Edifícios 50+ acendem um alerta: não seria hora de atualizar o sistema de eletricidade? Além de tornar mais segura a vida de quem vive ou frequenta a edificação, uma boa reforma também traz valorização patrimonial.
O síndico profissional Roberval Júnior esteve à frente da reforma no Barão das Torres Claras, dos anos 1970; o centro de medição (acima) foi todo reformado, bem como o Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT)
A verticalização da capital paulista, característica que a acompanha anos a fio, acende um alerta: muitos de seus edifícios já passam dos 50 anos de construção, outros, estão chegando lá. Nada a ver com uma espécie de ‘etarismo urbanístico’, mas a questão é que síndicos precisam estar atentos às condições dessas construções, inclusive no que tange às instalações elétricas. “Energia elétrica gera dois acidentes fatais: choque e incêndio”, afirma o engenheiro eletricista Edson Martinho, diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade).
O síndico Roberval Júnior leva à sério a questão da segurança dos edifícios para moradores e funcionários que neles trabalham. Ao assumir algum novo condomínio, sempre que encontra condições favoráveis, como um corpo diretivo consciencioso, ele contrata uma empresa de análise e mitigação de riscos que faz um levantamento das condições estruturais e das instalações do condomínio. Foi devido a um apontamento dessa empresa que ele conseguiu aprovar uma reforma elétrica no Edifício Barão das Torres Claras, uma construção dos anos 1970, no Campo Belo, zona sul.
A análise, segundo Júnior, sinalizou altíssimo risco de incêndio por conta dos antigos quadros de energia elétrica com fundo de madeira. “De acordo com as normas vigentes, precisam ser de aço”, fala o síndico e lista mais um ponto de vulnerabilidade. “A ligação da bomba de incêndio havia sido feita em um desses quadros. Esse era um dos itens prioritários do relatório que contratamos”.
Júnior conta que mediante ao relatório conseguiu convencer a todos de que era necessário rever as condições da parte elétrica. “Até mesmo aqueles moradores que antes haviam me pedido para refazer o jardim concordaram na priorização da elétrica”, diz o síndico, que fez o rateio de R$ 230.000,00 entre as 48 unidades do condomínio, fora mais R$ 10.000,00 para o projeto elétrico. Esses foram os custos da primeira etapa da reforma, já concluída. “O centro de medição foi modernizado, a bomba de incêndio agora tem um quadro só para ela, conforme as normas técnicas, cabos e medidores também foram trocados, está tudo novo”, comenta. Por indicação do engenheiro eletricista que acompanhou a obra, o condomínio solicitou à Enel aumento de carga de energia para atender a quem queira instalar aparelhos de ar-condicionado.
Quando for aprovada a segunda etapa da reforma, será realizada a troca das prumadas, então os condôminos poderão usufruir do aumento de 50% de carga elétrica. “Estamos levantando os custos dessa nova etapa; precisamos trocar essas prumadas; os cabos têm mais de 30 anos. Temos de pensar em segurança”.
Novo quadro de entrada de energia do prédio, agora com separação para a ligação de bomba de incêndio (quadro vermelho), que antes ficava em um único painel (ver detalhe)
Empresa habilitada
Para o síndico que está precisando promover uma reforma elétrica, Júnior dá algumas dicas. “Em primeiro lugar é preciso fazer uma avaliação técnica com profissional de confiança; em segundo, contratar uma empresa de engenharia elétrica habilitada”, indica. Sobre valores orçados pelas empresas do setor, destaca que é preciso fazer caber “no bolso do condomínio”, mas que pode não ser interessante comprar o material por fora na tentativa de diminuir a conta. “No edifício do Campo Belo, chegamos a fazer um orçamento direto com os fornecedores e não conseguimos preços tão atrativos quanto os da empresa de elétrica que, por ser distribuidora, compra do fornecedor com um preço mais barato e consegue repassar um custo mais acessível ao condomínio”, explica.
Outra dica de Roberval Júnior é jamais iniciar uma obra sem escopo definido e, inclusive, relata um problema que teve por causa disso em outro condomínio da sua carteira, o Edifício Paço de São Cristóvão, nos Jardins, construção com 51 anos e muita fiação sem embutir, acrescentada ao longo do tempo, e com emendas.
Ao assumir a gestão, ele encontrou uma empresa de elétrica trabalhando no condomínio. “Mas não tinha escopo muito bem definido, eu não conseguia cobrar o trabalho. Quando vi, estavam furando as lajes para passar a fiação da nova iluminação das escadas de emergência, sendo que poderiam ter feito isso pelo shaft”, comenta.
Júnior descontinuou a reforma com a empresa e contratou outra, que desenvolveu um projeto de retrofit. “Demos um passo para trás, teremos retrabalho, mas fica inviável acompanhar a execução de uma obra grande sem um projeto”.
Salto no tempo
Condomínios 50+, mesmo tendo instalações muito bem feitas à sua época, podem necessitar de uma reforma elétrica completa porque com o passar dos anos ocorreram mudanças, como lançamentos de equipamentos mais potentes. Será que a velha tomada de pinos magrelos da casa do zelador, da academia ou do salão de festas não está pedindo socorro? E o fundo das caixas de madeiras para medidores de energia, resistiu ao tempo, ou foi corrompido por umidade ou cupins? É preciso considerar que a madeira é inflamável, se algo der errado e um componente elétrico atingir altas temperaturas, há risco de incêndio.
Investir em atualização do condomínio antigo é um plus na segurança, uma oportunidade de alinhamento com mudanças que ocorrem no próprio segmento elétrico. Nos anos 1970, o máximo que se tinha em proteção contra choques era o disjuntor (o fusível). De 1997 para cá, há 25 anos, é obrigatório por normas técnicas que as edificações tenham em seus circuitos uma peça chamada DR (Dispositivo Referencial Residual). “Não é cara, custa de R$ 150 a R$ 200,00. Você instala uma única vez e o DR fica monitorando a instalação elétrica o tempo todo. É obrigatório ter, mas as pessoas ignoram isso”, diz o engenheiro eletricista Edson Martinho.
Outro dispositivo de proteção é o DPS (Dispositivo de Proteção contra Surtos), imprescindível nas instalações elétricas e que passou a constar na ABNT de 2004. “Esse dispositivo tem a função de desviar para a terra o surto de tensão que vier a surgir nas instalações da rede elétrica”, explica o especialista e completa que o DPS confere proteção aos portões eletrônicos e equipamentos de portaria, entre outros.
Aos gestores que forem reformar o sistema de eletricidade do condomínio, Edson recomenda escolher um profissional habilitado e atualizado para iniciar a revisão e adequação dentro das normas técnicas e das diretrizes da concessionária de energia. Uma vez renovada a parte elétrica dos condomínios antigos, será preciso fazer manutenção a cada cinco anos, assim como é recomendado aos prédios mais jovens. “Com o corpo humano temos o check-up anual. Na elétrica, é a cada cinco anos”, compara o engenheiro.
Matéria publicada na edição 287 março/2023 da Revista Direcional Condomínios
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