É importante conhecer direitos e deveres de locatários e locadores, para garantir a boa convivência no condomínio.
O desconhecimento e o preconceito são os grandes inimigos dos inquilinos nos condomínios. A falta de informação de locatários, proprietários e administradoras sobre direitos e deveres, leva muitos inquilinos a pagar contas que não são de sua responsabilidade. Também a discriminação em relação ao inquilino – visto como um morador que não se preocupa com o bom andamento do prédio – nem sempre reflete a realidade.
“Muitos inquilinos pagam fundos de obras e fundos de reserva que não são da sua competência”, conta Maria Luisa Neves, administradora de condomínios e síndica profissional, que se recorda de um inquilino que ficou sem pagar condomínio durante quase um ano por conta do que havia pago a mais, injustamente. Maria Luisa frisa que a Lei do Inquilinato (a lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, que regula as locações dos imóveis urbanos) garante aos inquilinos a participação em assembléias para aprovação de despesas ordinárias e orçamento, por exemplo. “Se o proprietário não comparecer, o inquilino tem direito a voto”, esclarece. Para a administradora, os inquilinos ainda se mantêm à margem dos condomínios por prevalecer a idéia de que eles não votam e não têm direitos. “Nos prédios em que sou síndica, faço questão de que os inquilinos participem”, diz.
Para Jaques Bushatsky, diretor de locação do Secovi-SP, cabe aos locatários e aos locadores conhecer as disposições legais para garantir direitos e deveres de ambas as partes. Pelo artigo 23 da Lei do Inquilinato, o inquilino deve pagar as despesas ordinárias: salários, encargos trabalhistas, manutenção da área comum do condomínio, dos elevadores, das instalações e equipamentos destinados à prática de esportes e lazer, além de limpeza e pintura das áreas comuns e de pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum. Já o artigo 22 da mesma lei dispõe sobre o pagamento das despesas extraordinárias, que são obrigação do proprietário: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, ou destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte ou lazer, despesas de decoração e paisagismo nas áreas comuns e constituição de fundo de reserva.
Se o proprietário deixar de pagar qualquer despesa extraordinária, o condomínio moverá ação de cobrança contra ele, informa Bushatsky. “Aliás, é também contra o proprietário que o condomínio moverá ação para cobrar as despesas ordinárias do inquilino. Por sua vez, o proprietário agirá contra seu inquilino”, completa. Se a situação for inversa e o inquilino perceber cobranças indevidas em sua taxa condominial, ele deve reclamar diretamente ao proprietário e igualmente ao síndico e à administradora, explica o diretor do Secovi-SP. “Na maioria das vezes, o que ocorre é singela ignorância a respeito da lei”, finaliza.
Inquilino também vota
Para o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira, é preciso desmistificar que inquilino não vota. Ele vota nas assembléias que decidem sobre despesas condominiais ordinárias e na eleição e destituição do síndico. Segundo o advogado, em algumas assembléias específicas realmente o inquilino não tem direito a voto. É o caso de modificações na finalidade da unidade condominial e de obras voluptuárias e úteis (onde quem vota são os condôminos). “Até hoje vejo convocações para assembléias proibindo a participação de inquilinos e exigindo procuração. Só com o contrato de locação ele já pode votar, a não ser para quóruns específicos, onde o Código Civil especifica o voto de condôminos”, constata Cristiano.
Pelo novo Código Civil, esclarece o advogado, condômino é sinônimo de proprietário. Já o inquilino ou locatário é tratado como possuidor. “Ele é quem está na posse do imóvel. Quando se loca um imóvel, o proprietário transmite a posse para outro. O novo Código parte da premissa de que todos são interessados e que o possuidor tem privilégios”, explica. Entre esses privilégios, o advogado lembra da preferência que deve ser dada a condôminos e possuidores na locação de garagens. “O locatário não mais deve ser discriminado e posto de lado. Deve ser tratado dignamente, pois muitas vezes é mais interessado que os proprietários”, justifica.
Inquilino e síndico, com muito orgulho
Entre os direitos do locatário no condomínio está o de ser síndico. Apesar do direito, não é muito comum, segundo administradores de condomínios, encontrar inquilinos que exerçam a função. O engenheiro Renato Barbosa mora no mesmo apartamento, alugado, há 15 anos e é síndico há seis do Condomínio Louisiana. O edifício é pequeno: são apenas 11 apartamentos e, segundo Renato, depois de dois proprietários exercerem longos mandatos como síndicos, seu nome surgiu naturalmente como candidato ao posto.
Na sua opinião, para que um inquilino seja síndico é fundamental morar há um bom tempo no prédio. “É preciso também ter a expectativa de não se mudar rápido. Quando um inquilino é permanente, ele quer o melhor para o prédio. É preferível ter um inquilino ativo como síndico do que um proprietário ausente”, compara. Proprietários que alugam seus apartamentos nem sempre se preocupam com a manutenção e os cuidados com o prédio. “Muitos encaram o apartamento apenas como uma fonte de renda, por não morarem no local”, arremata.
Matéria publicada na Edição Nº 64 em maio de 2003 da Revista Direcional Condomínios
