Com a edição da NBR 16.280/2014, entra em cena a figura do hobby-corner, que diz respeito ao conjunto de documentos técnicos e legais que as edificações devem montar, contendo todo seu histórico, de maneira a subsidiar as obras e os processos de reformas.
Diante das novas normas da ABNT que procuram dar parâmetros técnicos para o desempenho dos sistemas e materiais (no caso das novas edificações) ou para as reformas e manutenções (caso da NBR 16.280), os síndicos e prestadores de serviços se deparam com este sério problema cultural de ausência da documentação necessária para orientar os reparos e a modernização. E na falta de memória dos prédios, o caso mais grave é a inexistência dos projetos que foram empregados para a edificação dos empreendimentos; quando muito, por necessidades legais, estes só possuem o projeto aprovado na prefeitura e junto ao Corpo de Bombeiros.
Em visita recente que fiz a um condomínio para fazer um laudo solicitado por um síndico, este garantia ter quase todos os projetos, mas acabou encontrando apenas os de elétrica e hidráulica. Isso dificulta qualquer avaliação, e torna o síndico totalmente dependente da experiência do profissional contratado, o qual, a priori e sem uma exploração física (cirurgia exploratória),terá que determinar onde está e como foi entendida a estrutura do mesmo.
Por isso, é essencial a guarda dos documentos e, principalmente, dos projetos.
O hobby-corner deverá receber um armário próprio, dotado de chaves, para que possa guardar os documentos e projetos da edificação. São eles:
- Projetos oficiais: de prefeitura e bombeiro (AVCB);
- Projetos executivos: Sondagem, fundações, estrutura, elétrica, hidráulica, telefonia, som, ar condicionado, internet etc.;
- Manuais de manutenção do edifício e de materiais e equipamentos;
- Laudos: para-raios, instalações elétricas, instalação de gás etc. ( arquivar até a renovação);
- Laudos de reforma das unidades autônomas: guardar indefinidamente.
Quem não consegue mais reaver isso com a construtora, o que deve fazer?
Nesta situação, o síndico deverá tentar obter a documento junto dos escritórios das empresas que projetaram o edifício. Se ainda assim não conseguir, resta a ele contratar a “cirurgia exploratória”, em que o profissional providenciará algumas ‘demolições’ para visualizar a estrutura e verificar pelo menos parte da armadura e dimensões das peças (pilares, vigas e lajes). Poderá ainda analisar o estado em que se encontra a estrutura.
Esse procedimento vale também para os demais projetos, mas o esquadrinhamento estrutural é muito mais importante e necessário para orientar as ações do síndicos. É uma solução drástica e cara, mas não tendo alternativa, o profissional não terá outra maneira de dar um diagnóstico mais preciso se houver necessidade de um reparo nas peças da estrutura.
Os mesmos (projetos) deverão ser arquivados e, no caso de plantas de papel, digitalizados, e só serem colocados em consulta pelo síndico ou zelador por meios eletrônicos, evitando assim o empréstimo sem volta.
São Paulo, 11 de junho de 2014
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