Conheça o Plano Diretor, documento que orientará o condomínio para o futuro, com base nos anseios da coletividade e nas necessidades detectadas através de vistoria técnica.
Moradores de São Paulo e de outras grandes metrópoles brasileiras estão habituados à expressão Plano Diretor. Segundo o site da Prefeitura de São Paulo, o Plano Diretor Estratégico “é uma lei municipal que orienta o desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2029. Elaborado com a participação da sociedade, o PDE direciona as ações dos produtores do espaço urbano, públicos ou privados, para que o desenvolvimento da cidade seja feito de forma planejada e atenda às necessidades coletivas de toda a população, visando a garantir uma cidade mais moderna, equilibrada, inclusiva, ambientalmente responsável, produtiva e, sobretudo, com qualidade de vida.”
Ou seja, por definição, o Plano Diretor paulistano é uma diretriz que aponta para onde a cidade vai, de acordo com os desejos da população. E nos condomínios, você já ouviu falar de Plano Diretor?
Para Rosely Schwartz, coordenadora e docente dos Cursos de Extensão em Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP, o Plano Diretor, ou plano estratégico, deve ser embasado em um laudo técnico que indicará as prioridades para cada condomínio. “O documento deve traçar as ações da gestão a curto, médio e longo prazo, com base técnica. Isso não pode ser definido por um achismo do síndico e do conselho. O Plano deve ser um trabalho robusto, que começa pela contratação de um engenheiro que definirá prioridades, já que é um projeto estratégico para o prédio”, avalia Rosely.
Com o documento aprovado em assembleia, ficará claro para a coletividade condominial onde o síndico pretende agir. “Traçamos uma diretriz, um planejamento para o prédio, independente da mudança de síndico”, diz Rosely. Também serão definidas as verbas necessárias para as obras do Plano Diretor. “Quando o condomínio está constituindo um fundo com antecedência, recomendo que seja especificado como será aplicado esse valor. A destinação do dinheiro deve ser sagrada. O síndico não deve utilizá-lo para outro fim, a menos que uma assembleia autorize para alguma emergência”, sustenta a administradora.
Para Gabriel Karpat, professor e coordenador de curso de síndico profissional, o Plano Diretor é o planejamento das ações e políticas dentro de um condomínio. “A elaboração do Plano parte da identificação de todos os processos e necessidades e envolve torná-los mensuráveis e consequentemente gerenciáveis. A partir do diagnóstico da situação, o síndico apresenta uma estratégia de abordagem e execução compatíveis com a capacidade financeira e desejos daquela coletividade”, resume Karpat.
Ele completa que uma antiga técnica de gerenciamento de projetos, chamada PDCA (sigla em inglês para Plan, Do, Check, Act, ou em português, Planeje, Faça, Revise e Aja), é sempre atual e presente na elaboração e gerenciamento dos planos. “Recomendo inicialmente identificar e mapear todos os processos dentro das edificações. Posteriormente, apresentar e discutir com os maiores interessados, os proprietários, já que estamos falando do patrimônio de todos e sua valorização, ou de impedir sua deterioração”, sustenta.
De acordo com Gabriel Karpat, podem ser realizadas reuniões formais ou informais com moradores para identificar os anseios da comunidade. “Depois, deve-se passar para o início da elaboração do Plano com o Corpo Diretivo. Mas é preciso reforçar que todo plano precisa ser periodicamente revisto e ter seus rumos corrigidos. Não é apenas a criação do Plano Diretor, é preciso permanentemente monitorá-lo”, diz.
São inúmeras as ações e obras que podem fazer parte de um Plano Diretor. Karpat cita como exemplo a criação de espaço para a terceira idade, implantação de coleta seletiva, implantação de academia, aquisição de sistema mais moderno de controle de acesso nas portarias, de geradores e outros equipamentos de interesse coletivo, previamente identificados e priorizados. “Até mesmo, pode ser feita a adaptação do Regimento Interno para atender as novas demandas do condomínio”, pontua.
Rumo ao futuro
Rosely Schwartz acrescenta que o Plano Diretor é uma iniciativa que projeta o condomínio para o futuro, o que inclui obras extraordinárias. “A previsão orçamentária que aprovamos em assembleia destina-se às despesas ordinárias. O síndico precisa explicar aos moradores que ele não faz obras que não estão no orçamento. Orçamento é para pagar funcionários, água, luz e a manutenção dos contratos básicos do condomínio. Não é para fazer benfeitorias, elas precisam ter um valor de rateio a mais que não está previsto na ordinária”, diz Rosely, complementando que esses conceitos, aparentemente simples, muitas vezes são desconhecidos pela comunidade condominial.
Ouvir os moradores é essencial quando se trata de planejar. “Assim eles se sentem integrados e as decisões não são tomadas só pelo síndico, o conselho e seus amigos”, acredita Rosely, que sugere pesquisas e enquetes feitas por ferramentas como Google Forms e SurveyMonkey, ou enviar questões pelo grupo de transmissão do WhatsApp. Mas ela recomenda que o síndico tenha o cadastro atualizado com o e-mail dos moradores para melhor organização das pesquisas.
Com experiência de mais de 25 anos, o síndico profissional Orlando José da Silva sempre faz pesquisas com os moradores quando assume um condomínio. Mantém plantões de atendimento, em alguns prédios semanalmente, em outros a cada 15 dias ou mensalmente. “Procuro envolver os condôminos para conhecer questões não só internas, mas de convivência no próprio bairro. Não basta só ser administrador”, relata.
Orlando tem percebido uma grande demanda por serviços nos prédios, como feiras, eventos e mercadinho. “Moradores buscam segurança, mas com conceito de vila. Eles não se preocupam com obras estruturais. Confiam e querem que o síndico e a administração resolvam”, resume Orlando.
Matéria publicada na edição 295 nov/dez-23 da Revista Direcional Condomínios
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