Especialistas garantem que a inspeção predial regular é a chave para se prevenir contra graves problemas estruturais, contribuindo para a saúde financeira dos condomínios.
Em qualquer segmento, a prevenção é responsável por evitar que problemas maiores surjam em um futuro próximo. Ao optar pela inspeção predial com regularidade, síndicos e gestores conseguem se adiantar a percalços, resolvê-los rapidamente e com grande economia, avaliam especialistas da área. A inspeção predial tem como objetivo verificar as condições de funcionalidade, técnica e administrativa de uma edificação, o que possibilita saber se há e quais são os problemas na estrutura, na rede elétrica e hidráulica, no telhado ou na fundação, entre outros. Permite também se prevenir contra danos físicos, acidentes, inundações, quebras, incêndios e principalmente acidentes pessoais e do trabalho. Terminada a inspeção, o síndico ou gestor recebe um laudo com todas as falhas e anomalias que foram encontradas e, a partir desse laudo, tem duas opções: organizar sua equipe de manutenção (caso tenha) para os serviços ou contratar empresa especializada para realizar os reparos necessários, visando evitar transtornos e perdas maiores.
O engenheiro eletrônico e de segurança do trabalho, José Carlos da Silva, instrutor de cursos na Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), ressalta a importância da inspeção predial. “É uma ação essencial, que tem como o objetivo a manutenção, conservação, uso correto e seguro e, principalmente, os bons serviços da edificação.” Já a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora secretária do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), destaca a importância de se buscar referências sobre os profissionais que farão a inspeção. “A inspeção predial deve ser sempre realizada por um engenheiro ou arquiteto habilitado. Em função das anomalias ou falhas observadas, profissionais de outras especialidades poderão ser necessários. Caso a inspeção seja realizada por alguém não capacitado, o relatório se tornará um documento não confiável. É fundamental, também, verificar a experiência do profissional que realizará a inspeção, pois isso garantirá a segurança no resultado do trabalho.”
Rejane também ressalta a necessidade de os profissionais contratados seguirem as normas, principalmente as da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e do Ibape. Além disso, eles devem levar em conta as leis estaduais (Corpo de Bombeiros, Cetesb, Polícia Civil e Militar e órgãos de Defesa do Meio Ambiente) e municipais (como o Contru, em São Paulo), para avaliar o que está correto e o que precisa ser melhorado. Quanto aos prazos, a engenheira aponta que inexiste consenso, mas a maioria dos especialistas afirma que o ideal é realizar a inspeção anualmente ou, no máximo, a cada dois anos.
Em algumas cidades como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Jundiaí, Santos e Santo André, a inspeção predial periódica é obrigatória. Em São Paulo, um projeto de lei, exigindo a inspeção em prédios residenciais e comerciais, tramita na Câmara Municipal desde 2005. Se aprovado, exigirá que edificações públicas e privadas sejam objeto de inspeções prediais A primeira vistoria seria realizada cinco anos após a expedição do Auto de Conclusão da obra e, para as edificações com mais de cinco anos, um ano a partir da data da publicação da nova lei. “A inspeção dos edifícios, principalmente no que concerne à segurança, prevenção, proteção e garantia da vida, deveria ser obrigatória”, afirma o engenheiro José Carlos da Silva.
O grande benefício da medida, segundo a engenheira Rejane, do Ibape, é a economia. “Já vi casos como problemas no rolamento das bombas d’água que, se não fossem descobertos em tempo, resultariam em travamento, na quebra do eixo e poderiam até queimar o aparelho”, diz. Outro problema comum são vazamentos em tubulações. O gerente de Manutenção, Operação de Utilidades e Obras do Centro Empresarial de São Paulo, Marcos Maran, conta que estes “começam com um pontinho discreto, mas, se não forem detectados, em pouco tempo se tornarão algo perigoso e dispendioso”. Maran afirma que é importante realizar a inspeção predial mesmo nos edifícios onde haja um plano de manutenção. “Muitas vezes o síndico e os proprietários não são capazes de saber se a equipe de manutenção está fazendo um bom trabalho. Com a inspeção, eles terão uma espécie de auditoria que lhes dará um feedback “, diz.
Manter ou não uma equipe própria?
Há 16 anos no cargo de síndico do Edifício Copan em São Paulo, Affonso Celso Prazeres de Oliveira optou pela soma da inspeção predial com a manutenção programada. “Cuidamos de 22.000 metros quadrados diariamente, além de dar assistência a 1.160 apartamentos e 82 lojas. Avalio que é fundamental ter essas ferramentas de prevenção para evitar diversos tipos de problemas”, afirma. Mas uma grande dúvida de síndicos e gestores é sobre a necessidade de manter ou não uma equipe fixa de funcionários para realizar o trabalho.
Segundo Marcos Maran, no caso dos edifícios comerciais, é interessante ter uma boa equipe, mas nos residenciais, só mesmo se forem grandes empreendimentos. “Atualmente, o mercado oferece ótimas empresas de manutenção mensal com atendimento de emergência à distância, por isso, acredito que contratar vários funcionários para ficarem ociosos na maior parte do tempo, é desperdiçar dinheiro. É melhor terceirizar o serviço, pois além de mais econômico, é possível colocar em contrato tudo o que devem fazer e se não fizerem corretamente, o condomínio será ressarcido. Já no caso de edifícios comerciais, onde o uso é mais intensivo, aí sim, pode ser vantajoso ter uma equipe.”
No Centro Empresarial de São Paulo, Marcos gerencia uma equipe de 60 pessoas de manutenção, “todas capacitadas para realizar funções específicas”. Outro ponto relevante nesta questão é fugir de um velho conhecido, o “profissional faz tudo”. “O faz tudo, na verdade, deveria receber o apelido de faz tudo errado, pois é preciso ser qualificado para fazer um serviço, caso contrário, cairemos naquele velho ditado do barato sai caro”, ressalta Maran. No Edifício Copan, o síndico Affonso afirma que eles necessitam de uma equipe fixa, diante do volume de trabalho. “Os funcionários da manutenção são treinados para exercer cada qual sua função, são registrados e recebem equipamentos de proteção individual (EPI) para atuarem de maneira segura, altamente capacitada e dentro da lei.”
Conjunto Nacional faz “manutenção 24 horas”
O tradicional Conjunto Nacional, localizado na Avenida Paulista, em São Paulo, tem tamanho e números de deixar muitos municípios brasileiros para trás: todos os dias circulam por ele 30 mil pessoas, sendo que 15 mil moram ou trabalham ali. Possui três edifícios, dois comerciais e um residencial, mais de 500 lojas de pequeno, médio e grande porte, cinema, teatro, academia de ginástica e mais de 700 vagas de estacionamento. Para dar conta desse condomínio com cara de cidade, a síndica Vilma Peramezza optou por ter uma grande equipe terceirizada, mas que esteja presente 24 horas por dia no local.
“Pelo fato de ser tão grande, o Conjunto Nacional precisa de um trabalho de manutenção diário, os problemas surgem a todo instante, por isso é preciso ter um pessoal capacitado e a postos para resolver.” Assim, a inspeção predial “se torna desnecessária, pois, como citei, aqui há um desgaste muito rápido”, com acompanhamento e soluções imediatas. “Quanto a ter uma equipe de manutenção fixa, este é o único caso em que entendemos que terceirizar é melhor, pois a empresa nos oferece engenheiros, arquitetos e todos os profissionais qualificados para prestar os serviços, sem a necessidade de ficarmos fiscalizando, pois eles têm a responsabilidade de fazer o que o condomínio necessitar”, defende Vilma. “Além disso, o prédio já tem 50 anos e é tombado pelo Patrimônio Histórico, portanto, não pode vir qualquer um para fazer uma reforma ou conserto, pois corremos o risco de descaracterizá-lo.”
Há 27 anos administrando praticamente uma cidade, Vilma reconhece a importância dos trabalhos de prevenção como o da inspeção predial e outros, mas a experiência à frente do Conjunto Nacional fez com que ela programasse um sistema de manutenção de 24 horas.
Matéria publicada na Edição 161 – set/11 da Revista Direcional Condomínios.
