As principais funções do síndico são definidas no Código Civil – Artigo 1.348, estando entre elas: “II – representar ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; IV – cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; e VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.
Fica claro que o síndico apenas representa os moradores, possui um mandato, devendo ser um conciliador dos interesses comuns, embasando suas ações sempre na legislação, principalmente na Convenção e no Regulamento Interno. Porém, em alguns casos, mesmo não sendo proprietário absoluto de todas as unidades, suas atitudes divergem do estabelecido nas normas, e procuram impor pelas mais diversas formas a sua opinião e o modo de conduzir a gestão.
Fazem parte desse perfil as seguintes ações: não convocar assembleias para a realização de obras que envolvam, por exemplo, a mudança das áreas comuns; aumentar o valor do condomínio, sem aprovação; aplicar multas pelo descumprimento do Regulamento Interno, sem antes advertir verbalmente ou mesmo por escrito o condômino; não convidar os conselheiros para exercerem seus papéis, sendo que em alguns casos estes não possuem nem acesso às pastas de prestação de contas. Há ainda alguns síndicos que aplicam multas sem um embasamento normativo, criando suas próprias regras. Até as orientações da empresa administradora são descumpridas.
Para modificar esse quadro de opressão, é muito importante que a administradora, após tentativa verbal, formalize seu posicionamento por escrito, em duas vias, e que haja um protocolo de entrega. Caso após esse encaminhamento, o síndico continue menosprezando as recomendações, a empresa deverá encaminhar essa carta para os conselheiros. Esses poderão então organizar uma reunião e convidar o síndico para os devidos esclarecimentos ou simplesmente para uma mudança de postura. Havendo a recusa em participar ou em alterar suas ações, os próprios conselheiros poderão encabeçar a convocação de uma assembleia, a qual deverá ter ¼ de assinaturas (Artigo 1.355 do Código Civil), cuja pauta principal poderá ser a mudança dos métodos utilizados pelo gestor e o cumprimento da Convenção. A convocação deverá ser encaminhada à administradora para que todos os condôminos, inclusive o síndico, sejam informados da assembleia (Artigo 1.354).
Em alguns casos esse cenário precisa ser analisado com mais profundidade, pois o síndico talvez não possua uma boa assessoria, com quem possa compartilhar suas dificuldades relativas à gestão financeira, administrativa e às de relacionamentos conflituosos. Nem mesmo seus conselheiros talvez sejam atuantes, havendo a centralização do “poder” de forma involuntária, em que tenta manter o controle. Para esses casos, recomenda-se que haja a substituição da empresa administradora, buscando uma parceira que possa lhe transmitir segurança para as ações. Já para a falta de participação dos conselheiros, o síndico, após algumas tentativas de motivá-los, poderá convocar uma assembleia para a substituição desses membros.
Além dessas ações que envolvem a divisão de responsabilidades, recomenda-se que o síndico assuma seu papel de líder e dê especial atenção aos colaboradores (funcionários), proporcionando treinamento, motivando-os a trabalhar em equipe, valorizando todas as funções com igualdade. Buscando ainda a divisão de responsabilidades, ele poderá trabalhar para aumentar a participação dos moradores, sendo fundamental a organização das assembleias, a criação de meios de comunicação, que não sejam apenas unilaterais, como, por exemplo: divulgação de um endereço seu de e-mail, instalação de uma caixa de sugestões e críticas, além de um horário de atendimento pessoal.
A participação permanente dos moradores, o envolvimento dos conselheiros na gestão, o entrosamento dos colaboradores e o comprometimento da administradora trará para o condomínio um ambiente de tranquilidade e mais segurança, não havendo espaço para que o síndico se transforme, ao logo do tempo, em um xerife.
