Aplicar multa a um condômino é o pior cenário possível para um gestor, pelo potencial conflitivo que isto pode alimentar no ambiente coletivo. Porém, não se pode abrir mão do recurso quando estão em jogo os interesses dos demais moradores.
Síndico Paulo Fontes: “O condomínio age com firmeza, mas cautela”
Um circuito de quase 400 câmeras digitais ajuda o síndico do Condomínio Portal Domínio Marajoara a cuidar não apenas da segurança patrimonial dos moradores contra invasões externas, bem como a preservar os bens internos e a acompanhar o uso adequado de seus espaços. Afinal, o empreendimento dispõe de 67 mil m2 de área, 7 torres e 594 unidades, com inúmeros recursos de lazer, além de uma área de preservação ambiental. Há cerca de cinco anos, eram registrados danos ao mobiliário ou comportamentos que feriam a Convenção e o Regimento Interno, desde relações íntimas entre jovens no cinema ou piscina, à circulação de animais no elevador social, lembra o síndico Paulo Fontes.
“Tentamos inicialmente identificar os problemas e partimos para uma sistemática de repreensão, advertências e multas, para depois fazermos campanhas educativas e palestras, orientando os pais”, relata o gestor. Executivo da área de Tecnologia da Informação de uma multinacional, Paulo assumiu a função de síndico em 2015 e foi reeleito, por unanimidade, em 2017. Na época, o condomínio emitia, em média, 60 notificações e 5 a 6 multas por mês. “Como resultado das campanhas e do pulso firme na aplicação da Convenção, aliada à mudança do padrão comportamental geral, reduzimos esse número a cerca de 40 advertências e 5 multas ao ano”, compara.
O reforço à disciplina veio do engajamento voluntário de condôminos, através do Conselho ou de comissões temáticas. É o caso da Comissão de Ética e Disciplina, primeira instância responsável pela análise de toda notificação ou multa emitida pela administração.
“Faltas graves” à Convenção ou Regulamento Interno recebem multa diretamente, sem notificação prévia, afirma Paulo. Entretanto, tudo passa antes pela comissão, “para que não fique um ônus de ‘delator’ ou ‘juiz’ sobre a pessoa do síndico”. Todo cuidado é pouco, completa o gestor, desde a concessão do direito de ampla defesa a todos os notificados e/ou multados (Confira no quadro da pág. 07), até a comunicação emitida a eles, sem acusações nem o uso de termos que possam violar a intimidade das pessoas. Também, por praxe, não é revelado à Comissão de Ética e Disciplina o nome/unidade do infrator, “de forma a preservar a identidade e ter uma avaliação o mais imparcial possível”. O condomínio dispõe ainda de uma tabela progressiva de valores de multas: O equivalente a uma cota condominial para faltas mais leves, como conduzir animais nos elevadores sociais; duas cotas em caso de reincidência das primeiras; três cotas para flagrantes envolvendo sexo nas áreas comuns, por exemplo. Novas reincidências elevam o patamar da multa, até dez vezes a cota condominial. Em um desses casos extremos, um condômino, mesmo flagrado pelas câmeras na agressão a um funcionário, acabou revertendo a multa nas instâncias iniciais da Justiça. Por isso, atualmente, o condomínio procura ser criterioso, sem abrir mão das normas internas. “O condomínio age com firmeza, mas cautela.”
Como funciona: multa, recursos & o direito de defesa
| 1º – Condômino recebe notificação ou multa, depois de uma 1ª análise da “falta” pela Comissão de Ética | – Depois de notificado ou multado, ele possui até 72h para encaminhar recurso à Administração; |
| 2º – Comissão de Ética analisa recurso | – Ela deve recomendar, ao Corpo Diretivo, cancelamento ou aplicação da penalidade com base neste recurso. Em geral, 90% de suas sugestões são acatadas; |
| 3º – Corpo Diretivo recebe parecer | – Formado pelo Síndico e o Conselho, instância analisa parecer da Comissão de Ética e Disciplina, ratificando ou retificando-a; |
| 4º – Em caso de deferimento do recurso do Condômino | – Comissão reavalia penalidade, que poderá ser reduzida ou cancelada; |
| 5º – Em caso de indeferimento | – Um boleto é emitido para o pagamento da multa. Depois de quitada, Condômino tem 72h para apresentar 2º recurso à Administração; |
| 6º – Análise do 2º recurso | – Comissão de Ética e Disciplina faz nova avaliação e remete parecer ao Corpo Diretivo. No caso do cancelamento da multa, valor pago será devolvido; |
| 7º – Instância final de recurso | – Caso seja mantida a penalidade, o condômino poderá ainda solicitar a convocação de Assembleia Extraordinária para apresentação de 3º recurso. A decisão final será votada na assembleia. |
Leia também:
– Matéria complementar:– A multa como último recurso disciplinar do condomínioEntrevista com o advogado Alexandre Rossignolli
Matéria publicada na edição – 243 – março/2019 da Revista Direcional Condomínios
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