A inspeção predial constitui ferramenta técnica importante e eficaz, que auxilia na elaboração (ou revisão) do plano de manutenção e na gestão predial, evitando acidentes e intercorrências nos edifícios e condomínios.
Um estudo realizado pela Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP em 2009 (com base em dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa, e com a colaboração do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo), sobre acidentes prediais ocorridos em edificações com mais de 30 anos de uso, constatou que aproximadamente 66% das ocorrências analisadas estavam relacionados a deficiências e falhas no uso, operação e manutenção das edificações, à perda precoce de desempenho e deterioração acentuada. Apenas uma pequena parcela dos acidentes analisados estava relacionada à existência de vícios construtivos (ou ainda a anomalias endógenas).
Diante desse cenário, é fundamental a conscientização dos síndicos e gestores condominiais sobre a importância da atividade da inspeção predial (a ser realizada por profissionais habilitados – engenheiros ou arquitetos, especialistas e capacitados para a função). O objetivo é proporcionar uma avaliação do estado geral da edificação e de seus sistemas construtivos, observados aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação da edificação, bem como o grau de criticidade das deficiências constatadas. Estas informações são devidamente apresentadas num laudo técnico, no qual são destacadas as correções e intervenções necessárias, bem como suas respectivas prioridades, auxiliando, desta forma, na elaboração (ou revisão) do plano de manutenção, de forma a atender aos parâmetros especificados na Norma ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações.
A realização da inspeção predial é fundamental, lembrando-se que os sistemas e elementos construtivos sofrem desgastes ao longo de sua vida útil, como é o caso, por exemplo, das instalações hidráulicas, sistemas de combate a incêndios, instalações de gás e elétrica, revestimento de fachadas, entre outras. Negligenciar as atividades preventivas corretivas e reformas trará prejuízos (resultantes da perda de desempenho, da funcionalidade e da segurança, podendo ocorrer colapsos parciais ou totais dos sistemas), bem como risco de acidentes.
O síndico ou gestor condominial é o responsável pela contratação de profissional habilitado para execução do laudo de inspeção predial. Além disso, cabem também a ele (ou a um profissional terceirizado, responsável pela manutenção do edifício) as tomadas de decisões para o cumprimento dos processos e procedimentos apontados no laudo de inspeção predial.
A periodicidade de uma inspeção predial depende do estado de conservação e manutenção da edificação vistoriada. Para edificações que apresentem diversas deficiências (principalmente se enquadradas como críticas), o prazo a ser estabelecido para realização de uma nova inspeção predial deverá ser inferior ao de outra edificação similar, que apresente melhores condições de uso, operação, manutenção e conservação. Desta forma, entende-se que cada caso deve ser analisado em particular, assim como ocorre com um “check-up” ou avaliação clínica da Medicina.
Matéria publicada na edição – 198 de fev/2015 da Revista Direcional Condomínios
