Quando um condômino deixa de pagar a sua cota, podem surgir dificuldades para o gestor do condomínio quitar todas as despesas e se o valor pago pelos adimplentes não for suficiente para cobrir os custos mensais, é preciso buscar alternativas para quitar a diferença e, geralmente, o rateio da quota do inadimplente é a opção escolhida. Nesse caso, o síndico convocará uma assembleia extraordinária para explicar a situação e decidir sobre o rateio da quota do inadimplente que, para ser aplicado, deverá ser votado e aceito pela maioria dos moradores.
De extrema importância é ter o cuidado de não expor o condômino devedor, apenas mencionar o número da unidade e nunca o seu nome, a fim de evitar situações constrangedoras e que possam configurar dano moral, passível de indenização judicial.
Caso seja aprovado em assembleia, o condômino deve acatar a decisão e pagar a sua parte no rateio, caso contrário, se tornará inadimplente e sofrerá as penalidades previstas na convenção, como juros, multa e ação judicial de cobrança, que pode levar até à penhora do imóvel para quitar o débito.
O síndico tem o dever de realizar a cobrança das taxas condominiais e caso não o faça pode até mesmo responder com seu próprio patrimônio.
Primeiro, é essencial que o síndico conte com um bom controle financeiro para identificar a inadimplência assim que ela acontecer. Quando isso ocorre, o primeiro passo é sempre conversar com o condômino para verificar a causa do atraso e como ele pretende regularizar a situação. Além disso, é preciso acompanhar a solução do problema de perto e, caso o morador não quite o débito, verificar se as taxas pagas pelos outros condôminos são suficientes para quitar as despesas ou se é necessário tomar outras medidas para levantar a diferença, como a assembleia extraordinária para votar o rateio dos valores. Porém, mesmo que os outros condôminos cubram o valor, é fundamental adotar as medidas de cobrança para que o inadimplente quite o que é devido e os demais moradores sejam ressarcidos de seus prejuízos, geralmente pelo abatimento nas próximas mensalidades.
Sabemos que qualquer pessoa pode passar por algum problema financeiro em algum momento da vida, como desemprego, doença na família, entre outros, o que pode fazer com que a taxa de condomínio fique atrasada, e é exatamente por esse motivo que é fundamental que a cobrança dos inadimplentes seja realizada de uma maneira correta e ética, pois mesmo devendo, o morador merece todo o respeito e todo o suporte para conseguir deixar a condição de devedor.
Sabemos que existem os devedores contumazes, que enquanto devem meses de cotas condominiais, seguem viajando pelo mundo e andando em carros de luxo, porém acredito que esses são a minoria.
No caso do síndico morador, que todos os dias se depara com o seu vizinho devedor, é ainda mais constrangedor (acredito que para ambos), e, por mais que ele seja mais ou menos “amigo”, na hora de fazer a cobrança, lembre-se que se trata apenas de uma relação profissional e comercial, um dever que o síndico deve ter no exercício da sua função, portanto cuide da forma como será escrita esta cobrança, usando uma linguagem limpa e formal. Outra dica que acho importante é que, quanto mais fácil e descomplicado for para o morador regularizar o débito, menos inadimplência você terá. Assim, disponibilizar a segunda via de boleto atualizada em um sistema em que o próprio morador possa ter acesso, sem ter que solicitar para o síndico, evita constrangimentos e evita que ele queira negociar juros e multas, e para isso indico a contratação de uma empresa especializada em cobranças.
Como assim? O síndico pode contratar uma empresa para ajudá-lo a realizar esta cobrança? Não só pode, como na minha opinião, deve.
Hoje em dia existe a possibilidade de você terceirizar o serviço de cobrança de condomínio para uma empresa especializada, que conta com profissionais experientes e técnicas eficientes para realizar a cobrança da taxa tanto dos adimplentes como dos inadimplentes, e este contrato não gera ônus ao condomínio, ou seja, tudo é cobrado diretamente do devedor: a empresa cobrará o extrajudicial e obtendo êxito, cobrará os seus honorários diretamente do devedor e o condomínio nada pagará, apenas recebendo o repasse com os juros e correção. Por não gerar ônus, sua contratação não depende de decisão assemblear, já que irá ajudar à recompor também a saúde financeira do condomínio, portanto basta informar na próxima assembleia sobre tal contratação ratificando o ato.
Há a possibilidade destas empresas serem escritórios especializados tanto na cobrança extrajudicial como na judicial, ou seja, não obtendo- se êxito no plano extrajudicial, no tempo hábil estipulado na régua de cobrança junto com o síndico, entra-se com a ação de execução (alguns condomínios ainda se utilizam do protesto mas confesso que não sou adepta desta linha de ação).
Mas o que é a régua de cobrança?
A régua de cobrança fará a GESTÃO FINANCEIRA DA INADIMPLÊNCIA e isso vai muito além de apenas cobrar os inadimplentes: a régua de cobrança é uma ferramenta usada pelos condomínios (e empresas em geral) para cobrar os inadimplentes de forma sistemática, e ali são definidas datas específicas para enviar lembretes, e-mails, SMS, mensagens de Whatsapp, disponibilizar o meio de pagamento, informar sobre fatura atrasada, entre outros eventos importantes para uma cobrança bem-sucedida, e quando a régua de cobrança é seguida à risca, torna-se uma das principais ferramentas de combate à inadimplência do condomínio. Por isso é tão importante que cada condomínio tenha a sua própria régua, aderente à sua realidade.
Então, entendo que vale muito a pena apostar na cobrança extrajudicial como forma de gestão efi caz da inadimplência, pois é uma maneira mais fácil, rápida e amigável de negociar dívidas sem inicialmente recorrer aos processos judiciais, e sem gerar grandes desgastes às partes envolvidas, e ainda o condomínio economiza pois não terá que arcar com as custas de processos judiciais obtendo êxito nesta fase.
Matéria publicada na edição – 278 – mai/2022 da Revista Direcional Condomínios
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