e ‘pinga só quando chove’. Elas não dão a devida importância. Tem um aspecto cultural também. É mais fácil você convencer a massa condominial de que precisa fazer a impermeabilização para mudar o layout do térreo com um piso mais atual, do que pelo problema da infiltração em si”, analisa o síndico.
O gestor conclui que o sistema por injeção é mais “palatável para o condômino” não apenas devido a um custo inferior ao das mantas, mas também por não envolver muita movimentação. “Em um serviço convencional, você precisa arrebentar tudo, é custoso e difícil. E se tiver um jardim bonito, por exemplo, vai matar as plantas, tirar toda aquela terra e colocar aonde? Depois será necessário fazer a reconstituição”, observa. No entanto, Felipe reconhece que no mundo condominial há necessidades distintas e espaço para ambos os sistemas de impermeabilização. “No momento, estou com uma obra de laje de cobertura em prédio comercial e vamos colocar uma nova manta asfáltica”, comenta.
‘Expert’ em infiltrações
A síndica profissional Isabelle Lavin Haddad brinca que impermeabilizações são parte de seu cotidiano. “Todo condomínio que assumo, preciso fazer obra de impermeabilização, é impressionante”. Conforme a demanda, ela contrata serviços de impermeabilização por injeção química, manta asfáltica ou manta líquida, ou até unifica os métodos. No condomínio Green Garden, Vila Nova Conceição, zona sul, onde é síndica orgânica, Isabelle conta que em situações pontuais, como os vazamentos da garagem, a solução por injeção foi a escolha mais adequada – inclusive, um dos reparos feitos ainda na gestão anterior, já completou 15 anos sem dar problemas.
O campeão de obras de impermeabilização da carteira de condomínios de Isabelle é o Campo Belíssimo, implantado há 12 anos no Campo Belo, zona sul. O condomínio-clube com duas torres e 220 unidades no total, ocupa um quarteirão e dispõe de muitas opções de lazer, como as piscinas (adulto e infantil), com decks de 600 m2, o que deflagrou em 2022 uma obra vultosa e inesperada. “À princípio, nós iríamos apenas substituir os decks porque a madeira estava podre, mas com a remoção, descobrimos que a impermeabilização em volta das piscinas havia se deteriorado. Na laje abaixo das piscinas, fica a garagem e já havíamos percebido pequenos pontos de umidade, mas não imaginávamos que a causa fosse essa”, comenta.
Isabelle expôs a situação, às claras, aos condôminos. “Foi aquele ‘auê’ porque a metragem do entorno das piscinas é gigante, seria um trabalho demorado e de custo significativo. Mas os condôminos concordaram, não havia sentido algum prosseguir com a substituição dos decks sem resolver o problema porque, mais cedo ou mais tarde, teríamos de refazer essa impermeabilização e arrancar o madeiramento novo nesse processo”, relata.
Durante remoção de decks para substituição, a síndica profissional Isabelle Lavin Haddad soube que a manta asfáltica no entorno das piscinas estava danificada; promoveu a troca e ficou segura com a impermeabilização
A síndica então fez a cotação da impermeabilização com mais três empresas, fora a contratada para refazer o deck, que também entrou na concorrência. “Eu sempre faço uma seleção das concorrentes por qualidade, não pelo preço, porque depois o barato sai caro. Prefiro trabalhar com empresas de ponta”, diz Isabelle. Na votação em assembleia, venceu a prestadora que já estava no condomínio. “Os condôminos preferiram ficar com uma só empresa para os dois serviços, acharam que seria melhor para o caso de terem de acionar a garantia no futuro”, comenta.
Para refazer a estrutura de madeira e a substituição da manta avariada, o Campo Belíssimo desembolsou R$ 600.000,00. Isabelle lembra aos colegas síndicos que nas reformas de grande porte, a exemplo desta, é interessante contratar uma consultoria técnica para acompanhar o escopo. “Nós, síndicos, somos generalistas, por isso é sempre bom contarmos com um especialista. Vamos supor que um engenheiro cobre R$ 3.000,00 ao mês para acompanhar o serviço. Numa obra como a do Campo Belo, o condomínio teria uma despesa total de R$ 18.000,00 pelos meses trabalhados. Esse valor é muito pequeno diante do custo total e do valor que agrega”, conclui.
A obra completa levou seis meses para ficar pronta. “Foi um trabalho intenso, fizemos impermeabilização com manta asfáltica e manta líquida, desobstrução de ralo e troca de cano rachado. A equipe trabalhou de segunda à sábado, e às vezes, até aos domingos e feriados”, fala Isabelle. Quando as piscinas foram esvaziadas para serem lavadas pouco antes da entrega dos decks, nova surpresa: pastilhas soltas e algumas trincas, condição que foi resolvida pela prestadora. Agora, a empresa trabalha na impermeabilização em uma das lajes de cobertura.
Vale ressaltar que neste mesmo condomínio já foram realizadas obras de impermeabilização em jardineira e numa das alamedas. “Na alameda, a manta antiga já estava formando ‘uma barriga’, removemos tudo e fizemos nova impermeabilização com duas camadas de manta asfáltica”, narra Isabelle.
Embora algumas obras de impermeabilização sejam mais longas que outras, Isabelle procura não se estressar porque sabe que são em prol da valorização do condomínio e do bem-estar dos condôminos. Foi assim com a reinauguração das piscinas do Campo Belíssimo, em que se sentiu recompensada com a alegria das crianças. E é assim com a recuperação da garagem do Edifício Palácio Jardins, entre outros. Erguido na década de 1970, nos Jardins, o Palácio precisava de cuidados, especialmente na garagem, onde condôminos tinham se acostumado a mudar de vagas para escapar do gotejamento da laje. “O condomínio estava descontente com um episódio financeiro que vivera e não se dispunha mais a aprovar verbas para nada. Quando eu assumi, encontrei uma garagem assustadora. As infiltrações tinham começado a afetar as ferragens, era uma situação de risco e felizmente consegui convencê-los a mudarem de ideia e voltar a investir no condomínio”, diz Isabelle.
O Palácio possui uma extensa área de jardim na frente e uma torre recuada do nível da rua. A infiltração no pavimento de garagem subterrânea provinha da manta instalada sob esse paisagismo, a qual já não cumpria sua função impermeabilizante há muito tempo. “Precisamos remover as plantas e refazer a proteção com nova manta asfáltica. Quando terminamos de replantar o jardim, reformamos a garagem. Os corretores de imóveis diziam que não conseguiam vender apartamentos ali por causa da condição em que ela estava. Hoje em dia, não fica uma unidade vazia”, orgulha-se.
Campo Belíssimo: a alameda do condomínio foi reformada para troca de manta asfáltica, o que resolveu as infiltrações na laje imediatamente abaixo
Matéria publicada na edição 287 março/2023 da Revista Direcional Condomínios
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