O condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma conforme determina o artigo Art. 1.335, do novo Código Civil:
São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.
Porém, esse direito não é absoluto. Está condicionado às normas de boa vizinhança, de modo que só pode o proprietário fazer uso de seu imóvel, inclusive das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, conforme determina o Art. 1.336.
São deveres do condômino: IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Assim, a violação a qualquer dos deveres condominiais sujeita o infrator às multas previstas na convenção, no Regimento Interno e no Código Civil, revertendo-as em benefício do condomínio.
O novo Código Civil inovou ao possibilitar a aplicação de multa para condômino infrator, mesmo quando não previsto nas convenções, ou em subsídios a convenções obsoletas que não preveem valores para as multas ou determinam a sua cobrança em moedas ou índices não mais aplicados, ou em complemento às demais convenções.
Porém, para que sejam aplicadas as multas previstas no Código Civil, que podem chegar a dez vezes o valor da cota condominial, dependendo da gravidade, precisa ser observado o quórum e ocorrer a deliberação assemblear.
Para a aplicação de multas de forma geral o ideal é que qualquer reclamação seja incialmente transcrita no livro de reclamações, o qual deve estar sempre disponível na portaria. Uma segunda opção é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou à administradora. No caso de a ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro.
Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas ser um funcionário do condomínio ou o síndico. De preferência, esta constatação deve ser registrada em livro. Após, devem ser examinados os dispositivos convencionais e o Regimento Interno para a aplicação correta dos mesmos, evitando nulidades. Em alguns casos é necessário o envio de advertência antes da aplicação de multa.
Em casos graves, como o bloqueio de vagas de garagem e festas em horário diverso do definido na convenção, os dispositivos podem permitir que o infrator seja multado sem prévia advertência.
O mais preocupante é quando o Regimento Interno e a Convenção são obsoletos e não preveem as formas de punições ou não estipulam multas em moeda corrente. Ou seja, inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou Regimento Interno, existe a possiblidade de aplicação de multa com base nos dispositivos do Código Civil, nos Artigos 1.336 e 1.337. Nesse caso, a sugestão é que o condomínio leve a questão à assembleia para aprovar um regramento ou apenas atualizá-lo, pois quando omissa a convenção, o Regimento Interno pode ser alterado por maioria simples.
Porém, mesmo que o quórum necessário para alteração de Convenção ou Regimento seja de dois terços dos condôminos, nada impede que seja aprovado em assembleia, com qualquer quórum, um regramento norteador, que servirá de base para as infrações cometidas e para a futura alteração da convenção e/ou do Regimento Interno.
Assim, inexistindo previsão na convenção ou Regimento Interno para a aplicação de multas, o ideal é inicialmente advertir o condômino infrator por escrito, e se esta lograr ineficaz, aplicar multa conforme previsão dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil.
No caso da aplicação da multa, sugere-se a concessão ao condômino infrator do direito de defesa, com efeito suspensivo e até ratificação da multa em assembleia específica convocada para este fim. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, têm sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa, a mesma possa ser cobrada judicialmente.
Matéria publicada na Edição 172 – set/12 da Revista Direcional Condomínios.
