Entre as mudanças mais frequentes de destinação de áreas comuns dos condomínios para outras finalidades que não aquelas originalmente determinadas no ato de sua constituição, encontra-se a extinção da moradia do zelador.
Muitas administrações têm optado por não mais ter zeladores que residam nos condomínios, e com a desocupação do imóvel, surgem algumas dúvidas quanto ao que pode ser feito com o local. Alguns condomínios aproveitam o espaço para suprir a falta de áreas comuns e, no local, adequam um escritório para o síndico ou novo zelador; implantam um salão de festas, depósito etc.; ou locam a terceiros. O objetivo, neste caso, é satisfazer a necessidade dos condôminos ou abrir uma nova fonte de receita em prol do condomínio, mas é comum que os síndicos ou administradores esqueçam, aqui, de cumprir com aspectos legais importantes.
A área ali destinada, além de fazer parte da instituição da incorporação do empreendimento (memorial), consta da planta original e compõe uma fração específica dentro daquele condomínio. A mudança de destinação de determinada área, como transformar a casa do zelador em salão de festas, exige, inicialmente, a concordância da unanimidade dos condôminos (Vide Art. 1.314, Parágrafo Único, do Código Civil).
Já a locação do espaço exige a mesma unanimidade, porém, precisa ser levado em consideração que se o condomínio auferir receita decorrente de locação de áreas comuns, cada condômino precisará declará-la no seu imposto de renda, mesmo que a mesma seja para composição de fundo de reserva (Conforme reza o Ato Interpretativo nº 2/ 2007, da Receita Federal).
De outro modo, se o condomínio quiser vender a casa do zelador, transformando-a em nova unidade, com matrícula específica no Cartório de Registro de Imóveis, terá que percorrer um caminho árduo e, muitas vezes, quase impossível. Primeiro, seria necessário verificar se o empreendimento comporta mais uma unidade imobiliária frente ao Código de Obras (Lei Municipal) e demais legislações pertinentes. Ou seja, mesmo que não se edifique uma nova construção, poderá existir restrição quanto a essa modificação por parte da Prefeitura.
Entretanto, supõe-se que não haja esse tipo de impedimento. Cumprida esta etapa, será necessária a aprovação da nova destinação pela unanimidade dos condôminos, bem como a alteração da Convenção, através de assembleia. O processo deverá ainda contemplar a alteração na instituição do condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis, especialmente quanto à individualização das unidades.
De forma geral, a regularização de nova área comum, seja a casa do zelador transformada em unidade ou a construção ou implantação de mais vagas de garagem, exige autorização da Prefeitura, mudança na instituição do condomínio, da escritura, da Convenção, além da atualização da fração ideal em cada matrícula.
O síndico deve ficar atento ainda aos limites do potencial construtivo da região. Por fim, haverá sempre a necessidade de unanimidade na aprovação dos condôminos para alterar a destinação da área, seja para locar ou vender. Se for para locar, além da unanimidade, a alteração da Convenção prevê concordância mínima de 2/3 dos proprietários. No caso de venda, além dos itens anteriores, será preciso, como dito acima, verificar a possiblidade junto à Prefeitura, entrar com projeto modificativo, alterar especificação do condomínio, redefinir frações ideais do solo e área privativa, e averbá-lo na matrícula de cada unidade.
Matéria publicada na edição – 178 de abr/2013 da Revista Direcional Condomínios
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