Em entrevista, a Eng. Civil Rejane Saute Berezovsky explica a importância do trabalho para síndicos efetuarem o planejamento de obras e manutenção.
Alguns municípios brasileiros tornaram obrigatória a inspeção predial periódica, prática que é foco de debate nacional através do Projeto de Lei 491/2011, em trâmite no Senado. Este prevê a realização de vistoria e Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE), enquanto um Projeto de Lei para o Estado de São Paulo prevê a necessidade do Certificado de Inspeção Predial (PL 234/12). Ambos estão em fase de discussão e ainda não foram aprovados pelos respectivos legislativos (Federal e Estadual).
Também a Associação Brasileira de Normas Técnica (ABNT) estuda a adoção de um escopo normativo para a Inspeção Predial. Já o Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) lançou, em 20112, a cartilha “Inspeção Predial & A Saúde dos Edifícios”, a qual contém duas partes: “Check-Up Predial – Como Evitar Acidentes”; e “Ferramenta da Manutenção – Normas Técnicas”.
O tema ganhou projeção nacional depois da ocorrência de tragédias com edificações no País, afirma a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora de relação institucional do Ibape-SP (para o biênio 2016/2017). Rejane é membro da Câmara de Perícia e também da Câmara de Inspeção Predial a entidade. Segundo ela, a inspeção predial auxilia no recebimento de um empreendimento (prédios novos), bem como a organizar trabalhos de recuperação de edificações mais antigas. “O laudo de inspeção afere todas as patologias existentes e informa o grau de criticidade”, diz. Nos edifícios com necessidade de recuperação, proporciona “uma organização das etapas e prioridades por ordem de criticidade”, aponta a engenheira, na entrevista a seguir.
Inspeção para recebimento de obra
“O prédio recém entregue pode apresentar algumas patologias de construção pertinentes à nossa modernidade. Os últimos [entregues] sofreram o boom da construção, pois existia uma demanda muito grande, prazos de entrega de obra e falta de mão de obra. Então, de forma genérica, a maioria desses prédios está apresentando problemas de impermeabilização e de fachada. É onde as construtoras começam a perceber que o tempo de entrega de obra está ficando apertado, e podem ocorrer as falhas. Por isso é muito importante no recebimento de obra fazer uma vistoria bem detalhada. E pelo menos um ano depois e, no quarto ano, fazer mais uma, pois no quinto terminam as garantias. Assim as pessoas se resguardam com a garantia.”
Leigo pode “receber obra”?
“Quando se faz o recebimento de uma obra, o prédio está cheiroso, bonitinho e novinho. Ele encanta pela aparência. Mas às vezes tem mobiliário que esconde uma infiltração, há problema de caimento. No espelho d’água, por exemplo, pode haver falha de projeto e de instalação de ralos e da reciclagem dessa água. O síndico, se não for da área [Engenharia] não vai perceber porque não está usando. Isso iria ocorrer somente quando ele viesse a fazer a limpeza do espelho d’água. Ou seja, no recebimento da obra, ainda não houve tempo de se manifestarem algumas patologias, como a corrosão de um gradil [percebida pelo técnico sob a pintura em pequenos detalhes]. O síndico ficará mais atento àquilo que puder observar visualmente, como trinca ou problema de caimento que esteja gritante. Também não perceberá se a árvore entregue no projeto de jardinagem é a mesma que estava prevista no folder de propaganda do empreendimento. Não que isso tudo seja generalizado, as construtoras são sérias, mas algumas não e, na pressa, colocam algumas coisas ‘embaixo do tapete’. O síndico só vai perceber isso com o passar do tempo e o especialista já tem a experiência, a expertise. Ele bate o olho e pela vivência vai aferir coisas que o leigo não, por mais boa vontade que este tenha.”
Abrangência da inspeção em prédio novo
“Na primeira vistoria, o engenheiro ou arquiteto não vai se ater simplesmente ao imóvel, à parte física. Ele vai olhar folder, memorial descritivo e todas as documentações pertinentes ao recebimento (como AVCB, RIA etc.). Não será uma simples vistoria do que o profissional está enxergando; ele vai olhar tudo! Porque o momento é esse. Às vezes o folder prevê três sofás de dois lugares e o mobiliário entregue não atende, assim como o paisagismo. Se o síndico receber desta forma terá grande dor de cabeça, porque ele responde civil e criminalmente.
Já na parte física, até cinco anos se manifestam todas as patologias possíveis. As mais graves, que pode ser o recalque de uma fundação, o profissional terá condições de observar. Por isso as três vistorias dentro do prazo de cinco anos. O profissional é capaz de reconhecer a gravidade ou não de uma trinca e até cinco anos se consegue esgotar as possibilidades das patologias, ou com menos que isso, estando o imóvel já habitado, você já percebe.”
Prédios “usados”
“Esses prédios têm excelente solidez, via de regra. Não dá para generalizar, mas a maioria tem solidez estrutural, porém, foram concebidos para uma realidade de 20, 30 a 40 anos atrás, ou mais. Se não houve manutenção preventiva eles terão problemas de hidráulica, já devem ter problemas de impermeabilização etc. Ou seja, a inspeção predial se justifica por problemas de manutenção preventiva e corretiva [em edificações que ficaram muito tempo sem cuidados]. O laudo de inspeção afere todas as patologias existentes; informa o grau de criticidade dessas patologias, pois os condôminos podem estar em risco e desconhecerem isso; e, um terceiro item que pode estar ou não incluso no laudo, é um programa de manutenção, para que não exista retrabalho.
O laudo de inspeção predial proporciona uma organização das etapas e prioridades da recuperação por ordem de criticidade. Por exemplo, de que adianta trocar a cabina do elevador se a máquina está com problemas? Ou fazer a fachada se vai impermeabilizar o térreo? Além disso, ele serve como um documento para o síndico comprovar aos condôminos o que estava afirmando [obras ou intervenções que estava propondo]. E terminado esse programa, o condomínio entra na manutenção preventiva, a qual se torna muito mais barata. Uma impermeabilização bem feita e bem cuidada, por exemplo, prolonga a vida útil do sistema [casos em que se observam furos indevidos sobre a manta, perda de rejunte de revestimentos etc.]. Um profissional bem informado saberá expor no laudo procedimentos que irão prolongar essa vida útil.”
Matéria complementar da edição – 218 – nov/16 da Revista Direcional Condomínios
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