Definir honorários compatíveis com a responsabilidade do cargo é fundamental para garantir qualidade e transmitir credibilidade à sindicatura profissional e ao mercado condominial. Não existe fórmula, mas há parâmetros que ajudam a balizar essa decisão   

O aumento dos empreendimentos verticais e a crescente complexidade dos condomínios vêm ampliando o espaço para gestores especializados. “Mais do que nunca vale a pena atuar como síndico profissional. O movimento do mercado é grande e traz oportunidades de ouro para aqueles que sabem construir uma marca forte e se posicionar”, avalia Patrícia Costa, consultora em implantações e educadora condominial. Mas ela salienta que, para abraçar a sindicatura, o profissional precisa reunir qualidades como conhecimento técnico e relacionamento interpessoal.   

A especialista ressalta que, para trabalhar com condomínios, é preciso gostar de gente, saber mediar conflitos sem impor e tomar decisões com embasamento. “Tem vocação para a atividade quem se organiza, se atualiza, antecipa problemas antes que eles surjam e transforma hospitalidade em sistema. Por outro lado, quem não compreende que esse trabalho lida, todos os dias, com o patrimônio e a paz de pessoas reais não está preparado para ser síndico profissional”, afirma.   

Quem se dispõe a administrar condomínios como meio de vida tem de analisar e entender como precificar o próprio trabalho, até porque não existem parâmetros oficiais para uma atividade que ainda não é reconhecida como profissão no país. “Sempre reforço nas minhas aulas e na minha comunidade de alunos que o valor mínimo nasce de um cálculo simples: quanto custam o seu tempo, o deslocamento, o combustível, a responsabilidade e a estrutura. Abaixo desse piso, a conta não fecha e a qualidade, mais cedo ou mais tarde, é afetada”, observa Patrícia.   

Ex-executivo de multinacional, Wolfram Werther administra condomínios na capital paulista há oito anos. Vive exclusivamente da sindicatura. Na disputa por novos contratos, já se deparou com colegas que cobram valores muito abaixo do mercado para conquistar clientes. “Quando isso acontece, aviso que o concorrente está praticando dumping e me retiro da concorrência.” Ele acrescenta que, no início da carreira, o síndico até pode cobrar um pouco menos por ainda não ter experiência, mas sem incorrer em prática predatória. Existem também, considera Wolfram, síndicos profissionais que cobram menos do que deveriam por absoluto equívoco. “O erro mais comum é não ter dimensão das demandas, atuais e futuras. Eu já errei em uma precifi cação”, admite. Hoje, ele estabelece valores conforme o tempo mensal que irá dedicar a um condomínio.   

Para o síndico profissional Walter Peres, que atua há 13 anos em Santos, um erro típico na elaboração de uma proposta é não se valorizar. Isso significa deixar de incluir no preço a própria estrutura de trabalho, os investimentos em capacitação e uma margem para situações inesperadas. Outro engano é olhar apenas para o número de unidades do condomínio, sem considerar a possibilidade de obras, a estrutura física e a existência de funcionários próprios ou terceirizados. São fatores que influenciam diretamente a rotina do síndico, pois determinam a dedicação de tempo exigida pela gestão. “Cometi esse erro quando atendi a uma solicitação de proposta sem tempo hábil para estudar determinado condomínio. É muito importante conhecer primeiro o local onde você vai atuar para, só então, definir o valor do seu trabalho.”   

Walter costuma apresentar propostas de honorários previamente estudadas, sem margem para descontos. “Uma vez, apresentei uma proposta e me pediram uma redução, mas não aceitei e argumentei que meu valor era compatível com o trabalho a ser realizado. Acabaram elegendo um colega que cobrou 40% menos. Então, só me restou dizer que, ao menos, eu receberia apenas o valor acordado. Não é uma regra, mas, muitas vezes, quem cobra barato pode estar compensando a diferença de outra forma, como por meio de comissões pagas por prestadores de serviço, o que não é bom para o condomínio.”   

Ato de Profissionalismo 

Ainda sobre precificação em início de carreira, a consultora Patrícia pondera que estabelecer um valor mínimo para o atendimento talvez seja o primeiro ato de profissionalismo do síndico. “É o primeiro filtro para aceitar ou não um contrato”, analisa. A educadora faz um alerta, especialmente para quem vem da sindicatura orgânica, pois, segundo ela, esses profissionais podem carregar um vício de origem: subestimar o próprio trabalho. “A pessoa pode achar que cobrar pouco é uma forma de conquistar espaço. Na verdade, não é. É uma forma de ensinar o mercado a pagar mal e a aceitar qualquer resultado como entrega”, esclarece.   

Patrícia lembra que não existem fórmulas prontas de precificação, mas há parâmetros que ajudam, como organizar o raciocínio em camadas. “A primeira camada é o porte do condomínio: número de unidades, blocos e áreas comuns. A segunda é a complexidade: idade e estado de conservação do prédio, além de sua tipologia, se residencial, comercial, misto, condomínio- clube ou uma implantação em curso. A terceira reúne as demandas extraordinárias: grandes obras, inadimplência elevada, histórico de judicialização e conflitos instalados”, detalha. “Um prédio antigo e defasado exige mais do que um lançamento. Uma implantação demanda mais do que um condomínio já maduro. Um condomínio-clube, com sua operação de lazer e serviços, requer outro nível de governança, maior equipe e uma estrutura mais robusta. Precificar bem é ler essas camadas com honestidade. O preço justo é aquele que reflete o escopo real, nem o que o medo sugere, nem o que a vaidade pede.”   

Em síntese, tudo aquilo que consome tempo, energia e responsabilidade deve entrar na formação do preço. “O grau de exigência dos moradores é um desses fatores, pois há condomínios serenos e há condomínios que demandam presença constante”, diz Patrícia. Teoricamente, o síndico profi ssional nem precisa estar no condomínio o tempo todo para que as coisas aconteçam. No entanto, muitos clientes não veem dessa forma, segundo Wolfram Werther: “Algumas pessoas têm a mania de achar que a presença física faz a diferença, então é importante para elas dizerem: ‘Eu vi o síndico’, ‘conversei com o síndico’, ‘cobrei o síndico pessoalmente’”, ilustra.   

Walter Peres acha interessante explicar aos clientes que o trabalho em condomínio não se limita a um número de horas e dias de visitação. O síndico lida com finanças, contratos etc. de modo remoto, enquanto as atividades presenciais, em sua maioria, são realizadas pelo zelador e pela equipe do condomínio. “O síndico é um gestor e precisa saber conduzir essa equipe para trabalhar bem. Seu trabalho deve focar em resultados. Se ele for bom, ninguém vai se preocupar com a sua presença, mas ela deve existir na medida certa, não pode ser negligenciada”, ressalva.   

A precificação bem estruturada e aceita pelo condomínio tende a resultar em satisfação. Ainda assim, podem ocorrer percalços, como interferências desrespeitosas, capazes de comprometer um trabalho consistente. “Quando o ambiente se torna inviável de conduzir com o padrão que você se propôs a entregar, é hora de sair do condomínio. Insistir, nesses casos, custa caro em reputação, energia e saúde. Sair com elegância protege a marca e encerra o ciclo com transparência, sem ruído e sem mágoa. Quem se despede bem é lembrado bem”, diz Patrícia. Também Wolfram entende que, quando o gestor já tentou de tudo e ainda assim não consegue atender às expectativas do outro lado — moradores, subsíndico e conselho —, é hora de cada um seguir seu caminho. “Síndico é como médico: funciona por indicação. E só quem trabalha bem, com conhecimento e experiência, é recomendado. Pode demorar um pouco, mas as indicações acabam surgindo naturalmente no mercado”, assegura o síndico profissional.      

Agradecimento aos Entrevistados 

Patrícia Costa, Walter Peres (ao centro) e Wolfram Werther