Mudanças na gestão da inadimplência impactam na sua queda nos condomínios

Os 25 anos de história da revista Direcional Condomínios foram acompanhados por inúmeras evoluções neste segmento, entre elas, na gestão da inadimplência. Da mera cobrança que era feita de forma amadora há ¼ de século, os débitos condominiais começaram a ser negociados de várias formas.

O setor recebeu nestes 25 anos, além das alterações do Código Civil, a entrada em vigor do Código de Processo Civil (CPC) e várias leis esparsas que possibilitaram uma significativa redução nos índices de inadimplência condominial. Esta conquista decorre da vigência deste novo e dinâmico ordenamento legal, que em muito sedimentou procedimentos e garantiu a segurança jurídica das cobranças, bem como, ainda, da agilidade da informação, auxiliada pelas mídias sociais, o que levou cada condômino a entender sua importância na valorização patrimonial através do rateio das despesas.

Negociações diretas com o síndico, possibilidades do uso de meios não judicializados, tais como mediação e arbitragem, passando pela elevação da condição do crédito condominial a título executivo (dado pelo novo CPC), favoreceram uma rápida resposta na recomposição de valores não arrecadados pelo condomínio.

Protestos, negativações e a chegada ao setor de garantidoras e instituições financeiras, com linhas próprias para cobrir débitos condominiais ou emprestar ao devedor o valor do rateio condominial, também facilitam hoje a recuperação e gestão da inadimplência, porém, sempre com certos cuidados para não se ultrapassarem os limites da legalidade e legitimidade.

Infelizmente, em 25 anos, subterfúgios também chegaram ao setor como respostas para se garantir um combate à inadimplência, como o desconto por pontualidade, aceito em alguns estados, e o corte de consumíveis (água, por exemplo).

Nesta gestão de inadimplência, não podemos esquecer ainda da evolução do Poder Judiciário em reconhecer, com seriedade, o instituto do condomínio edilício, alargando os processos de execução de rateios condominiais vencidos e não pagos para inclusão das vincendas, redução da prescrição para 5 anos, possibilidade de ingressar contra promitentes compradores, preferência de crédito frente às hipotecas. Tudo isso fez com que diminuisse a informalidade na gestão condominial e cada condomínio mantivesse seu cadastro atualizado e correto, evitando vícios e falhas.

Atualmente a citação e intimação por e-mails foi reconhecida por lei, garantindo mais uma agilidade na gestão da inadimplência, mantendo a responsabilidade de cada condomínio, que, além de preservar um bom cadastro, deve treinar seus funcionários e colaboradores em face do recebimento de uma correspondência judicial ou mesmo perante um perito judicial ou oficial de Justiça.

Esse período de 25 anos mostra que o setor condominial evoluiu e ainda tem muito a crescer, mas é certo que podemos adaptar para a gestão da inadimplência a máxima do pensador iluminista penal Cesare Beccaria: “Quanto mais rápida for a cobrança, tanto mais justa e útil será a mesma à coletividade”.


Matéria publicada na edição – 274 – jan/2022 da Revista Direcional Condomínios

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Autor

  • Cristiano de Souza Oliveira

    Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 28 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC, Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, Mediação e Arbitragem, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S. Diretor do Instituto Educacional Encontros da Cidade – IEEC. Já foi Presidente da Comissão de Direito Administrativo da 38ª Subseção da OAB/SP – Gestão 2016-2018 / Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP – Gestão 2019-2021 / Ex - Membro na Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB e da Comissão da Advocacia Condominial da OABSP –2022.

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