COMPROMETIMENTO estético, insalubridade, depreciação imobiliária e redução da vida útil da edificação são algumas das consequências relacionadas a falhas ou ausência do sistema de impermeabilização. Ainda assim nem sempre os condôminos aderem de pronto às soluções propostas. Mas a ideia da obra pode ganhar fôlego quando combinada a outras de maior visibilidade, como troca de piso ou ressignificação de espaços. Algo semelhante ocorreu em um condomínio que é administrado pelo síndico profissional Miguel Sala há quatro anos.
O edifício em questão é composto de 11 andares e 44 unidades. Localizado na Vila Mariana, é cinquentenário e nos fundos possui uma área de 600 m2, que era subutilizada, além de ser a raiz do problema, pois havia infiltração na laje, complicando a situação dos usuários da garagem do primeiro subsolo. Porém, a proposta de fazer uma nova impermeabilização fez muito mais sentido na concepção dos condôminos quando veio acompanhada de um projeto arquitetônico visando melhor ocupação do ambiente ocioso.
O projeto começou a ser estudado em 2022 e no ano seguinte o condomínio aprovou a obra, orçada em R$ 600 mil, que foi iniciada em junho e deverá ser concluída em maio de 2024. Sobre o primeiro pavimento de garagem, haverá a recomposição paisagística da antiga jardineira, de alvenaria, e serão introduzidos pergolado para leitura, academia ao ar livre, solarium e pista de caminhada.
“Hoje em dia existem tecnologias que perrmitem obras mais rápidas, com menos entulho e com durabilidade superior. O síndico precisa procurar não só um preço justo, mas também buscar a melhor obra para seu condomínio.”
(Ricardo Valle, diretor, Polideck Condomínios)
Como havia um projeto delimitando o lugar de inserção dos novos atrativos, o síndico conta que na etapa da impermeabilização (já concluída) foi possível prever onde seriam instalados pontos de elétrica, hidráulica e as estacas de fixação do pergolado, de modo que não houvesse risco de perfuração posterior na manta durante a execução desses serviços.
Quanto à impermeabilização, foi adotado o sistema de manta asfáltica de dupla camada. “O reforço foi pensado como uma proteção extra da estanqueidade, pois existem muitas construções de prédios no bairro, podendo impactar no movimento da estrutura da laje”, explica Miguel Sala.
O síndico admite que obra de impermeabilização requer coragem. “Só de caçambas, foram 65 utilizadas: 25 para acomodar a terra da jardineira e 40 para o entulho composto de piso cerâmico e pedaços de manta”. Contudo, Miguel ressalva que ao final existe uma grande compensação. “Valoriza o patrimônio e transmite uma segurança ao condomínio durante um bom período”.
“A identificação precoce de falhas na impermeabilização previne danos maiores ao condomínio. É fundamental que o diagnóstico e a solução sejam realizados por uma empresa especializada, a fim de garantir a eficácia e durabilidade do sistema de impermeabilização.”
(Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações)
OBRAS SIM, PALIATIVOS NÃO!
A síndica Sirlene Lima faz a gestão e reside em um condomínio com mais de 40 anos, no Jabaquara. Em 2022, tão logo eleita, ela se empenhou em reformar e impermeabilizar o telhado pois havia um sério problema de infiltração de água nos dois apartamentos abaixo dele. “Gestões anteriores fizeram intervenções paliativas, mas o fato é que as unidades estavam tão comprometidas que foi necessário reformá-las”.
Para a obra do telhado, ela contratou uma empresa de engenharia que prestou um serviço inacabado e sumiu do mapa. “Síndico tem que ser até detetive. Investiguei e localizei o paradeiro do responsável, que agora responde a processo judicial”, comenta. Uma segunda empresa corrigiu com êxito o trabalho da anterior. “No mês que vem fará um ano que esse problema foi resolvido”, comemora.
A experiência preparou melhor Sirlene para novas obras. “Temos de visitar condomínios atendidos pelas empresas e conversar não só com engenheiros, mas com síndicos, gerentes, zeladores, para saber de que maneira as obras transcorreram”, recomenda. Em breve, Sirlene estará envolvida na jornada de impermeabilização da piscina e deck, acima da garagem. “Não só a laje está degradada, com ferrugens, estalactites e goteiras nas vagas dos veículos, como a própria piscina está danificada. Precisamos interditá-la por orientação de um engenheiro perito”, diz a síndica.
A obra vai custar R$ 240 mil e consumir cinco meses, período estabelecido para impermeabilização, reforma hidráulica e instalação de novo piso na piscina e do entorno. “A piscina ficará mais bonita e segura, com ralos antiaprisionamento, adequados à norma técnica”, fala Sirlene, e completa: “Teremos um desconforto temporário, mas o conforto virá depois, com durabilidade, laje recuperada e uma linda área de piscina.”.
“A manta asfáltica é indicada para áreas propensas a dilatação, e isso muito em função de suas propriedades físicas, todavia, a indicação deve ser realizada por engenheiros civis especialistas, uma vez que as normas técnicas devem ser atendidas em sua totalidade. “
(Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)
Matéria publicada na edição 299 abr/24 da Revista Direcional Condomínios
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