Síndico algum pode reclamar de rotina no seu dia a dia. Sempre há situações novas para as quais o gestor precisa encontrar boas soluções. Foi o que viveu Demétrios Georges Makedonopoulos, há dez anos atuando como síndico profissional. Quando assumiu um condomínio em Perdizes, uma obra de impermeabilização na laje da cobertura já havia começado.

O grande problema foi a época em que a obra iniciou: novembro. Ou seja, o serviço coincidiu com as grandes chuvas de verão. “Esse condomínio, com cerca de 50 anos, já tinha feito várias obras para sanar as infiltrações dos quatro apartamentos do último andar, sem sucesso. Então, a situação era muito traumática. Tive, inclusive, que tirar uma das famílias afetadas e acomodá-la em um apartamento do Airbnb”, recorda. Terminada a obra, foi hora de reparar os danos nos apartamentos, principalmente pintura e armários estragados. Demétrios dá uma dica importante para quem lida com infiltrações nas unidades: ter um histórico dos danos ajuda a documentar o acordo entre condomínio e moradores.

Obras de impermeabilização também costumam afetar as garagens. Ao assumir a gestão de um condomínio na Barra Funda, Demétrios se surpreendeu com o estado das garagens: em cerca de 30 vagas, os carros estavam cobertos por lonas para protegê-los das goteiras.

O síndico conseguiu aprovar um orçamento de 200 mil reais para a primeira parte da obra. “As áreas comuns do condomínio, que tem três torres, viraram praticamente um canteiro de obras. Suspendi a locação do salão de festas e o playground, e teve morador que argumentou que as crianças precisam brincar. Eu respondi que o condomínio precisava ter iniciado as obras há dez anos e não o fez”, diz. Prestes a acabar essa etapa, que incluiu retirada dos jardins e jardineiras e refazimento de toda a manta asfáltica do térreo, Demétrios planeja as próximas fases: parte elétrica, jardinagem e correção das estruturas da garagem.

Com base em sua experiência com obras de impermeabilização, Demétrios considera fundamental no processo de levantamento de empresas definir o escopo da obra para a equalização dos orçamentos e escolher empresas idôneas, com bom tempo de mercado. Demétrios comenta que só apresenta em assembleias cotações de empresas com Certidão Negativa de Débitos (CND), atestando que não existem dívidas tributárias, previdenciárias ou trabalhistas pendentes.

Para prevenir dores de cabeça em grandes obras de impermeabilização, uma excelente dica é a contratação de um engenheiro para o acompanhamento dos serviços. Recentemente, o engenheiro civil Edison Romazini Pereira foi acionado por um condomínio que havia terminado uma grande reforma na piscina de 20 metros de comprimento, com substituição da impermeabilização, do deck e do revestimento. Dias depois de a piscina receber água novamente, recomeçaram os vazamentos na garagem. “Agora, há um problema sério a ser resolvido. E não se trata de má-fé ou má vontade do síndico. Mas, quando há uma obra grande que exige conhecimento técnico, não adianta o síndico sair orçando com conhecidos. Muitas vezes, falta capacidade para o gestor decidir”, avalia.

Além de acompanhamento de obras, Edison costuma trabalhar para condomínios montando editais para concorrência. E, no caso de grandes obras de impermeabilização, ele aponta a necessidade de consultar um especialista na área, que terá conhecimento mais aprofundado das normas técnicas do setor. “Eu funciono como um médico clínico geral. Quando é necessário um engenheiro especialista, no caso da impermeabilização, ele indicará como será feito o serviço”.

Edison destaca que as normas principais de impermeabilização no Brasil são a ABNT NBR 9575 (Seleção e Projeto) e a ABNT NBR 9574 (Execução). Elas definem diretrizes para proteger construções contra fluidos, garantindo a salubridade e a durabilidade da estrutura, abrangendo fundações, áreas molhadas e coberturas. “Há vários sistemas de impermeabilização, como manta asfáltica, membrana polimérica, manta líquida e injeções. Quem irá determinar qual o tipo e a marca do produto será o engenheiro projetista de impermeabilização”, conclui.

“Manter a impermeabilização em dia é fundamental para evitar infiltrações, proteger áreas comuns, reduzir riscos de danos estruturais e prevenir transtornos às unidades vizinhas, garantindo a durabilidade e segurança da edificação.”

(Danilo Astur, engenheiro civil, Kard Impermeabilizações)   

“A injeção de resina é uma técnica eficaz para recuperar estruturas em condomínios, preenchendo fissuras e vazios no concreto, restaurando a resistência e impermeabilidade, com execução rápida, pouco invasiva e excelente custo-benefício.” 

(Samir Nogueira, diretor, Injectsystem)