Na vida, logo ao nascermos, já necessitamos de “manutenção”, através de vacinas, remédio etc.
Pétreo só Deus, nem as pedras escapam das mudanças.
Assim como no nosso caso, também os Edifícios necessitam de manutenção constante, desde sua entrega inicial, que em princípio fica com a Construtora/Incorporadora (prazo de garantia).
Na vida, logo ao nascermos, já necessitamos de “manutenção”, através de vacinas, remédio etc.
Pétreo só Deus, nem as pedras escapam das mudanças.
Assim como no nosso caso, também os Edifícios necessitam de manutenção constante, desde sua entrega inicial, que em princípio fica com a Construtora/Incorporadora (prazo de garantia).
As condições de poluição, movimentações do solo ou das diferenças de temperaturas, desgastes, mecânicas etc. são alguns dos fatores que originam a necessárias manutenções.
Já as reformas são necessárias para adequar o edifício a novas situações, como exemplo, podemos citar as instalações elétricas que nos edifícios antigos não foram projetadas para a enxurrada de eletrodomésticos e eletrônicos que se usa na atualidade.
Didaticamente podemos falar em Manutenção Corretiva (que é de rotina) mais a Preventiva, que, se a deterioração do edifício, mantendo elevado seu valor patrimonial, bem como a segurança e o conforto desejado pelos seus usuários/moradores.
Esse trabalho, ao contrário do que costuma ser feito, deve ter um acompanhamento profissional, pois o amadorismo leva a erros grosseiros. Em geral, ao se contratar o faz tudo, este acaba quebrando o galho e não resolvendo o problema em definitivo. Não raro, leva a problemas mais sérios e a gastos desnecessários.
O gerenciamento da manutenção deve, portanto, ser realizado por profissionais especializados.
Quanto a se optar por equipe própria ou contratada, isso dependerá do tamanho do edifício e do treinamento e capacitação dos funcionários. E, em geral, também da dificuldade de gerenciar a equipe própria, pois os problemas apresentados são vários e esse grupo de funcionários nem sempre é hábil para todos eles.
Com terceiros, além da qualificação para aquelas necessidades, que deve ser colocada com objetividade e profissionalismo para as contratações, também o valor da oferta representa um dos itens importantes de decisão, mas não o único, como em geral é feito.
Em suma, na hora da manutenção, seja a corretiva ou preventiva, deve-se evitar executar:
1. Sem planejamento físico-financeiro;
2. Sem conhecimento das normas e técnicas;
3. Sem conhecimento real do problema;
As diversas partes do edifício a receberem manutenção regular podem ser definidas por:
1. Corpo do edifício: estrutura, fundações, pintura, paredes de fechamento etc.
2. Áreas externas: acessos, jardins, vedação (muros ou gradis) etc.
3. Instalações: elétricas, hidráulicas.
4. Equipamentos especiais: automação, segurança, comunicativa, automação etc.
5. Mobiliário: de piscina, salão de festas, hall etc.
Não raro, em minhas visitas a condomínios, me defronto com a falta de documentos, principalmente de projetos técnicos como: fundação, estrutural, elétrica, hidráulica, telefonia etc. Isso se deve as mudanças de administradoras e síndicos e à falta de orientação quanto à necessidade de arquivar a memória da vida do edifício. Comumente, não se projeta um espaço de arquivo físico para tanto.
Como fazer o contrato das obras
Atenção: é importante realizar sempre o contrato e não apenas ter uma proposta
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ITENS QUE DEVEM CONSTAR NO CONTRATO |
ÁREAS: |
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1 – Qualificação da empresa: nome, endereço, CNPJ. |
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2 – Objetivos do contrato: definição das finalidades e |
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3 – Identificação dos responsáveis: nomes e cargos dos responsáveis pelos serviços que assinam o contrato. |
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4 – Serviços (descrição) – Divisão dos trabalhos (etapas) e prazos (por etapa e finalização) |
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5 – Obrigações da contratada: – Responsabilidades: técnica, civil/criminal (NBR-18), |
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6 – Obrigações da contratante: – Fornecimento (se for o caso) de serventes, ferramentas, equipamentos, transporte interno externo, canteiro de obras, deposito, vestiários, vigia, força e agua, etc. |
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F J |
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7- Custos do contrato: -Valor do contrato, etapas do contrato (sistema), serviços extras (quais, cobranças e aprovação) |
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T T-F-J |
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8 – Fiscalização: – Responsáveis, documentação, critérios e normas. |
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9 – Foro-Indicação do mesmo em caso de demanda judicial. |
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10 – Disposições Gerais: assuntos específicos do contrato, Datas (multas, prazos e reajustes). |
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Obs.: Em caso de compras em nome do condomínio, devem ser requisitadas pelo contratado ao contratante e somente pedidas pelo próprio contratante.
Observações:
No exemplo acima, pode-se adotar para quaisquer edificações, máquinas etc.
Os números do TEMPO são somente elucidativos.
São Paulo, 15 de julho de 2013
