Rotinas de limpeza e controle de horários ajudam a evitar os transtornos das reformas. Mas, sobretudo, a principal responsabilidade dos síndicos é fiscalizar o que está sendo feito nas unidades para garantir a segurança da edificação.
Remover ou rasgar paredes, sobrecarregar a laje com revestimentos pesados no interior dos imóveis, instalar banheiras em espaços não projetados para isso, construir piscinas nas coberturas, e colocar peso em excesso nas varandas (através de vasos ou envidraçamento fora do padrão): muitos são os casos de condôminos que continuam promovendo reformas inadequadas, mesmo que a preocupação com a segurança das edificações tenha tomado corpo no Brasil desde 2012.
A maior demanda é pela remoção de paredes, comenta a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, que após o desmoronamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro, há pouco mais de dois anos, registra aumento de chamadas dos próprios condôminos para observar a viabilidade técnica ou não das mudanças desejadas. Segundo Rejane, eles têm sido orientados a contratarem engenheiros ou arquitetos pelos síndicos, agora mais atentos à questão.
O controle tem que ser constante, diário. Por exemplo, o Condomínio Top Village, localizado na região de Alphaville, município de Barueri, possui de restrições de horários até orientação sobre a intervenção que pode ou não ser feita internamente, passando pelo fechamento da sacada. A síndica Kelly Remonti relata que desde sua posse, há dois anos e meio, procurou regulamentar as obras nas unidades. Sua primeira providência foi pedir à construtora toda a documentação relativa ao empreendimento de 15 anos, como as plantas elétrica, hidráulica e estrutural.
Depois, com apoio de laudo técnico também solicitado à construtora, contratou um projeto para envidraçamento das varandas, que contém especificações do material a ser utilizado, bem como sua espessura, peso e design, escopo oferecido gratuitamente aos moradores. Por fim, elaborou um documento que reúne as normas gerais do condomínio, entre elas as das reformas. O texto faz parte do kit de boas-vindas, entregue aos novos condôminos.
A síndica observa que seu zelador, Fernando Justino, está encarregado de acompanhar a movimentação diária de prestadores de serviços, chegada de material e retirada de entulho. Foi assim que ele percebeu algo de errado na reforma de uma das 156 unidades do empreendimento, há cerca de seis meses. Quando foi verificar, a moradora já havia mandado rasgar uma das paredes do imóvel, o que é vedado pelo Manual do Proprietário. As estruturas das três torres do condomínio foram erguidas em um sistema construtivo próprio, com paredes e lajes de concreto armado moldadas no local, e, segundo a construtora, não podem sofrer qualquer tipo de intervenção. A abertura de novos vãos foi suspensa na unidade, mas a parede inicialmente mexida permanece com a alteração e não houve ainda possibilidade de um acordo com a proprietária.
MAIOR CONTROLE
Para o diretor Jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Junior, o síndico pode exigir que os condôminos apresentem justificativas técnicas das obras realizadas em suas unidades. Ele deve ainda tomar as medidas administrativas e judiciais cabíveis caso não tenha acesso a essas informações, completa. Graiche Junior lembra que existem exigências legais que devem ser cumpridas, independente do que determinam a Convenção ou o Regulamento Interno, caso da apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e da necessidade de alvará da prefeitura para reformas.
O dirigente da AABIC avalia que após os desabamentos dos prédios no Rio de Janeiro e, logo em seguida, do desmoronamento parcial de um edifício no centro de São Bernardo do Campo, em 2012, “os condomínios começaram a se preocupar mais em ter um sistema de controle das reformas”. Entretanto, para que isso não caia no esquecimento, ele sugere que as normas sejam incorporadas à Convenção e ao Regulamento Interno, como: horários, incluindo os de movimentação de pessoal e materiais; exigência de notificação das reformas pelos moradores; e permissão a que os gestores do condomínio tenham acesso às obras, conferindo as informações expressas no papel. Graiche Junior orienta que o síndico cuide bem da comunicação dessas regras, enviando circulares periódicas sobre o assunto aos moradores.
GESTÃO DIÁRIA É “LEI” EM CONDOMÍNIO
Em um condomínio de alto padrão localizado em Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, normas rígidas de reformas e um monitoramento diário controlam até o descarte de entulho nas caçambas (Madeira e sacos plásticos, por exemplo, não podem ser misturados a restos de alvernaria).
Entregue em 2012 com 24 andares e 44 unidades de cerca de 350 metros quadrados, o empreendimento teve, desde o princípio, grande preocupação em evitar transtornos aos demais moradores e garantir a segurança da edificação, relatam Marcio Bagnato, diretor de condomínios, e Kleber Carneiro, gerente predial. Segundo eles, os momentos de pós-entrega da obra são os que mais exigem acompanhamento pela administração de um condomínio, mediante o expressivo volume de reformas internas.
No empreendimento de Pinheiros, há regras para tudo, de horários de obras e circulação de prestadores de serviços, ao peso dos materiais ou entulhos carregados nos elevadores, passando pelo tipo de descarte permitido nas caçambas, limpeza etc. É preciso indicar ainda, através de portal na internet, os horários em que os elevadores de serviço serão utilizados. As normas incluem o içamento de materiais e móveis e determinam que a empresa contratada assine termo de responsabilidade e apresente a ART de seu profissional.
O gerente Kleber Carneiro diz que a regulamentação já estava pronta na assembleia de implantação do condomínio, quando foi entregue aos proprietários. Esses devem não apenas comunicar as obras ao condomínio, quanto assinar um termo de responsabilidade, com obrigatória apresentação de ART de engenheiro ou arquiteto, além do projeto executivo das intervenções maiores.
O gerente predial afirma que fiscaliza o andamento dos serviços nas unidades, trabalho que proporciona mais segurança aos condôminos. Ele também cuida para que, ao final do dia, os trilhos de cada andar do elevador utilizado para o transporte de materiais seja aspirado pela equipe de limpeza do condomínio. A higienização mais pesada é de responsabilidade dos prestadores a serviço do morador. “É uma ação coordenada, que inclui termo de responsabilidade do condômino, limpeza, responsabilidade técnica da obra e acompanhamento de todo esse processo”, arremata Kleber.
AS JUSTIFICATIVAS DA ENGENHARIA
A norma de gestão de manutenção da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 5674/2012, prevê a responsabilidade de condôminos, síndicos ou mesmo empresas terceirizadas no atendimento ao manual de uso, operação e conservação das edificações. Entre outros, o item 8 da NBR expressa que “os condôminos respondem individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação”, sempre de acordo com os parâmetros estabelecidos pela própria ABNT e pela construtora.
O engenheiro Roberto Boscarriol Junior comenta, por sua vez, que o perigo maior reside na alteração de paredes em edifícios construídos em sistema de alvenaria armada (foto). “Como a maioria dos proprietários desconhece o sistema, eles acham que, assim como em uma construção tradicional ou em uma casa, podem alterar as paredes à vontade, principalmente para resolver o problema da falta de tomadas frente ao uso crescente dos eletrodomésticos”, exemplifica Boscarriol. Para esses casos, o engenheiro lembra que existem produtos no mercado que podem reconfigurar a rede “sem quebrar paredes”, como “uma fita elétrica própria”.
Segundo Boscarriol, a maior parte dos edifícios vem sendo erguida em sistema de alvenaria armada, “bastante seguro, mas tem que respeitar os limites dele”.
CÓDIGO CIVIL, BASE LEGAL
Os síndicos dispõem de amplo escopo legal para atuar na regulamentação e controle das reformas internas. Com destaque, o Artigo 1.348 do Código Civil, que impõe a eles nove obrigações, como a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (obras nas unidades podem colocar em risco as áreas comuns).
Mas o advogado Cristiano De Souza acredita que a responsabilidade dos síndicos vai além, “preocupando-se sempre no cumprimento dos deveres de cada um em particular, defendendo assim a coletividade”. Pois conforme o Artigo 1.336, Inciso II do mesmo Código, um dos deveres dos condôminos é “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”. “O dever é individual e protege a todos”, analisa Cristiano.
Cristiano De Souza defende, em conjunto com sua colega, a também advogada Ana Luiza Pretel, que medidas de normatização das reformas sejam ratificadas em assembleia. “O coletivo deve sempre ser escutado, pois é dele que chegam as melhores alternativas práticas das normas aplicadas”, justificam os advogados.
“Orientamos criar normas próprias de segurança que possam ser alteradas conforme a necessidade, observando quóruns específicos menores que os determinados para se alterar uma Convenção. No entanto, é importante regularizá-las para que não haja problemas futuros.”
Ana Pretel propõe, inclusive, evitar que o cumprimento das regras se transforme em nova fonte de conflitos dentro do condomínio: 1. “Como regra geral, é preciso escutar e analisar o coletivo, sabendo de seus interesses e das particularidades da rotina diária (horário de saída, chegada, quem trabalha em casa etc.). A ideia é adequar melhor as regras à realidade daquela comunidade”;
2. “Completando a primeira ideia, as unidades que estiverem mais próximas da que será reformada (em cima, ao lado, embaixo) poderão ser previamente avisadas das características da obra (volume, tempo, horário), e alertadas dos incômodos que poderão sofrer, minimizando futuros conflitos.”
Matéria publicada na edição – 189 de abr/2014 da Revista Direcional Condomínios
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