O setor imobiliário e a construção das cidades brasileiras têm recebido muita atenção nestes últimos anos. Sempre que a economia melhora, pululam empreendimentos por todos os lados. O setor tem se profissionalizado em todos os níveis, da construção à administração imobiliária. Nesse contexto, o tema condomínios se tornou mais complexo, sua administração compreende hoje um mix de prestação de serviços, de gestão administrativa, de recursos humanos, financeira e da convivência, além de um suporte jurídico especializado.
Quando se finaliza uma construção e é feita a entrega das unidades, uma série de atividades tem início para a ocupação do empreendimento. E assim como nas demais atividades profissionais, também na administração de condomínios deve haver um “líder”, uma espécie de primeiro-ministro ou presidente, que segundo o Direito brasileiro é intitulado síndico. Eleito para cuidar do condomínio por um prazo de até dois anos, podendo o cargo ser renovado, o síndico é o administrador do condomínio, ele exerce o papel de maestro deste conjunto de contratações e subcontratações.
Na lei, é no Código Civil que o tema da administração dos condomínios é tratado. Ele prevê que esta pessoa pode ser ou não condômino, pessoa física ou jurídica, moradora ou não. A Convenção do condomínio poderá colocar regras diferenciadas, mas na falta de limitações, esta é a liberdade. As responsabilidades se assemelham às das empresas. O síndico é responsável civilmente, penalmente, tributariamente, ambientalmente, previdenciariamente pelos seus atos, e, mais que tudo, pela valorização patrimonial das propriedades.
A regra é que contrate uma parceria com administradora de imóveis.
Os serviços são especializados, e o síndico deverá buscar empresa que detenha competências e habilidades para o trato das necessidades administrativas do condomínio. As atividades são diversificadas, cada vez mais especializadas e sofisticadas, é preciso cuidar da segurança, da convivência e relacionamento entre os condôminos, da manutenção da edificação, da operação de equipamentos tecnologicamente avançados, das responsabilidades legais de todo tipo, recolhimentos tributários, securitização e aplicações financeiras. Ou seja, a profissionalização da função de síndico é uma demanda real e crescente.
Dos vários tipos de condomínio que se verificam nas cidades, emerge uma gama enorme de serviços ofertados internamente aos seus usuários, as chamadas facilities (facilidades), as quais demandam diferentes necessidades de profissionalização e conhecimento para o exercício do cargo. As remunerações pelo seu desempenho variam e vão da simples isenção da cota condominial, cujo parâmetro é apenas costumeiro uma vez que nem sempre corresponde à altura do serviço prestado à comunidade, até remunerações que se equiparam a de executivos de grandes empresas.
O síndico é sempre eleito, e mesmo quando se tratar de não condômino, ou de pessoa jurídica, a “contratação” se dá via eleição. A relação não é de contrato civil de profissional autônomo, nem de contrato trabalhista quando pessoa física, nem de contrato de prestação de serviços quando é pessoa jurídica. O que se recomenda fazer para a relação ficar clara e formalizada é a transcrição na ata de eleição, de discriminativo dos serviços propostos e aceitos em assembleia, à remuneração e a condições de pagamento.
O que se percebe na evolução desta profissão é que tem sido ocupada por homens e mulheres, com alguma experiência neste encargo e instrução especializada, que chegam a ter em sua carteira cerca de oito condomínios concomitantemente. De qualquer forma, especialmente em condomínios residenciais, o síndico que não reside no condomínio, ou não tem escritório no comercial, deverá estabelecer uma comunicação com todos os ocupantes, como o envio de relatórios periódicos, em geral mensais, para todos os condôminos, para que estes saibam como se está cuidando da sua propriedade. A presença em assembleias e o clima de parceria profissional deve sempre prevalecer, com objetividade e profissionalismo na gestão do dia a dia do condomínio, garantindo-se, entre outros e, em especial, a boa convivência e a valorização patrimonial nas edificações.
Michel Rosenthal Wagner é advogado e membro das vice-presidências de Sustentabilidade e de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi em São Paulo, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP – Seccional Pinheiros, e diretor do escritório MRW Advogados.
Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br
Matéria publicada na Edição 168 – mai/12 da Revista Direcional Condomínios.
