Os novos edifícios possuem manuais de manutenção para suas instalações, tanto das áreas comuns quanto unidades privativas, algo que é comum nos automóveis, por exemplo. Já os prédios mais antigos foram entregues sem um “receituário” das ações e periodicidade de sua manutenção.
Desta forma, seguem abaixo recomendações importantíssimas para obras e serviços nessas edificações.
1. “Áreas técnicas”
Nas áreas comuns, existem equipamentos que devem ser monitorados, conservados e reparados por empresas especializadas, como os elevadores, bombas de recalque, equipamentos de incêndio, etc. A maior parte desses serviços deverá ser executada por profissionais habilitados pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
Em outros casos, há necessidade da presença de técnicos em segurança do trabalho. Algumas dessas intervenções devem ser ainda aprovadas junto à prefeitura do município e pelas próprias assembleias de condôminos.
2. Evitar remoções
Outra postura que deve ser adotada pelos gestores e condôminos nessas edificações é a de não promover alterações em sua estrutura física, já que muitos prédios em São Paulo foram construídos dentro do sistema de alvenaria estrutural (mesmo que não tenham armaduras).
3. Suporte especializado
Como a maioria dos edifícios mais antigos não tem os projetos técnicos originais de fundações, da parte da arquitetura, das redes elétrica e hidráulica etc., os serviços devem ser previamente avaliados por um ou mais profissionais de áreas diversas, pois assim como a medicina, a área da construção civil está composta por inúmeras especialidades, que atendem à legislação e às normas técnicas. Eles poderão desenvolver um diagnóstico e projetos, orientar a execução e deixar recomendações básicas, como, por exemplo, evitar perfurar as áreas próximas a conduítes e tubos de hidráulica com menos de 10 cm de distância no perímetro de cada rede.
4. Vitoria periódica nas estruturas e instalações
A estrutura do prédio requer especial atenção. Ela deve ser vistoriada periodicamente para avaliar possíveis desgastes, corrosão das ferragens e o impacto de choques mecânicos.
Os proprietários e síndicos são responsáveis pelas manutenções preventivas de acordo com a ABNT NBR 5.674, norma técnica estabelecida em 2012 para a Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
Segundo esta norma,
“5.2 – No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.”
Também as instalações devem passar por um planejamento de manutenção periódica. Condomínio significa “propriedade comum”, então é fundamental que o síndico esteja atento à conservação e recuperação das partes de uso comum.
Neste tópico, destacam-se as manutenções na:
- 1 – Estrutura de concreto, que deve receber uma inspeção com maior cuidado, já que a mesma é responsável pela segurança do imóvel;
- 2 – Impermeabilização, telhados, tubos, estrutura (lajes, vigas e paredes de subpressão);
- 3 – Instalações elétricas, pois, com o passar do tempo, o sistema fica oxidado, defeituoso e, em muitos casos, comprometido por gambiarras feitas por moradores ou funcionários dos prédios;
- 4 – Fachada, onde é fundamental verificar caixilhos, massas soltas (cerâmicas, pedras, etc.), fissuras e trincas, balcões e varandas.
5. Documentação
O controle e elaboração dos documentos necessários para o legal funcionamento do edifício também devem estar nesse escopo do trabalho do síndico. É o caso da CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes), PPRA (Programa e Prevenção de Riscos Ambientais), emissão do RIA dos elevadores (Relatório De Inspeção Anual) treinamento anual da Brigada de Incêndio, além dos atestados das instalações elétricas, do SPDA (Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas) e das instalações de gás.
Paralelamente, é fundamental garantir a gestão rotineira da segurança patrimonial bem como no ambiente de trabalho. Nesse quesito, entra a verificação do uso dos equipamentos de proteção coletiva e individual, adoção de medidas de prevenção de acidentes e incêndios, a garantia da salubridade, entre outros. O síndico tem a obrigação de contratar seguro contra destruição e incêndio (Conforme ABNT NBR 5.419/2015 e o Código Civil), além de se certificar que os prestadores contratem seguros de acidente de trabalho para sua equipe.
Por fim, ele deve assegurar a documentação e guarda dos documentos, como: Reclamações, Atas das Assembleias, documentos de constituição e registro do condomínio (como CNPJ), projetos legais, projetos relativos às reformas das unidades autônomas e áreas comuns, conforme ABNT NBR 16.280/2015), e demais informações que fazem parte do quotidiano do edifício.
6. Norma de desempenho & Acessibilidade
A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) estabeleceu parâmetros de desempenho para os sistemas e instalações de edificações a partir de 2013 (NBR 15575). Prédios com projetos aprovados anteriores a esse ano não deverão acompanhar obrigatoriamente o escopo da norma, que também não se aplica a obras de reformas, de “retrofit” ou a edificações provisórias.
Já no que se refere à acessibilidade, os prédios mais antigos deverão providenciar adaptações para atender aos critérios de viabilidade física obrigatória conforme o novo Código de Edificações de São Paulo (Capital), regulamentado em julho de 2017.
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