A manutenção das redes hidráulicas dentro de um condomínio deve fazer parte de um plano de ação bem definido. As ações podem estar em prazos bem definidos de manutenção preventiva, mas podem ainda resultar de um elenco de prioridades quando se tem sistemas antigos, onde as tubulações estão entrando em colapso. Em qualquer caso, a manutenção deve ser fruto de uma visão sistêmica de médio a longo prazo.
Soluções emergenciais devem ser exceções e nunca um plano de trabalho. Afinal, por que pensar em médio ou longo prazo?
Porque “planejar é prever”, evitar problemas ou estar preparado para eles, evitando prejuízos e, também, desgastes de relacionamento. Sistema hidráulico sem manutenção que entra em colapso exige ação imediata e desembolso de valores “emergenciais” que podem ser altos, principalmente se atingirem outros elementos, como elevadores, ou inundarem apartamentos.
É preciso avaliar se o sistema já está dentro da usa vida útil ou não. O básico é saber como está o material utilizado. Isso é importantíssimo quando se trata de materiais metálicos ou ferrosos em contato com a água.
Recebi uma ligação alguns meses atrás sobre tubulação de ferro da rede de hidrantes que começou a vazar. Qual a saída? Simples, mas custoso: Busque uma empresa especializada para fazer o reparo e já considere realizar uma nova instalação, pois o sistema poderá falhar quando você mais precisar dele. Mas se precisar fazer uma análise após o conserto, contrate um engenheiro habilitado. O sistema de hidrante ou sprinkler merece uma atenção especial.
Conheço casos em que a rede de tubulações no subsolo apresenta pequenos furos com apenas 6 anos de uso e até menos que isso. Provavelmente o problema ocorre por conta de acúmulo de elementos presentes na água, que reagem com o material ou mesmo falha de fabricação. Aliás, é importante lembrar que a rede de hidrantes recebe uma boa parte da decantação de sujeiras da água, porque está ligada à parte mais baixa do reservatório. Esse material decantado pode reagir com o metal e criar pequenos furos, que podem aparecer em pouco tempo ou em poucos anos e, talvez, fora da garantia do imóvel ou da instalação. É importante saber do instalador ou da construtora que ações devem ser previstas para evitar esse problema ou dar maior vida útil ao sistema.
Mas não podemos nos resumir aos problemas do sistema de PCI (Prevenção e Combate a Incêndio).
A hidráulica predial também é composta por sistemas de água fria, água quente, esgoto e águas pluviais que também podem apresentar problema. Recentemente, em um serviço de engenharia consultiva para demolição das paredes de um apartamento antigo, encontramos uma tubulação de águas pluviais de 4 polegadas em ferro na qual entrava a minha mão inteira em vários pontos onde ela já não existia mais, por ação da corrosão.
Portanto, em edificações mais antigas, vamos seguir a regra básica: O ferro galvanizado já deixou de ser usado para condução de água há mais de 15 anos na construção civil, ou seja, o que existe hoje instalado já passou da vida útil e está na hora de planejar sua troca futura ou até imediata para dar nova vida à edificação. Enquanto houver um trecho de ferro galvanizado conduzindo água e não for feito um planejamento de troca do sistema, os custos não terão fim e serão pagos por todos, de forma democrática e sem exceção.
Uma projeção de custos
Aproveitei a oportunidade desta matéria da revista Direcional Condomínios e fiz um ensaio rápido, considerando um projeto meu de individualização e retrofit que aprovei recentemente. É uma edificação de médio padrão (muito bem construída), com 3 prumadas de água fria dentro de cada apartamento. Pesquisei no mercado o custo da troca de 1 trecho de prumada por vez em cada apartamento para esse condomínio.
Cada trecho custaria hoje cerca de R$ 3.500,00 por prumada, incluindo mão de obra e material. Isso significa que o condomínio iria desembolsar R$ 10.500,00 para arrumar 3 prumadas em cada apartamento ao longo do tempo. Mas são 124 apartamentos e, então, teríamos um desembolso de mais de R$ 1.300,000,00 ao longo dos anos. Isto sem considerar a correção monetária e o aumento do custo de mão de obra e materiais. E, nesse caso, o proprietário ainda ficaria com o ônus de fornecer o revestimento do piso até o teto no ambiente em questão – em geral banheiros, área de serviço ou cozinha.
Com o projeto hidráulico do retrofit, no qual inclui a unificação das prumadas e instalação de medição remota no padrão da concessionária, esse mesmo condomínio irá gastar R$ 4.400,00 por apartamento. Além disso, não será necessário abrir a parede do teto até o piso, reduzindo o custo da reposição dos acabamentos. Ou seja, com menos de 42% do que iriam gastar ao longo do tempo nas manutenções corretivas, o condomínio poderá ter uma rede nova, sem problemas, com material mais moderno, que não sofra corrosão. E ainda terá a medição individualizada, que irá valorizar os imóveis.
Daí pergunto: Vale ou não a pena fazer um planejamento para o retrofit? Os números falam por si.
Dimensionamento das instalações
O mesmo raciocínio vale para prumadas de outros sistemas. Avaliar tecnicamente e de forma responsável é uma forma de saber se o sistema existente está bom, se precisa de atenção e, até mesmo, se está bem dimensionado.
Recentemente, emiti um laudo por conta de um problema no sistema de águas pluviais de um condomínio antigo. De acordo com moradores, uma empresa teria condenado o sistema dizendo que estava mal dimensionado e seria necessário refazer tudo. Porém, calculando todos os dados e avaliando o sistema, ficou comprovado que está tudo bem dimensionado; o problema não era com a prumada.
Ou seja, o condomínio não precisará trocar a prumada de águas pluviais. Portanto, ter um bom apoio técnico é fundamental também para alocar recursos onde seja realmente necessário. A engenharia consultiva gerou uma economia enorme se comparado à troca da prumada inteira, além de evitar o “mau uso” dos recursos, dando a direção certa ao condomínio. Convém buscar um bom profissional no mercado.
Portanto, cabe ao síndico, junto ao corpo diretivo e moradores, levantar números que ilustrem a realidade dos custos ao longo da vida da edificação. Essa tarefa pode começar com o sistema que julguem mais importante, mas a ideia deve ser estendida a todas as demais instalações da edificação. E claro, buscar informações e apoio técnico sempre que necessário para dar sustentação ao planejamento de manutenção preventiva ou corretiva.
Matéria complementar da edição – 268 – junho/2021 da Revista Direcional Condomínios
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