Contratar o seguro do condomínio ‘no automático’ costuma ser uma prática comum entre alguns síndicos. Mas o assunto exige atenção e auxílio de profissional especializado

O seguro condominial envolve aspectos técnicos que nem sempre são simples para leigos. Para esclarecer as principais dúvidas dos síndicos, convidamos os especialistas em seguros Elaine Moreto e Vito Seripieri, que respondem às questões a seguir.

Por que o seguro condominial é obrigatório e importante?

Elaine Moreto – O seguro condominial é fundamental porque protege um patrimônio coletivo. Por isso, o artigo 1.346 do Código Civil determina a contratação de seguro contra incêndio ou destruição total ou parcial da edificação, protegendo a estrutura das unidades e as áreas comuns.

Mas atenção: não basta contratar apenas para cumprir a lei. As coberturas e os valores precisam atender às necessidades de cada condomínio, afinal, estamos falando da proteção do patrimônio de muitas famílias.

As demais coberturas da apólice, que não são exigidas legalmente, são importantes para ampliar a proteção e reduzir prejuízos financeiros em acidentes e imprevistos cobertos. Um seguro bem contratado pode evitar que o condomínio tenha que arcar sozinho com prejuízos.

A contratação cabe ao síndico ou à assembleia?

Vito Seripieri – A contratação é responsabilidade do síndico, que deve observar a convenção condominial, o orçamento aprovado e as regras aplicáveis. A assembleia pode deliberar sobre as coberturas adicionais, os limites de indenização e os custos, sendo recomendável discutir esses pontos, sobretudo quando houver impacto relevante na previsão orçamentária. É importante distinguir a cobertura obrigatória por lei das coberturas adicionais, como danos elétricos, vendaval, responsabilidade civil (RC) e quebra de vidros, que devem ser avaliadas conforme as características e os riscos do condomínio.

Como escolher e quando revisar as coberturas adicionais?

ELAINE – O primeiro passo é conhecer os riscos e as características do condomínio e verificar o que já está coberto na apólice atual. O famoso ‘copia e cola’ não funciona no seguro condominial, seja na renovação, seja na primeira contratação, pois cada condomínio tem suas particularidades e precisa de uma análise feita por um corretor especialista.

O seguro precisa acompanhar a realidade do condomínio. Por isso, a revisão não deve acontecer apenas na renovação, mas sempre que houver mudanças como obras, novos equipamentos, carregadores de veículos elétricos, placas solares ou ampliação das áreas comuns. As coberturas, os limites, as franquias e as exclusões variam entre as seguradoras, exigindo análise das condições de cada apólice.

VITO – A definição deve partir de uma análise dos riscos do condomínio, considerando fatores como localização, idade da edificação, equipamentos, áreas de lazer, histórico de sinistros e sistemas de segurança.

Entre as coberturas adicionais que podem ser avaliadas estão: danos elétricos; vendaval, granizo e outros eventos climáticos; quebra de vidros, espelhos e outros; RC Condomínio; RC Síndico; danos a portões, elevadores, bombas e outros equipamentos; cobertura para funcionários; roubo de bens pertencentes ao condomínio, quando oferecido e adequado à necessidade.

Quais critérios definem os valores das coberturas?

VITO – Os valores são definidos conforme o patrimônio exposto ao risco, os prejuízos potenciais e as condições de cada cobertura. Na cobertura principal da edificação, deve-se considerar o custo de reconstrução do imóvel, incluindo as unidades abrangidas pelo seguro, as áreas comuns e os elementos construtivos segurados. Esse valor não deve ser confundido com o preço de venda dos apartamentos, que também considera o terreno e a localização.

Para as coberturas adicionais, o cálculo varia conforme o risco: danos elétricos, valor dos equipamentos e das instalações que se pretende proteger; responsabilidade civil, estimativa de possíveis prejuízos causados a terceiros; quebra de vidros, custo de reposição dos elementos segurados; equipamentos, valor de reparação ou reposição dos bens abrangidos; outras coberturas, exposição ao risco, perdas potenciais e limites disponíveis no produto.

O corretor deve orientar o síndico com base em informações técnicas, características da edificação e critérios de avaliação da seguradora. É fundamental evitar valores segurados muito baixos, pois isso pode deixar o condomínio financeiramente desprotegido em caso de sinistro.

Qual a diferença entre cobertura básica simples e cobertura básica ampla?

ELAINE – Na Básica Simples, o valor principal contratado protege a reconstrução do prédio em caso de incêndio, queda de raio, explosão, fumaça e queda de aeronave. Para outros riscos, como vendaval, danos elétricos, alagamento e impacto de veículos, precisamos contratar coberturas com valores individuais, conforme as necessidades do condomínio.

Já na Básica Ampla, o valor principal oferece uma proteção mais abrangente para diversos danos materiais à estrutura e às instalações do prédio, respeitando as exclusões da apólice. Imagine um condomínio com R$ 10 milhões de cobertura principal. Na Básica Simples, se o limite contratado para vendaval for de R$ 100 mil e uma tempestade causar R$ 300 mil de prejuízos cobertos, a indenização ficará limitada aos R$ 100 mil. Na Básica Ampla, esse mesmo prejuízo poderá ser indenizado dentro do limite principal de R$ 10 milhões, respeitando as franquias e as condições da seguradora.

Mas atenção: mesmo na Básica Ampla, coberturas como RC Condomínio, RC Síndico, RC Portões, RC Guarda de Veículos, RC Danos Morais, RC Empregador e Vida para Funcionários não estão automaticamente incluídas. O mesmo vale para Incêndio e Roubo de Bens de Condôminos e Aluguel para Condôminos.

Franquias e as exclusões também variam conforme a cobertura e a seguradora. Por isso, não basta comparar preços ou nomes de coberturas. É fundamental entender o que cada apólice realmente protege.

Explique a distinção entre RC Síndico e RC Condomínio.

VITO – Embora sejam complementares, essas coberturas protegem interesses diferentes. A RC Síndico cobre reclamações contra o síndico por atos ou omissões ligados ao exercício da função, conforme as condições contratadas. Por exemplo, quando uma decisão administrativa atribuída a uma falha culposa do síndico gera um prejuízo reclamado por terceiro. A RC Condomínio protege o condomínio por danos pelos quais possa ser responsabilizado civilmente, conforme os riscos cobertos. Por exemplo, uma pessoa sofre uma queda em área comum devido à falta de manutenção pela qual o condomínio seja responsabilizado.

Em resumo, a RC Síndico se relaciona à atuação individual do gestor; a RC Condomínio, à responsabilidade civil da coletividade. As duas podem ser importantes, pois nem todo problema de gestão é um acidente ligado às áreas comuns, e nem todo acidente em uma área comum decorre de uma conduta pessoal do síndico.

É necessário conferir as condições de cada seguradora, especialmente as exclusões, os limites de indenização e a definição de quem está efetivamente segurado. A existência da cobertura não significa que toda reclamação será indenizada.

O que diferencia o seguro de cada unidade do seguro do condomínio?

VITO – O seguro do condomínio protege a edificação conforme a apólice, enquanto o seguro residencial protege os interesses individuais do morador, de acordo com as coberturas contratadas. Veja um exemplo:

·    Seguro do condomínio: protege a edificação e as áreas comuns, como estrutura, corredores, escadas, elevadores e outras partes abrangidas pela apólice. A cobertura obrigatória deve atender às exigências legais e às condições contratadas.

·    Seguro residencial individual: pode proteger o interior da unidade, os bens pessoais, os móveis, os eletrodomésticos e outros interesses do morador, conforme as coberturas contratadas.

Imagine que um incêndio danifique o prédio e também destrua os móveis de um apartamento. O seguro condominial poderá cobrir os danos à edificação nos termos da apólice, mas os móveis pessoais não estarão automaticamente protegidos. Para isso, é necessário verificar se existe cobertura específica para o conteúdo no seguro aplicável.

Por isso, o seguro condominial não elimina a importância do seguro residencial individual. Essa distinção está de acordo com as orientações da Superintendência de Seguros Privados (SUSEP): https://www.gov.br/susep/pt-br

ELAINE – Na minha opinião, o seguro residencial também deveria ser obrigatório nos condomínios, pois, além de proteger os bens particulares contra danos elétricos, vendavais e outros riscos, pode incluir a cobertura de Responsabilidade Civil Familiar, que considero fundamental.

Quem nunca viu uma tubulação de um apartamento causar danos ao vizinho de baixo ou até ao elevador do condomínio? Quando o morador é responsável, essa cobertura poderá indenizar os prejuízos, conforme as condições da apólice, e evitar conflitos e cobranças judiciais. Dependendo da seguradora, também pode proteger contra danos causados por familiares, empregados domésticos e animais de estimação.

Os dois seguros são complementares. O condominial protege o patrimônio coletivo, enquanto o residencial protege os bens particulares e pode amparar a responsabilidade do morador por danos causados a terceiros ou ao próprio condomínio.

A portaria falhou e assaltantes levaram bens de apartamentos. O condomínio ou a seguradora precisam pagar?

VITO – Sim, pode haver possibilidade de acionamento, mas a indenização não é automática. É preciso distinguir três situações:

1. Bens pessoais dos moradores: o seguro condominial não cobre automaticamente o dinheiro, as joias, os eletrônicos e outros bens subtraídos das unidades. É necessário verificar a existência de cobertura específica e quem está protegido por ela.

2. Bens do condomínio: equipamentos e outros bens coletivos podem estar protegidos se houver cobertura contratada para o evento, respeitadas as condições da apólice.

3. Responsabilidade civil do condomínio: se houver evidências de falha na prestação de serviços, negligência ou outra conduta pela qual o condomínio seja legalmente responsabilizado, poderá ser possível acionar a cobertura de RC Condomínio, desde que o fato esteja abrangido pelo contrato.

Por exemplo, se for comprovado que um funcionário descumpriu deliberadamente um procedimento de segurança, permitindo a entrada de invasores, isso poderá ser relevante para a apuração de responsabilidade. Entretanto, a falha da portaria, por si só, não garante indenização pelo seguro.

É necessário analisar a apólice, as exclusões, a responsabilidade civil efetivamente atribuível ao condomínio e as circunstâncias do ocorrido.

Em caso de invasão, recomenda-se registrar boletim de ocorrência, preservar imagens das câmeras, reunir os registros de acesso e comunicar prontamente a seguradora ou a corretora. Os moradores também devem verificar a cobertura de seus próprios seguros residenciais.

ELAINE – Algumas seguradoras oferecem a cobertura adicional de Roubo de Bens de Condôminos, mas ela possui limites e exigências específicas, como violência, grave ameaça ou sinais de arrombamento. A responsabilidade do condomínio também precisa ser analisada conforme as circunstâncias do ocorrido.

Por isso, recomendo que cada morador tenha seu próprio seguro residencial, mas atenção às condições da apólice. Podem existir limites para eletrônicos portáteis, exigência de notas fiscais ou outros comprovantes e restrições para dinheiro e joias, inclusive quanto ao armazenamento em cofre. Conhecer essas condições antes de acontecer um sinistro é fundamental para evitar surpresas.

Quais documentos a seguradora exige para a contratação do seguro condominial?

VITO – A documentação varia conforme a seguradora, o perfil do condomínio, as coberturas solicitadas e o resultado da análise de risco. Em geral, podem ser solicitados:

·    CNPJ e dados cadastrais do condomínio.

·    Endereço, área construída, número de unidades e informações sobre a ocupação.

·    Dados do síndico e documentos de representação, conforme solicitado.

·    Apólice anterior e histórico de sinistros, quando disponíveis.

·    Informações sobre a construção, como idade, padrão construtivo e características estruturais.

·    Plantas, projetos e memoriais descritivos, quando necessários.

·    AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) ou documento equivalente exigível na localidade.

·    Laudos técnicos e comprovantes de manutenção de instalações elétricas, elevadores, sistemas de gás e equipamentos de combate a incêndio, quando pertinentes.

·    Informações sobre portaria, controle de acesso, alarmes, câmeras e contratos de vigilância, quando relevantes para a análise de risco.

O AVCB merece atenção especial: o síndico deve verificar sua validade e as exigências aplicáveis ao edifício. A necessidade de apresentação formal desse documento para emissão da apólice depende das exigências da seguradora e das regras locais. Além disso, a documentação pode ser solicitada em caso de sinistro, conforme a cobertura e as condições contratuais.

O ideal é solicitar à corretora um checklist documental antes da cotação, para evitar atrasos e identificar eventuais pendências que precisem ser regularizadas.

ELAINE – Nos condomínios recém-implantados, o Habite-se é um documento fundamental, normalmente exigido na contratação inicial, embora existam exceções conforme a seguradora.

Enquanto o condomínio ainda não possui CNPJ próprio, algumas seguradoras aceitam a contratação inicial no CNPJ da obra, da administradora ou no CPF ou CNPJ do síndico eleito. Algumas permitem atualizar o cadastro durante a vigência, por meio de endosso, enquanto outras fazem essa alteração somente na renovação. Quando essa contratação inicial foi expressamente aceita, a diferença cadastral, por si só, não impede a indenização de um sinistro coberto. Na renovação, é necessário regularizar a apólice com o CNPJ definitivo do condomínio ou associação, conforme as exigências da seguradora.

Já as dúvidas com relação ao AVCB são muito frequentes. Tanto o seguro condominial quanto a regularização perante o Corpo de Bombeiros são obrigações importantes, quando exigidas pela legislação, mas uma não depende necessariamente da apresentação da outra para a contratação.

Em geral, o AVCB não é exigido para emitir a apólice. Porém, em caso de incêndio, a seguradora poderá solicitar esse documento, laudos e comprovantes de manutenção dos sistemas de segurança. A ausência do AVCB não significa automaticamente a recusa da indenização nem a perda das demais coberturas, como vendaval, danos elétricos, portões ou ruptura de tubulações. Cada sinistro será analisado conforme sua causa e as condições da apólice.

Depois de um vendaval, o seguro do condomínio paga todos os danos, inclusive os de carros e bens dos moradores?

ELAINE – Ter a cobertura de vendaval contratada não significa que todos os prejuízos de uma tempestade estarão cobertos. Em geral, ela protege a estrutura física do prédio, incluindo a estrutura original dos apartamentos, mas não os bens particulares dos moradores. Afinal, o condomínio também foi vítima do vendaval e não pode ser considerado responsável apenas pela ocorrência desse fenômeno da natureza.

Quanto aos veículos dos condôminos estacionados na garagem, a regra é semelhante. Se o vendaval derrubar uma árvore ou parte do telhado sobre um carro, o fato de o acidente ocorrer dentro do condomínio não significa que ele seja automaticamente responsável pelo prejuízo. A apólice poderá indenizar os danos cobertos à estrutura física fixa do condomínio e determinadas despesas de limpeza, conforme as condições contratadas.

Também devem ser observadas as exclusões de cobertura para toldos, lonas, muros sem alicerces adequados e objetos soltos ou não fixados à estrutura, entre outras previstas nas condições gerais de cada seguradora. Por isso, recomendo que os moradores tenham seguros residenciais e de automóveis, verificando se incluem proteção contra danos causados por fenômenos da natureza.

O condomínio instalou carregadores de carros elétricos. As coberturas do seguro precisam ser revistas?

ELAINE – Não existe necessariamente uma cobertura específica para incêndios envolvendo carregadores ou veículos elétricos. O seguro condominial já possui garantias que podem amparar esses prejuízos, mas a instalação dos carregadores exige uma revisão da apólice, mesmo durante sua vigência.

O síndico deve comunicar o corretor para avaliar cinco coberturas importantes. A Básica Simples ou Básica Ampla poderá indenizar os danos de incêndio à estrutura do prédio e aos bens das áreas comuns contemplados pelo seguro. Já a cobertura de Danos Elétricos poderá proteger os carregadores pertencentes ao condomínio em caso de danos elétricos cobertos, observadas as franquias e eventual depreciação. Se o equipamento pertencer ao morador, será necessário verificar seu seguro residencial.

Uma das principais coberturas a revisar é a RC Guarda de Veículos, especialmente o limite contratado. Ela poderá amparar danos aos veículos de condôminos e terceiros atingidos por um incêndio acidental na garagem, conforme as condições da apólice e os requisitos de responsabilidade civil. O veículo que deu origem ao incêndio normalmente não é indenizado por essa cobertura, devendo o proprietário verificar seu seguro automóvel.

Também merecem atenção as coberturas de Incêndio de Bens de Condôminos, que poderá proteger o conteúdo dos apartamentos e, conforme a seguradora, bens em depósitos individuais, e Aluguel para Condôminos, que poderá reembolsar despesas com moradia temporária quando um incêndio coberto impedir a ocupação da unidade, respeitados os limites e as condições contratadas.

Mas é importante frisar que a instalação do carregador deve seguir as normas vigentes, com projeto adequado, estudo de carga, profissional habilitado e documentação de responsabilidade técnica. Instalações irregulares ou falta de manutenção podem comprometer a cobertura do seguro, conforme as condições da apólice.

A falta de manutenção preventiva pode levar à recusa de um sinistro?

ELAINE – O seguro condominial não substitui a obrigação de conservar e realizar a manutenção preventiva das instalações e dos equipamentos do prédio. Imagine um portão automático com falhas recorrentes, uma instalação elétrica com problemas conhecidos ou uma tubulação deteriorada que acaba se rompendo.

Se ficar comprovado que a falta de manutenção contribuiu para o sinistro, a seguradora poderá aplicar as exclusões previstas na apólice e até recusar a indenização. Por isso, é fundamental manter as manutenções em dia e guardar laudos, relatórios, notas fiscais e comprovantes dos serviços realizados. A prevenção e o seguro precisam caminhar juntos. Afinal, contratar uma apólice não dispensa os cuidados necessários para manter o condomínio seguro.

Agradecimento aos entrevistados

Elaine Moreto (na foto) e Vito Seripieri, especialistas em seguros.