A vida em coletividade exige um regramento, onde devem estar estabelecidos os direitos e deveres de todos, incluindo sanções, benefícios, formas de aprimoramento, bem como de resolução das dúvidas e conflitos. Em condomínio, a normatização da parte mais comportamental e procedimental dos condôminos, funcionários e visitantes é dada pelo Regimento Interno, o qual, por sua vez, deve estar lastreado em um guarda-chuva maior de princípios e direitos, qual seja, a Convenção Condominial.
Este é o documento formal que estabelece as regras gerais a serem seguidas por todos. Ela é criada através de um Instrumento Particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, que deverá ser regido pelo novo Código Civil e a Lei dos Condomínios (4.591/1964). Nela devem estar previstos o nome do Condomínio; a descrição do imóvel; sua localização; matrícula no Cartório de Registro de imóveis; o número de Contribuinte na Prefeitura Municipal; o Auto de Conclusão das obras; o regime de Incorporação; e a descrição das áreas comuns e de propriedade de todos os condôminos.
As áreas comuns são inalienáveis e indivisíveis, sempre acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas. No que diz respeito às áreas privativas e de propriedade exclusiva dos condôminos, estas são denominadas “unidades autônomas”, que devem estar todas especificadas e podem ser alienadas.
Na Convenção Condominial deverão estar expressos, por exemplo, a quantidade e os tamanhos das vagas de garagens, se elas são determinadas ou não, se há ou não a necessidade de manobristas e se podem ou não ser utilizadas por veículos que não pertençam ao condomínio. A garagem é o lugar que, em geral, nos condomínios, acaba gerando conflito se as normas não estiverem claramente especificadas. A orientação, neste caso, é para que, antes de instalado qualquer conflito, convoque-se uma assembleia específica para regulamentar adequadamente o seu uso.
Além das garagens, todas as partes de Propriedade e Uso Comum deverão ser descritas em detalhes, para que o condômino, ao receber a Convenção, saiba exatamente quais são os locais e coisas indivisíveis e inalienáveis. Outros itens obrigatórios à Convenção são o seguro de incêndio; as tarefas e responsabilidades do Síndico e do Conselho Consultivo; a realização das Assembleias; como e quanto será arrecadado para o Fundo de Reserva; e, por fim, quais são e como serão pagas as Despesas.
Já o comportamento das pessoas que moram ou trabalham no condomínio deverá ser normatizado pelo Regimento Interno. Ele especifica como vão ser cumpridos os Direitos e Deveres, de forma clara e inequívoca, previstos tanto nos Artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil quanto na Convenção. É neste ponto que ocorrem, em geral, os conflitos, pois, por mais que esteja a regra posta e imposta, muitas vezes, por ignorância, descuido, negligência ou mesmo rebeldia, tais normas acabam desrespeitadas, ocasionando dissabores e inflamando a convivência no condomínio.
As penalidades para cada infração cometida pelo condômino também deverá ser especificada na Convenção e/ou no texto do Regimento Interno, em que pese também haver previsão legal no Código Civil.
Porém, entendo que não será com penalidades que se promoverá uma convivência pacífica e harmoniosa nos condomínios. Além de serem observadas todas as regras descritas no Regimento Interno e na Convenção, o ideal é que seja incentivada continuamente a participação dos condôminos nas reuniões e atividades condominiais. Desta forma, haverá uma maior integração entre todos, o que pode ajudar em muito a solucionar problemas que muitas vezes não foram previstos quando da constituição do condomínio e agora precisam ser resolvidos.
Recomendo que o Instituto da Mediação conste como item obrigatório em todas as Convenções e/ou Regimentos Internos para ajudar a solucionar os problemas por um terceiro neutro, escolhido ou aceito pelos envolvidos, o qual irá procurar reestabelecer o diálogo, promover um acordo e eliminar a origem do conflito. Isso contribuirá para evitar qualquer atitude mais drástica, como a aplicação das penalidades previstas, que acirram sempre os ânimos, ou ainda, uma ação judicial, sempre custosa financeira e emocionalmente.
Matéria publicada na Edição 172 – set/12 da Revista Direcional Condomínios.
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