Proposta de nova forma de reajuste de taxa condominial procura conferir precisão ao índice de reajuste e melhorar o planejamento financeiro.
Um dos momentos mais tensos na vida de um edifício é por ocasião da assembleia que irá determinar o índice de reajuste da taxa condominial. Além das acaloradas discussões sobre o índice de reajuste, há também as pressões para se fazer – ou não – obras de melhoria durante o ano.
A forma tradicional de se fazer o orçamento para o ano seguinte é, em geral, tomar-se todos os gastos da conta ordinária ocorridos durante o ano para, em seguida, projetar as despesas para o exercício seguinte, usando como base indicadores tais como INPC, inflação etc.
Inevitavelmente, duas coisas irão ocorrer:
1. A taxa condominial precisará carregar uma “gordura” para fazer frente aos reajustes esperados ao longo do ano. Esta “gordura” é legitima, mas pode ser excessiva, formando um excedente no caixa do condomínio sem destinação programada;
2. A “gordura” poderá ser insuficiente, criando o incômodo da necessidade de convocação de nova assembleia requerendo chamadas extras.
Obs.: a “gordura zero” é altamente desejada, mas muito difícil de ser conseguida nesta forma, tradicional.
Condomínio tem CNPJ, mas não deve apresentar lucro operacional nem lucro marginal. As “sobras” de caixa correspondem a recursos que deveriam ficar no bolso dos moradores. Além de ser dinheiro parado, corresponde a uma taxa condominial cobrada a maior – e taxa condominial impacta na valorização e liquidez do imóvel.
Condomínio não é banco. Taxa condominial não é aluguel!
Vejamos a composição genérica de despesas condominiais:
1) Contratos, reajustados anualmente.
– Pessoal: Próprio e/ou terceirizado – com encargos;
– Manutenção de Equipamentos: Elevadores, bombas, sistemas de segurança, portões etc.;
– Serviços: Administradora, jardinagem, serviços especializados etc.
Todos estes contratos costumam tomar em torno de 80% do orçamento do edifício.
2) Concessionárias
– Água, energia, telefone e internet – Aproximadamente 15% do total. Em particular na conta água nota-se variação sazonal de consumo (estações do ano e férias, por exemplo).
Obs.: A taxa condominial, por incluir os consumos de água, luz, gás, telefone e internet, tem inevitavelmente perfil variável.
3) Manutenção e reparos rotineiros
Este é o valor de orçamento que realmente exige atenção e dedicação.
Compreende a aproximadamente 4% do total e abrange os pequenos serviços de alvenaria, limpezas especiais, eletricidade, pintura e pequenas reformas necessárias durante o ano.
Obs.: Grandes obras consideram-se como rateios à parte.
4) Despesas Diversas, Taxas etc.
Aproximadamente 1% do total, correspondem a gastos de papelaria, cartórios, serviços extraordinários diversos etc.
Quais as providências que o Corpo Diretivo pode tomar para controlar cada componente de despesa?
– Contratos (80%)
Os contratos relativos a pessoal e terceirizados são ancorados em dissídios coletivos celebrados anualmente, com valor de reajuste e benefícios no limiar do inegociável.
Os demais contratos, entretanto, permitem negociação de valor e data para reajuste.
– Concessionárias (15%)
Os reajustes de água, energia, internet e telefone ocorrem ao longo do ano, em geral sem previsão. Da mesma forma, não há como negociar taxas de reajuste. O síndico somente consegue reduzir estas contas através de equipamentos mais eficientes e protocolos para uso racional dos insumos.
– Manutenção e Reparos rotineiros (4%)
Este sim é o item que exige debates e planejamento, deve considerar todos os serviços de conservação, pequenos reparos e melhorias para o ano.
– Despesas Diversas, Taxas etc. (1%)
Esta conta requer análise dos gastos ocorridos durante o ano e se fazer uma projeção para o ano seguinte. É o único item em que se usa índice inflacionário. Ainda assim, por ser valor pequeno, não tem grande impacto no valor total.
Nova configuração para o reajuste da taxa condominial
Providências a serem tomadas pelo Corpo Diretivo:
a) Todos os contratos renegociados de forma a coincidirem com a data do dissídio dos funcionários
Com isto, elimina-se um grande gerador de “gordura”, pois a correção final é resultado das correções de todos os contratos, sendo um indicador exato.
Pelo sistema tradicional (Figura 01), os reajustes dos contratos vão ocorrendo ao longo do ano e o reajuste tem de ser estimado para cobrir os aumentos. Resultado: “gordura”.
Figura 01 – Sistema Tradicional com “gordura”
Ao se negociar o reajuste dos contratos coincidindo com o de pessoal, elimina-se a “gordura” (Figura 02).
Figura 02 – Novo sistema, sem “gordura”
b) Rateio de concessionárias feito a cada mês
Este é o componente variável do condomínio. Sim, o condomínio passaria a ficar com leve variação. Em caso de condomínios com cobrança coletiva da água, em caso do aumento, este fator é aplicado de imediato na taxa condominial. Não se trata de nada inusitado, pois quando há cobrança individualizada o impacto é o mesmo.
A vantagens do rateio de concessionárias mês a mês são a eliminação de “gordura” e o impacto positivo de ações de uso racional e protocolos para economia de insumos, que passam a baixar de imediato o valor da taxa condominial resultante.
c) Planejamento do que se vai fazer de conservação e pequenas reformas no ano
Este é o estudo importante no caso: Análise e estimativa de todas as pequenas obras e serviços a serem desenvolvidos nos anos com orçamentos mais precisos. Planeja-se o que se pretende fazer e o quanto se prevê despender.
d) Despesas Diversas
Aplicação de índice usual de correção. Como dito anteriormente, é valor que não tem grande impacto no orçamento.
Cobrança em 2 boletos
Principalmente para os condomínios onde a cobrança de água é coletiva, a emissão de dois (02) boletos pode ser uma ferramenta importante para se gerenciar melhor consumo de água. A proposta é:
Boleto 1 – Conta do rateio de água, rateios extras e Fundo de Reserva. Inclusão do gráfico do consumo de água ao longo do ano gerado pela concessionária de água;
Boleto 2 – Taxa condominial propriamente dita, correspondente às contas ordinárias.
Nestes tempos difíceis de pandemia e crise econômica, este novo método pode ser, então, uma solução para melhorar o controle financeiro do edifício.
Como disse Einstein, “Repetir a mesma experiência esperando resultado diferente é coisa de louco”, vamos então, inovar!
Carlos Reganati
Engenheiro Eletricista, foi diretor de empresas, atuou como síndico e conselheiro de seu prédio.
Mais informações: c.reganati@uol.com.br.