O Imposto de Propriedade Predial Territorial Urbano (IPTU) é um tributo de competência dos municípios, cujo fato gerador, via de regra, é a aquisição da propriedade e está previsto na Constituição Federal, em seu Art. 156, Inciso I.
O aspecto de aquisição de uma propriedade quando se trata de um condomínio já constituído é fiscalmente simples, posto que suas unidades já estão regularmente desmembradas, de modo que, quando alguém compra determinado imóvel, a propriedade lhe é repassada pelo antigo proprietário, o que culmina na obrigação tributária de o adquirente ser o novo contribuinte do IPTU.
Por sua vez, quando se trata de projetos imobiliários novos, a tarefa é mais complexa, posto as peculiaridades inerentes ao desmembramento das unidades do empreendimento. Durante a fase de construção do edifício, o responsável legal pelo adimplemento do IPTU é a construtora ou incorporadora e corresponde à totalidade do terreno.
Após a emissão do Habite-se, ato administrativo que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação, é crucial solicitar junto à Prefeitura o desmembramento do IPTU, pois a partir deste momento as cobranças passam a ser também sobre a área construída (unidades) e não só sobre o terreno.
Essa solicitação serve para que cada unidade receba o seu lançamento fiscal e, consequentemente, possa pagar o tributo de acordo com o tamanho de sua unidade, porém, este procedimento não ocorre de forma instantânea e, muito pelo contrário, costuma ser extremamente moroso. Contudo, algumas incorporadoras, tão logo é expedido o Habite-se, registram o pedido de individualização junto à prefeitura, para que seja emitido o carnê de IPTU de cada uma das unidades.
Acontece que quando as incorporadoras não tomam a iniciativa supramencionada, caberá ao síndico, administradora e condôminos gerenciarem a situação, de modo que, até ser aprovada a individualização da cobrança do IPTU, por haver apenas o contribuinte único no cadastro municipal, o condomínio é quem tem que assumir o pagamento do imposto, e consequentemente repassar tal valor em boletos aos condôminos de acordo com a fração ideal de cada unidade autônoma.
O problema é que, uma vez autorizado pela Prefeitura o desmembramento das unidades, o que leva meses, e muitas vezes mais de ano, o número do contribuinte original, também conhecido como “Contribuinte Pai”, é cancelado gerando novos lotes, denominados “Contribuintes Filhos”, para os quais, em sua grande maioria, a Prefeitura lança o tributo de forma retroativa, a partir da data de emissão do Habite-se.
Momento em que já era uma situação complicada, fica ainda mais complexa, posto que os condôminos que já vinham adimplindo a sua respectiva cota condominial acrescida do IPTU, recebem carnês retroativos do imposto municipal, haja vista que a prefeitura desconsidera os pagamentos realizados após a data da efetivação do desdobro, assim, em muitos casos os condôminos pagam duas vezes o imposto – uma através do boleto condominial repassado pelo condomínio, contribuinte original, e outra por meio de seu carnê individual.
Nesse momento cabe aos síndicos e administradoras conterem os ânimos dos condôminos, o que nem sempre é fácil, e explicarem o motivo da duplicidade da cobrança, bem como que é possível pleitear a restituição do valor pago a mais até o desmembramento. Para isso, o condomínio deve protocolar a abertura de um processo administrativo junto à prefeitura requerendo a restituição do indébito.
Desta forma, recomenda-se que os condomínios se valham de assessorias jurídico-tributárias para que se possa pleitear o quanto antes a individualização da cobrança do IPTU, o que certamente irá reduzir a demora do ato e, consequentemente, diminuir as chances de duplicidade no pagamento do tributo.
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