Gerir um condomínio é como pilotar um avião?

A administração de condomínios e a aviação compartilham uma base comum: a dependência de processos rigorosos de checklist. Paulo Werneck, síndico profissional e piloto internacional, destaca que, assim como um piloto, o síndico não realiza a manutenção pessoalmente, mas precisa conhecê-la a fundo para garantir a segurança de todos.A inspeção predial não é a solução definitiva, mas sim uma auditoria técnica que orienta o plano de manutenção e ajuda a definir as prioridades de reparo no condomínio.

1. As Normas ABNT que todo síndico deve conhecer

Para uma gestão baseada na engenharia e na segurança jurídica, o síndico deve seguir as diretrizes das normas técnicas brasileiras:

1.1. Principais normas de manutenção e inspeção

2. Inspeção predial vs. plano de manutenção: qual a diferença?

O engenheiro Claudio Silva utiliza a analogia da saúde: a inspeção é o “exame de rotina” (diagnóstico), enquanto a manutenção é o “hábito saudável” (tratamento).

• A Inspeção Predial: Funciona como uma auditoria do plano de manutenção. Ela coloca luz sobre o problema, identifica anomalias e aponta o que é crítico, mas não resolve o defeito por si só.
• O Plano de Manutenção: É o acompanhamento contínuo e obrigatório. Uma edificação saudável é aquela que possui um plano eficiente e constante, onde a inspeção serve apenas para validar se o plano está sendo cumprido.

Nota do Especialista: O inspetor (engenheiro ou arquiteto) atua como um “clínico geral”. Se detectar algo complexo, como uma infiltração grave, deve recomendar um especialista (como um projetista de impermeabilização).

3. O “Manual do Proprietário” e o risco da negligência

A arquiteta Vanessa Pacola alerta para um erro comum: síndicos que negligenciam o Manual de Uso e Operação fornecido pela construtora.

3.1. Manutenções que os Síndicos Costumam Esquecer

Muitos gestores focam apenas nas manutenções obrigatórias por lei (extintores, limpeza de caixa d’água). No entanto, o manual do empreendimento exige:

• Tratamento de juntas de dilatação: A cada 2 anos.
• Pintura de fachada: A cada 3 anos.
• Impermeabilização: Checagem anual da camada de proteção.
• Limpeza de ralos e lajes: Periódica (para evitar o nascimento de vegetação que compromete a estrutura).

Atenção ao Prazo de Garantia: Negligenciar essas manutenções nos primeiros 5 anos pode fazer com que o condomínio perca o direito de processar a construtora por vícios, já que a causa do problema será a falta de manutenção prevista em manual.

4. Planejamento financeiro e valorização patrimonial

Uma inspeção bem executada também serve como ferramenta de planejamento estratégico e economia:

1. Melhorias e Sustentabilidade: A inspeção pode detectar equipamentos no fim da vida útil (como boilers) e sugerir a troca por tecnologias modernas, como energia solar, zerando custos de energia em áreas comuns.
2. Cota Condominial Realista: Segundo Claudio Silva, o erro de muitos condomínios é cobrar uma taxa baixa que não prevê a manutenção. O correto é definir a cota condominial de acordo com o plano de manutenção, evitando que a edificação se degrade e gere conflitos futuros.

O Melhor Remédio é a Engenharia

Para Paulo Werneck, a inspeção é a “dose inicial” para o síndico se respaldar. Ela oferece o norte necessário para traçar o Plano Diretor da Edificação, garantindo que o gestor atue baseado em dados técnicos e não em suposições.