Um condômino está inadimplente quando acumula 90 dias de rateios em aberto. “Para ser considerado inadimplente no final do mês de agosto, ele não pagou os boletos de junho, julho e agosto”, explica em nota a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
A entidade realiza o levantamento do Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC) junto a 2.466 condomínios de São Paulo. Até o fechamento desta edição, divulgara que o mês de agosto chegou ao menor índice – de 2,76% – da pandemia e foi o menor já registrado para o mês desde 2004, quando iniciou sua série histórica.
O Secovi-SP, por sua vez, realiza projeções da inadimplência com base no número de ações de cobrança de condomínio junto ao Tribunal de Justiça do Estado. Os dados mais recentes, relativos a setembro de 2020, indicam estabilidade em relação ao mês anterior, mas o acumulado do ano até setembro, com 7.402 ações judiciais, foi 3,7% inferior sobre o mesmo período de 2019, que registrou 7.686 casos.
A “VIRADA” PROPORCIONADA PELO NOVO CPC
O novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março de 2016, incluiu as despesas condominiais como título executivo extrajudicial, conforme o Art. 784, Inciso X. De acordo com os síndicos, a possibilidade de que o devedor seja citado em até 3 dias para a quitação da dívida, sob risco de penhora de seus bens (entre eles, a própria unidade), tem estimulado o pagamento em dia ou, ao menos, dentro do mês. Na prática, a maior parte dos condomínios espera 30 dias antes de promover uma cobrança extrajudicial ou a própria ação de execução.
“Isso veio como um aliado e nos ajudou bastante”, afirma a síndica Ivana Latanza, que há mais de 20 anos atua em administradora de condomínios. “O inadimplente parecia antes testar a nossa paciência até o limite”, compara. “Então, a ação de execução trouxe um elemento novo, com a possibilidade, em um primeiro momento, de bloquear a conta bancária do devedor. Isso assusta.”
Já no Código Civil brasileiro, o Art. 1.336, § 1º, estabelece que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito”. (Leia a análise do advogado Vander Ferreira Andrade sobre o assunto no site www.direcionalcondominios.com.br, clicando na imagem da capa desta edição).
Matéria publicada na edição – 262 – nov-dez/2020 da Revista Direcional Condomínios
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