Abordamos aqui o alto reajuste dos aluguéis e propomos a substituição do IGP-M no contrato de locação, inclusive para os contratos já vigentes. O IGP-M, que é um índice padrão utilizado no mercado imobiliário, possui três componentes e 60% da sua composição é a inflação ao produtor na porta da fábrica (IPA). E com a alta do dólar, os preços dos insumos ao produtor subiram, e o índice consequentemente.
Confira abaixo a abordagem do assunto, além de demais perguntas & respostas em torno da relação entre locador, locatário e condomínio.
– O contrato de aluguel precisa necessariamente ser reajustado?
A lei do inquilino garante ao proprietário o direito de reajustar anualmente a locação (Art. 18), mas não estabelece um índice específico, tão-apenas que seja um acordo entre as partes, podendo o locador renunciar a esse direito e não reajustar.
– O contrato pode ser reajustado em menos de um ano?
Não. A Lei Federal 10.192/2001 veda o reajuste em prazo inferior a um ano, sendo considerada nula.
– E se houver deflação?
Faculta-se a inserção de ressalva no contrato que desconsidere a deflação para fins de cálculo do reajuste. No caso de omissão no contrato, a deflação no índice pactuado entre as partes irá aproveitar ao locatário.
– Posso utilizar outro índice de reajuste de aluguel que não seja o IGP-M?
O contrato pode utilizar o IGP-M, que é o Índice Geral de Preços do Mercado (registro que superou a alta aos 23%) e é o padrão no mercado imobiliário, mas a lei não determina que seja usado um índice específico, sendo possível utilizar um outro, como, por exemplo, o IPCA, que é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (registro por volta de 5%).
– O que é possível fazer diante do aumento do aluguel pelo alto reajuste?
Lembrando que sempre é preferível conversar antes de judicializar, é possível ir à Justiça e questionar a aplicação do reajuste pelo IGP-M, que em 2020 variou muito acima de outros que medem a inflação, requerendo a substituição deste índice com lastro nas dificuldades decorrentes da pandemia, tendo em vista a necessidade de reequelíbrio das relações contratuais. E o juiz tem o poder de corrigir essa manifesta desproporção entre o quanto pactuado inicialmente e a prestação reajustada que esteja originada em situação imprevisível como decorrência do Art. 317, do Código Civil, além do que, o locatário não responde por caso fortuito e força maior se dele não se responsabilizou expressamente, sendo a pandemia uma hipótese de caso fortuito e força maior.
– Também é possível reduzir o preço do aluguel?
Sim, com base em fundamentação jurídica similar, conforme já tratei em artigo anterior, mesmo se no contrato houver renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, pois nesse caso estamos tratando da alteração da base objetiva do contrato pelas circunstâncias epidemiológicas.
– A ação revisional é um direito só do locatário?
Não. A ação revisional pode ser ajuizada a cada 3 anos, tanto pelo locador como pelo locatário, caso entendam que o valor praticado está abaixo ou acima do valor de mercado.
– Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo?
O locatário tem o dever de devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou, salvo o desgaste natural do uso, e, no caso de danos ao imóvel, deve comunicar ao locador assim que se der conta do defeito ou dano no imóvel, cabendo a ele cobrir os gastos com manutenção, portanto. Por outro lado, o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado que sirva ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, há que se observar se o dano é anterior ao contrato de locação, por exemplo, quando se aluga um imóvel que estava bastante tempo fechado, apenas se notando o defeito no uso, caso em que o locador não entregou o imóvel em perfeito estado e caberá a ele arcar com a despesa. Há de se considerar ainda a possibilidade de o condomínio ser responsável ou a própria construtora, a depender do vício.
– O locador não quer me mostrar as taxas condominiais: ele pode fazer isso?
O locador é obrigado por lei a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, até porque cabe a ele pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e não ao locatário, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
– Quais são as despesas de condomínio que devem continuar sendo pagas pelo locador mesmo após a locação?
As despesas extraordinárias, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como: (i) obras de reformas ou acréscimos à estrutura integral do imóvel; (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, ocorridas em data anterior ao início da locação; (iv) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (v) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; (vi) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum, e; (vii) constituição de fundo de reserva. Salvo nos casos em que a locação é de shopping center, em que a maioria de tais despesas não poderá ser cobrada do locatário.
– O que são luvas no contrato de locação de imóvel não residencial?
É um valor que o locatário paga ao locador a título de preferência. Ocorre também nas locações em shoppings de forma bem similar à “res sperata”, com a distinção que no shopping há toda uma estrutura pronta, diferentemente do que ocorre nas locações fora desse tipo de empreendimento. É permitida a cobrança de luvas quando do início do contrato, mas é vedada quando da sua renovação, tendo em vista que a lei do inquilinato declara nula qualquer cláusula de contrato que imponha uma obrigação pecuniária para a renovação do contrato de aluguel não residencial.
– A quem cabe o pagamento do IPTU?
Ao proprietário, desde que não esteja estabelecido no contrato que caberá ao locatário tal pagamento.
– Como funciona o Imposto de Renda na locação?
Quando o contrato se der entre pessoas físicas, o locador pagará o aluguel pelo carnê-leão, mas quando o locatário for pessoa jurídica, independentemente do regime tributário desta, haverá a retenção do imposto conforme tabela anualmente divulgada pela Receita Federal (deve ser recolhido por DARF com o código 3208), valendo saber que valores a título de IPTU e condomínio não integram a base de cálculo do Imposto de Renda. Note que se ambas as partes da locação forem pessoas jurídicas, também não haverá retenção do imposto de renda, mas nesse caso a empresa locadora recolherá conforme seu regime tributário.
– Em caso de violação ao regimento interno e à convenção: o condomínio deve notificar e multar a unidade enviando a comunicação ao locatário ou ao proprietário?
A relação jurídica primária do condomínio é com o proprietário, e o locatário responde pelas multas que causar perante o seu locador, então recomendamos que sejam sempre enviadas as notificações e multas ao locatário e ao locador, porque há a possibilidade de o locatário não comunicar a ocorrência ao seu locador. Sugerimos que a imobiliária que faz a gestão do contrato de locação também seja cientificada.
– O que é locação para temporada?
É aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, entre outras hipóteses que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias. É possível que a locação se prorrogue por tempo indeterminado.
– Qual o prazo das locações?
1. Residencial: a praxe é de 30 meses, mas a lei não determina que seja apenas assim, podendo ser superior ou mesmo inferior, havendo prorrogação quando o findo o prazo em qualquer das hipóteses. O que muda é a possibilidade e forma de retomar o imóvel, pois depende do prazo contratado, havendo uma dificuldade nas hipóteses legais para retomar quando o contrato é inferior a 30 meses;
2. Temporada: 90 dias, e se ultrapassar, ficará caracterizado o contrato residencial por prazo inferior a 30 meses;
3. Locação não residencial: não há prazo específico delineado em lei, mas vale a pena saber que o direito à renovação do contrato só persiste na modalidade de contratação escrita com prazo determinado e apenas quando o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos, havendo exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
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