No artigo anterior, abordamos as patologias mais comuns dos sistemas hidráulicos das edificações. Agora, chegou a vez de tratarmos de outro sério problema que aflige os síndicos, a impermeabilização.
As soluções em impermeabilização podem ser em manta asfáltica, primer’s diversos etc., o que deve sempre ser visto e decidido pelos especialistas.
A garantia assegurada por lei a elas é a mesmo dos materiais entendidos como duráveis, de cinco anos, mas essas soluções costumam, em geral, se bem projetadas e executadas, durar muito mais.
As impermeabilizações podem ser definidas por: rígidas, flutuantes e aderentes. Tem também por injeção de resinas de poliuretano (mais usada em pontos) – mas, em essência, essas soluções não podem ser consideradas como impermeabilização, pois não garantem a estanqueidade da estrutura, já que elas agem somente de forma pontual.
As umidades normalmente incomodam as pessoas, seja pelo aspecto, pelo bolor e mofo ou pela umidade em si, deteriorando móveis. Os fungos e bolores, como os da foto abaixo, são o que mais afetam a saúde das pessoas.
Elas indicam problemas de infiltração e/ou de perda da impermeabilização, sendo que as patologias mais comuns nesse campo se apresentam nas:
• Fundações: através da ascensão capilar de água e minas ou lençol freático;
• Juntas de dilatação: pela infiltração de águas de lavagem ou chuvas;
• Lajes do térreo e cobertura: pela infiltração da chuva;
• Jardineiras: infiltração por danos mecânicos;
• Áreas molhadas: infiltração proveniente do andar de cima, da tabulação de esgoto (águas usadas);
• Caixas d’agua e de esgoto: através de contaminação.
No caso da imagem abaixo, pode ser observado exemplo de infiltração por defeito ou rompimento da manta.
Em outras palavras, é o sistema construtivo que protege a edificação contra as condições do meio em que está edificada, visando sempre três aspectos, que podem existir juntos ou isoladamente:
• durabilidade da edificação;
• conforto e saúde do usuário;
• proteção ao meio ambiente.
Analisando cada um dos aspectos, encontram-se várias razões para justificar a importância da impermeabilização, em cada um deles:
• A água é o principal elemento provocador da degradação das construções. Ela atua como o próprio agente agressivo, ou age como veículo condutor de outros agentes (ácidos, sais, álcalis etc.). Se for desejada, então, uma construção durável, deve-se avaliar toda e qualquer possibilidade de ataque pela água, e combatê-la radicalmente. Apesar de existir um juízo pré-formado de que impermeabilização é um item caro, e de desempenho questionável, por parte de muitos engenheiros e arquitetos, uma avaliação simples da relação custo-benefício invalida qualquer afirmativa desta natureza, já que os custos de reparação, não só da impermeabilização, mas também das estruturas e elementos construtivos atacados, chegam a mais de cinco vezes o custo inicial de uma impermeabilização. Quanto ao desempenho técnico de uma impermeabilização, com certeza pode ter seus problemas vinculados diretamente a um ou mais dos seguintes motivos:
• falta de projeto específico;
• falta de conhecimentos básicos do construtor;
• contratação baseada em preço apenas;
• Não utilização de material adequado;
• Não contratação de empresa de engenharia especializada.
Resolvidos estes problemas, não há como argumentar que obras de impermeabilização tenham baixo desempenho ou custo elevado.
A partir deste conceito, pode-se sair da visão de que impermeabilização seja “um piche sobre uma laje”, para uma visão mais abrangente, de que a impermeabilização alcança as fundações, subsolos, fachadas, caixas d’agua, caixas de esgoto e coberturas de uma edificação. Ela possibilita, na verdade, maior aproveitamento das áreas e dos equipamentos de serviço e/ou lazer, cumprindo com seu verdadeiro papel de abrigo (shelter) da edificação. Veja-se, por exemplo, na foto abaixo, como a deterioração da armadura de uma laje cria um ambiente de insegurança e desvalorização patrimonial junto ao condômino.
Portanto, é preciso olhar de frente para as necessidades de manutenção e cuidado com a edificação, sem se deixar influenciar pelo senso comum, que nem sempre corresponde à verdade dos fatos.
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