Implantação de condomínio sem segredo

Saiba os passos que um síndico deve dar para que não haja problemas no momento de estabelecer um novo empreendimento

Quando se pensa na figura do síndico, é normal que imaginemos um condomínio já em funcionamento, com questões cotidianas bastante comuns nas quais a atuação deste profissional é fundamental e necessária. No entanto, antes mesmo do conjunto de moradias ser devidamente estabelecido, o síndico tem extrema importância e deve saber exatamente como proceder para que a implantação do condomínio resulte em um fluxo de convívio e trabalho totalmente proveitoso para a comunidade.

O processo de nascimento do condomínio inicia com a expedição do Habite-se e passa por fases importantes, como a elaboração da Convenção e do Regimento Interno, a convocação da primeira assembleia, a eleição do síndico e a inscrição do condomínio no CNPJ. E é neste momento, após a inscrição do CNPJ, que o síndico deve começar a implantação propriamente dita.

Em primeiro lugar, ao tomar posse, é importante solicitar os seguintes documentos:

  • – O Habite-se (expedido pela prefeitura, ele garante que a edificação está aprovada para moradia);
  • – Alvará de aprovação e execução da construtora;
  • – Alvará para instalação de elevadores;
  • – O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, válido neste caso apenas para um ano);
  • – Os projetos executivos de instalação de elétrica, de para-raios e paisagismo (se houver);
  • – O manual do proprietário (fornecido pela construtora/incorporadora);
  • – O certificado de garantia de equipamentos  (elevadores, interfones, circuitos de televisão, portões etc.);
  • – Além, é claro, das notas ficais e manuais técnicos dos referidos equipamentos.

Importante lembrar que estes documentos devem ser arquivados no memorial do condomínio para que um futuro gestor possa exercer seu trabalho sem dificuldades.

Convenção e Regimento
Antes de colocar a mão na massa, o síndico deve estudar detalhadamente a Convenção e o Regimento Interno do condomínio, pois são estes dois documentos que nortearão a vida dos condôminos e servirão como base para futuras decisões em conjunto. No momento desta análise, o profissional deve determinar se a Convenção e o Regulamento refletem de fato a vontade dos moradores da comunidade e fazer alterações para que as regras sejam adequadas ao panorama do novo condomínio.

Cota condominial
Além das regras pré-estabelecidas para o condomínio, é de fundamental importância que o síndico revise também o valor da cota condominial. Muitas vezes, no momento da venda das unidades, a administradora indicada pela construtora fixa um parâmetro abaixo do valor real e das necessidades do condomínio. Isso acontece para não frustrar a expectativa dos futuros moradores, mas deve ser imediatamente revisto pelo síndico para não gerar problemas de caixa e indisposições com a comunidade.

Vistoria
Feitas estas análises, chega a hora de formar uma comissão de moradores para avaliar todo o empreendimento. Como serão muitas as responsabilidades e as novidades, existe a possibilidade de se contratar uma empresa especializada para fazer essa constatação. A comissão de vistoria deve verificar se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato. Ter o memorial do local em mãos vai facilitar o trabalho!

Entre as verificações feitas nesta vistoria, o grupo irá checar se o condomínio foi pintado corretamente, se oferece condição de estacionamento em todas as vagas, se equipou as áreas comuns (playground, área gourmet, academia), se as instalações elétrica e hidráulica da edificação estão em boas condições, bem como todos os itens do condomínio.

Caso a comissão constate que são vários os problemas de entrega, é necessário que o síndico contrate um perito e elabore um laudo, que deve ser enviado à construtora, em carta registrada, para que a empresa possa se posicionar e fazer as devidas correções.

Custos de implantação
Paralelamente a este processo, o síndico deve expor em uma assembleia os custos referentes ao material necessário para a implantação do condomínio (capachos, carrinhos, tapetes, máquinas para lavar as áreas comuns, escadas, ferramentas etc.), visto que a construtora não contempla em seu memorial descritivo tudo o que o condomínio vai necessitar em termos de equipamento.

Com estes itens votados e aprovados em assembleia, a vida em condomínio começa a acontecer. Dados estes passos iniciais, o trabalho cotidiano do síndico poderá ser realizado com mais tranquilidade e o relacionamento com os condôminos certamente será positivo e engrandecedor para o condomínio e sua comunidade.

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