Perfil do Gestor Condominial

Diariamente, a partir das 7hs, o administrador Almir César Carvalho sobe até o último andar do Edifício Personal Place Jardins, um residencial de 150 apartamentos localizado no Jardim Paulista, centro expandido de São Paulo, e desce cada um dos 16 andares pela escada. Em seu trajeto, realiza uma vistoria geral, começando pelas bombas d’água e passando pela iluminação, sensores e demais equipamentos instalados no hall e nas escadas. Dirige-se ao subsolo, onde observa a situação da garagem, que conta com manobrista. O trabalho toma duas horas, rotina que é cumprida entre segunda e sábado. Domingo é seu dia de folga.

Após as 9hs, Almir César distribui o serviço de limpeza, checa os emails dos condôminos, com suas demandas ou reclamações, providencia reparos e manutenção, fica um tempo na portaria (no horário de almoço do funcionário), acompanha prestadores de serviços, separa e entrega correspondências e organiza os malotes que são trocados com a administradora. Almir César Carvalho, graduado em administração de empresas, ex-metalúrgico, cumpre assim funções clássicas de um zelador, mas é gerente predial no Personal Place. A diferença, entre um cargo e outro, reside em um papel um pouco mais ampliado que Almir desempenha no local. “O gerente entra principalmente na parte da disciplina, de fazer cumprir o regulamento, de sair um pouco da mesmice e dar um passo a mais, tomando iniciativas e decisões que venham a valorizar o patrimônio dos condôminos”, descreve Almir César.

Entre elas, por exemplo, a negociação com o escritório de arquitetura que está desenvolvendo um novo projeto de guarita para o edifício, com o levantamento de orçamentos, o encaminhamento dos processos legais junto à Prefeitura e a intermediação entre o síndico e o conselho com o profissional contratado. Outra ação conduzida pelo gerente diz respeito à coleta seletiva do prédio e à destinação dos materiais a entidades beneficentes. Mesmo nas vistorias diárias, a ideia é identificar eventuais lâmpadas queimadas e evitar assim acidentes entre moradores ou funcionários, e consequentes processos indenizatórios contra o condomínio.

Segundo ele, o gerente predial deve estar atendo às necessidades diárias dos moradores e desenvolver ações que venham de encontro a essas expectativas. “Ser gerente é abraçar e vestir a camisa do prédio”, comenta, não apenas correndo atrás da solução dos problemas, mas se antecipando a eles. Na verdade, Almir iniciou como zelador no Personal Place, há seis anos, e em pouco tempo foi promovido a gerente, com atualização na carteira profissional e reajuste salarial. Seus vencimentos atingem R$ 2 mil, além dos benefícios e moradia. Ele havia trabalhado antes como zelador em outro residencial (também por seis anos), além de metalúrgico na linha de produção da Mercedes Benz, em São Bernardo do Campo.

Almir relata que sempre foi um líder e que gosta de atuar no gerenciamento de pessoas. Como gerente predial, é Almir quem entrevista e seleciona os funcionários do condomínio, ou os demite, quando não há outro jeito, mesmo que seus nove colaboradores sejam terceirizados. Na prática, observa o profissional, toda a parte operacional da gestão do condomínio fica por sua conta, articulando o trabalho da administradora, da prestadora de mão-deobra terceirizada e da empresa de segurança. Em seu escritório, uma pequena estação de equipamentos lhe permite monitorar e armazenar as imagens das áreas comuns do edifício.

Almir se encaixa, portanto, no perfil de um novo profissional que está ganhando corpo entre as edificações mais modernas, o de gestor condominial, o qual, segundo Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, atende à necessidade de profissionalização da administração dos condomínios. Rosely observa ainda que outra função está crescendo no Brasil, em diferentes segmentos da economia, o gestor de facilidades, tema de um MBA realizado pela professora junto à Escola Politécnica da USP (Universidade de São Paulo).

ENTREVISTA

Função exige disponibilidade para administrar equipes

Contadora e administradora, professora, ex-síndica e autora do livro “Revolucionando o condomínio” (Editora Saraiva), Rosely Benevides de Oliveira Schwartz aponta, em entrevista abaixo, que o síndico precisa de um profissional qualificado ao seu lado, face à complexidade das obrigações e compromissos legais incidentes sobre os condomínios. Não cabe mais ao síndico concentrar conhecimento e funções, é preciso dividir responsabilidades, destaca Rosely. Confira abaixo.

Direcional: O que tem levado os condomínios à necessidade de profissionalizar a sua gestão?

Rosely Schwartz: São várias as razões, entre elas o aumento das exigências legais, que coloca o condomínio como uma empresa, quando este é tomador de serviços. Só não temos ainda a obrigação de fazer a entrega da Declaração do Imposto de Renda, mas temos que reter e recolher COFINS, CSLL e PIS, dependendo do valor e do serviço contratado. Os condomínios localizados no Município de São Paulo devem ter inscrição na Prefeitura, descontar e recolher o ISS (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza), dependendo da atividade da empresa, e entregar a DES. O condomínio, além de atender as obrigações junto ao INSS referente aos seus empregados, possui também a obrigação de reter e recolher o INSS de muitos serviços contratados na condição de cessão de mão-de-obra ou empreitada, como vigilantes, jardineiros, limpeza e reformas. Até a isenção do síndico possui encargos do INSS e da Receita Federal. Outros itens que exigem muita atenção são o cumprimento das normas de segurança contra incêndio e os cuidados com a saúde, seja dos empregados (PCMSO, PPRA, PPP, CIPA) ou dos moradores (limpeza da caixa d’água, análise da água). Além desses itens, que são impostos aos condomínios, para que haja valorização do patrimônio, as manutenções devem ser realizadas de forma constante e com qualidade dos serviços. Portanto, hoje o gestor precisa possuir conhecimento e tempo para dedicar-se às diversas exigências, sendo indispensável a contratação de uma empresa especializada de qualidade, que dará suporte a todas as atividades, dividindo responsabilidades.

Direcional: Qual deve ser o perfil do gestor condominial?

Rosely Schwartz: Acredito que a principal qualidade de um bom gestor seja a integridade, que terá como consequência direta a transparência de suas ações, facilitando aos moradores o acesso às informações e documentos. Além disso, será fundamental para o bom desempenho da função ser um conciliador das opiniões dos moradores ou usuários, sem contudo deixar de considerar toda Legislação e normas, principalmente a Convenção e o Regulamento Interno. Outro ponto relevante é ter a disposição de dividir responsabilidades, ou seja, administrar com uma equipe. Hoje a área exige busca constante de conhecimento, que não deverá concentrar-se apenas no síndico, mas também criar possibilidade para que haja constante treinamento para os funcionários.

Direcional: Fala-se hoje em um novo profissional para a área condominial, o gestor de facilidades. É um profissional em atuação em vários segmentos econômicos ou diz respeito mais aos condomínios, especialmente os comerciais e os grandes residenciais?

Rosely Schwartz: O Gestor de Facilidades, também chamado Facilities ou Facilities Management, possui como principal atribuição a gestão operacional do edifício ou empreendimento. Esse poderá ser um edifício residencial ou comercial, um shopping center, hospital, centro cultural, parque de diversões, indústria. Portanto, ele é necessário em todos os edifícios, visando de forma resumida dar todo suporte para que as atividades sejam desenvolvidas da melhor forma e que seu custo seja o menor com a total qualidade. Uma das definições seria: Gerenciamento visando à integração de Pessoas, Propriedade e Tecnologia e objetivando atender às expectativas dos usuários e à estratégia das organizações.