No segmento de condomínios sempre pairam dúvidas sobre cobranças. Não é diferente, portanto, quando se torna necessário cobrar uma multa aplicada por infração. O valor da mesma deve ou não ser incluído no boleto mensal de rateio condominial?
O tema foi objeto de uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) em agosto de 2021. Na ocasião, em julgamento de um Recurso de Agravo, assim decidiu-se:
Condomínio. Multa em razão de suposta infração condominial cometida pelo habitante da unidade. Cobrança conjunta da penalidade e dos encargos ordinários do condomínio. Autora que pretende discutir a multa, mas que, pela emissão de boleto único, não logra pagar exclusivamente os encargos condominiais regulares. Verossimilhança da postulação da condômina, ante o expediente do credor claramente voltado a impor o adimplemento forçado de ambas as verbas. Decisão agravada reformada para determinar a separação das cobranças e, após o pagamento da despesa regular, também determinar a retirada da anotação da unidade como devedora no demonstrativo mensal de despesas condominiais. Agravo de instrumento da autora provido. (Agravo de Instrumento nº 2176914-50.2021.8.26.0000 – Rel. Fábio Tabosa)
Não parece lógico ao nosso ordenamento jurídico, o qual preserva os princípios constitucionais da ampla defesa, que a multa seja cobrada juntamente com o rateio condominial mensal, não permitindo que haja as devidas defesas administrativas do infrator.
Por mais errado que tenha sido a transgressão, o condomínio deve se ater ao fato de que a quantia proveniente da punição, não antevista no planejamento orçamentário de gastos, se enquadra em valor extraordinário à previsão aprovada, não podendo comprometer a segurança jurídica de receitas previamente calculadas para cobertura das despesas.
Caso a cobrança venha a ser unificada no mesmo boleto, há duas opções para o condômino: ou ele paga e depois contesta a aplicação da multa ou lhe é permitido ir ao judiciário, depositar em juízo e discutir a questão já na esfera jurídica, pulando as fases administrativas internas do condomínio.
O depósito judicial, ou mesmo extrajudicial, acaba por ser acatado, pois na cobrança unificada, em uma eventual discussão da multa aplicada, há a impossibilidade de o condômino continuar a cumprir com sua obrigação de ratear as despesas condominiais mensais.
Em certos condomínios, os reflexos financeiros podem comprometer a execução administrativa prevista e aprovada em assembleia, carecendo assim de melhor análise quanto à inclusão de multas infracionais junto às cotas do mês.
Por sua vez, a separação oferece maior segurança no recebimento da receita prevista ao condomínio e obriga a administração a ficar atenta com a cobrança da multa – mesmo que seja um valor mais baixo que o rateio mensal, ou a unidade esteja em dia com a despesa mensal, o gestor deve cobrá-la, ainda que seja nas vias judiciais.
Outra questão que não se pode esquecer é que toda multa por infração deve ser aplicada nos termos da convenção, além de estar bem fundamentada e comprovada, para que não se paire dúvidas da sua aplicação, evitando-se assim desgastes desnecessários, seja internamente, seja no judiciário.
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