As obras necessárias nas edificações nem sempre estão aparentes ou bem determinadas, parecem ocultas em uma espécie de “caixa de Pandora”. Ao se abri-la, os problemas surgem como se não tivessem fim. Uma trinca na superfície pode ser apenas a ponta visível de um dano estrutural provocado pela falta de manutenção e/ou pelo fim da vida útil do sistema, segundo revelam os cases desta reportagem.
O síndico profissional Aldo Busuletti conduz a modernização do septuagenário Condomínio Dória de Barros; no momento, é feita a restauração da fachada e troca dos elevadores
O engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi diz, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, que “as edificações, assim como qualquer outro produto, têm um prazo de durabilidade, uma vida útil”, ou seja, uma capacidade de “desempenhar satisfatoriamente suas funções ao longo do tempo, sob condições de uso e manutenção especificadas” (citando a ABNT NBR 15575-1/2013, norma de desempenho). “Isso significa que mesmo com as atividades de manutenção haverá um momento no qual a edificação ou parte dela precisará ser restaurada, reabilitada ou demolida”.
Isso ajuda a entender também o porquê prédios mais antigos, como o Dória de Barros, residencial de 72 anos localizado no bairro de Santa Cecília, em São Paulo, precisam praticamente reconstruir algumas de suas instalações. “Iniciei a gestão do condomínio em 2017 justamente para contratar e acompanhar obras de recuperação estrutural”, afirma o síndico profissional Aldo Busuletti, responsável hoje por administrar dois fundos de obras recolhidos simultaneamente pelos condôminos para investir na troca em curso dos dois elevadores (com necessidade de obras físicas no poço) e em um outro conjunto de intervenções, iniciadas em 2017.
Este segundo escopo começou no topo do prédio, pois era preciso combater infiltrações, o que foi feito com a construção de um novo telhado, acompanhada pela impermeabilização da cobertura, instalação de uma plataforma metálica com guarda-corpo e de um novo sistema de para-raios. Na sequência vieram: A troca das prumadas hidráulicas; implantação de uma nova rede de distribuição do gás; modernização elétrica; instalação de rede de hidrantes e bomba de incêndio; reforma das bombas de recalque e iluminação da garagem. E, no final de 2019, iniciou-se a recuperação da fachada, com o restauro meticuloso de inúmeros elementos artísticos, como molduras, guarda-corpos de sacadas, balaústres etc.
A superfície do corpo da edificação é marmorizada e se encontrava com alguns de seus elementos comprometidos, além de trincas e ferragens expostas. Em todo o térreo, ela é constituída por fulget, o qual está sendo retirado para uma nova aplicação. A previsão é que esses trabalhos estejam finalizados no começo de 2021 para que se possa planejar as próximas etapas: Refazer todo o pavimento térreo e do subsolo da garagem, e; construir uma nova portaria no acesso principal do condomínio.
Segundo Aldo Busuletti, o planejamento de uma recuperação dessa envergadura deve se basear em um levantamento prévio geral da condição de manutenção do prédio. Daí se extraem as necessidades, sua ordem de prioridade, bem como as informações que serão usadas para o convencimento dos condôminos a aprovar as obras. “Precisa ser feito junto a eles um esclarecimento sobre os riscos, principalmente nas instalações elétricas, que é a última coisa que as pessoas veem. Aqui precisávamos do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, já emitido) e de modernizar os elevadores, mas não dava para fazer nem um nem outro sem a reforma elétrica”, exemplifica.
Além do ganho na segurança, a recuperação estrutural das edificações também contribui para a queda dos custos operacionais do condomínio, como contas de consumo, reparos, contratos de manutenção etc., destaca Busuletti. “No Dória de Barros eles já caíram pela metade desde 2017 e diminuirão ainda mais depois da entrega dos novos elevadores”, estima o síndico. Com apenas 22 unidades, o condomínio conseguiu investir R$ 800 mil nas obras desde 2017 (fora os elevadores), obtendo uma valorização em torno de 50% no preço final dos imóveis, completa.
Nessas imagens, é possível comparar a situação anterior da fachada dos fundos do Dória de Barros com parte já tratada (à dir. na imagem); Em toda a superfície térrea da edificação (foto abaixo) será preciso trocar o fulget original por uma nova aplicação deste composto mineral
Matéria publicada na edição – 259 – agosto/2020 da Revista Direcional Condomínios
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