Neste momento de isolamento horizontal em que nos encontramos, muitas pessoas estão com dificuldades para honrarem seus compromissos devido à impossibilidade de abrir o próprio negócio, pela redução de salário ou pela perda do emprego, e isto inclui pagamento do boleto das despesas do condomínio. Ante isto, alguns moradores de condomínio questionam se o síndico pode reduzir o valor contido no boleto para pagamento das despesas do condomínio devido para cada unidade.
Destaca-se que o dever de pagar despesas de condomínio imposto aos condôminos está esculpido no Código Civil, em seus artigos 1.336, Inciso I, 1.341 e 1.342, bem como na Lei 4.591/64, no Art. 9º, §3º, “j”, além do estabelecido na Convenção do Condomínio.
Portanto seja pelo estabelecido no Código Civil (fração ideal), pelo determinado na Lei 4.591/64 (fundo reserva) ou pelo meio instituído na convenção (cota condomínio e rateios extraordinários) com a devida aprovação em assembleia, o condômino tem o dever de pagar.
De outro bordo, o mesmo Código Civil que impôs a obrigatoriedade de o condômino pagar a cota condominial estabeleceu ao síndico, em seu Art. 1.350, o dever de aprovar, anualmente, o orçamento das despesas condominiais ordinárias que serão rateadas entre os condôminos e inseridas nos boletos.
Sobre as despesas extraordinárias, estas serão objeto de deliberação e aprovação (ou não) em assembleia geral de condôminos (Art. 1.355 do CC) na medida de suas necessidades, sempre respeitando o quórum obrigatório.
Então, podemos concluir que cabe ao síndico levar ao conhecimento e deliberação da assembleia, devidamente convocada, a previsão orçamentária para o ano, ou seja, qual valor cada unidade deverá pagar e por quê. Do mesmo modo cabe, também, a ele levar a deliberação e aprovação (ou não) da assembleia as despesas extraordinárias, mas neste caso sempre que necessário.
Sendo aprovadas as despesas condominiais, seu pagamento torna-se obrigatório para todos, mesmo para aqueles que não estiveram presentes na assembleia e não votaram, sob pena de tornarem-se inadimplentes e sofrer as consequências disto.
Destaca-se que esta previsão orçamentária pode ser revista a qualquer tempo, mediante nova assembleia devidamente convocada com vistas a rediscutir o valor em vigor.
Para aumentar o valor das despesas condominiais anteriormente aprovadas, o síndico deverá não só justificar, mas, também, convencer a assembleia que se trata de um ato necessário à sobrevivência do condomínio ou que houve algum imprevisto. Por exemplo, houve uma inadimplência acima do previsto; houve erro na previsão anterior; necessidade de maior número de funcionários para melhorar a segurança; entre outros. E, se aprovado, aumenta-se o condomínio, se negado mantém-se o valor atual.
No que tange à redução do valor das despesas condominiais, o procedimento é o mesmo. Basta o síndico convocar a assembleia com a previsão orçamentária e convencer aos presentes sobre a necessidade de sua redução, o que convenhamos não seria necessário muito esforço.
Assim, cabe ao síndico apresentar a previsão orçamentária, seja para as despesas ordinárias, seja para as despesas extraordinárias do condomínio e a assembleia deliberar sobre sua aprovação (ou não).
Portanto, a aprovação da assembleia é obrigatória para que o síndico possa aumentar ou reduzir o valor das despesas condominiais.
Evidencia-se notória existência de vedação legal impedindo o síndico de aumentar ou reduzir o valor das despesas condominiais unilateralmente, ou seja, sem que haja aprovação da assembleia. Reduzir o valor das despesas condominiais, além de ser um caminho muito arriscado que somente deve ser percorrido se houver extrema necessidade, ou se houver evidente excesso no valor cobrado, deve ainda estar embasado em um planejamento muito bem elaborado, com amparo em conhecimentos sólidos acerca da situação financeira e contábil do condomínio.
O risco torna-se mais amplo quando questionada a possibilidade de redução do valor da cota ordinária de condomínio. Trata-se das cotas de custeio e referem-se ao pagamento dos serviços rotineiros de manutenção e administração do condomínio. E se reduzidas de forma inapropriada pode levar o condomínio a sua derrocada.
Fundo de Reserva
Porém, no intuito de ver o valor dos seus boletos reduzidos, alguns condôminos questionam a possibilidade de o Fundo de Reserva acumulado ser utilizado para cobrir parte do valor da cota condominial, neste momento de crise e incertezas. O uso do Fundo de Reserva acumulado é permitido quando há uma emergência para o condomínio em si, seja ela provocada diretamente ao condomínio (caiu muro) ou por fato de terceiro que o afete (pandemia). Não basta, portanto, que exista uma emergência generalizada se esta não atingir o condomínio.
Neste sentido, usar o Fundo de Reserva acumulado sob forma simplória de redução do valor das despesas condominiais a serem pagas pelas unidades seria uma forma de desvirtuar o uso para o qual está destinado. Ressaltando que caso seja necessária à sua utilização, ante evidente urgência, como a falta de recursos no caixa, deverá, oportunamente, ser realizada assembleia para recomposição do montante utilizado.
Ainda sobre a utilização do Fundo de Reserva, desta vez sobre seu valor correspondente cobrado mensalmente – percentual da cota condominial, que gira entre 5% e 10% – os condôminos também indagam acerca da possibilidade de suspender sua cobrança. Não é incomum que condomínios cujo Fundo de Reserva atingiu determinado patamar – entre uma e duas vezes o valor previsto para arrecadação mensal – deliberem e aprovem em assembleia a suspensão de sua cobrança, com pronto restabelecimento em caso de eventual uso.
Conquanto caso o síndico opte por tal decisão, de forma unilateral, incorrerá em grave equívoco, pois deixará de arrecadar fundos ao condomínio ou, pelo menos, de ter a expectativa de arrecadá-los, sem qualquer aprovação em assembleia.
Assim, o síndico abdicará daquilo que lhe compete, descumprindo o estabelecido na Convenção do condomínio e nas determinações das assembleias (Art. 1.348, Inciso IV, CC), em evidente afronta à legislação condominial vigente, portanto, cometendo ato ilícito (Art. 186 CC) e dando ensejo à sua responsabilização por isto (Art. 927 CC).
Despesas extraordinárias, é possível suspendê-las?
No que tange à cobrança das despesas extraordinárias (Art. 1.334, Inciso I), além Fundo de Reserva, que, geralmente, corresponde a uma obra ou serviço prestado ao condomínio, não há obstáculos à sua suspensão, desde que o síndico negocie com o prestador do serviço a possibilidade de prorrogação da parcela na qual o condomínio se comprometeu em pagar. Havendo autorização, por escrito, do (s) prestador (es) em prorrogar as parcelas vincendas, pode o síndico, também, suspender a cobrança enviada aos condôminos, pelo mesmo prazo. Entretanto, sem autorização da assembleia ou dos prestadores de serviço, é temerário ao síndico (e ao condomínio) qualquer redução no valor das despesas condominiais. Diga-se que existe em trâmite pelo Congresso alguns projetos de lei que visam ampliar as reuniões assembleares com a introdução de votação por meio eletrônico. Um destes projetos é o de nº 1.179/20, de autoria do senador Antônio Anastasia, que permite, de forma transitória – até 30/10/2020 – o voto por meio eletrônico, justamente para atender a este momento em que reuniões presenciais em assembleias estão vedadas. Sendo aprovado o voto eletrônico, poderá o síndico realizar assembleia por este meio e deliberar sobre desconto nas despesas condominiais.
Até este momento, é recomendável que os síndicos não proporcionem qualquer tipo de desconto nos boletos dos condomínios, cuja aprovação foi deliberada e aprovada em assembleia ou está prevista na Convenção ou em lei, salvo os que forem negociados junto aos prestadores de serviço.
A renegociação de contratos de prestação de serviços visando redução de gastos não pode, em absoluto, gerar perda de qualidade e garantias. Desativar o funcionamento de uma das cabines de elevador para obter certa redução do contrato de manutenção mensal pode gerar tais perdas, pois, além de provocar aglomeração de condôminos em outra cabine, ainda não permite que o condomínio obtenha o RIA (Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores, em São Paulo), por ausência do cronograma de manutenção mensal.
O mesmo ocorre ao se buscar redução de gastos com materiais e produtos, pois esta negociação não pode afetar o adequado funcionamento dos serviços essenciais como a higienização constante, o controle de pragas, entre outros.
Abatimento nos encargos dos inadimplentes
Em relação aos condôminos, as inadimplências ocorridas durante o período de isolamento horizontal poderão ser tratadas de forma diversa das demais, oportunamente, como a concessão de abatimento nos encargos, em percentual devidamente deliberado e aprovado em assembleia. E, para não prejudicar os condôminos que pagaram encargos convencionais em seus boletos neste período, a assembleia também poderá deliberar sobre a concessão de devolução dos encargos pagos por estas unidades, neste período, mesmo que parcelados nas cotas condominiais vincendas, mantendo o percentual em ambos os casos.
Entretanto, reafirmamos nosso posicionamento de que qualquer medida que vise dar desconto em despesa condominial, salvo as que forem negociadas junto aos prestadores de serviço, somente deverá ser tomada mediante aprovação da respectiva assembleia geral de condôminos.
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