Faz pouco mais de quatro meses que o síndico Sérgio Serra assumiu o cargo na Morada dos Nobres, em São Bernardo do Campo, empreendimento de oito torres e cerca de 190 moradores, e já elegeu a comunicação como sua grande aliada. Ao mesmo tempo em que busca conhecimento para agir, razão de sua participação no 4º Direcional Síndicos, procura disponibilizar as informações aos moradores, através da implantação de quadros de avisos. Sérgio disse que “quer subsídios para saber como trabalhar”, entre eles, como lidar com o problema do consumo de drogas, “que muitos dizem acontecer, mas do qual não temos ainda como provar”.
Essas intercorrências diárias internas dos condomínios já ocupam boa parte da vida do síndico, o que dirá quando ele é cobrado para que também resolva dissabores externos, que acabam afetando o sossego dos condôminos, seu direito de ir e vir? A síndica Marise Martins, do Condomínio Edifício São Lourenço, vizinho aos inúmeros bares que se formaram no entorno da Universidade Mackenzie, no centro de São Paulo, não sabe mais o que fazer para desimpedir as calçadas de acesso ao prédio, sempre tomadas pelas mesas dos bares e seus fregueses. “Estamos trabalhando junto com o Conseg (Conselho de Segurança) da região, os órgãos da Prefeitura, são anos de luta, mas nada está resolvido”, desabafou.
Segundo os conferencistas reunidos pelo 4º Direcional Síndicos, o principal recurso que o síndico tem em mãos é o conhecimento das leis do Estado e também das normas internas, as quais lhes ampliam as possibilidades de atuação e conferem segurança às decisões e posicionamentos que venham a adotar. “É preciso exercer o poder de síndico”, sentenciou o palestrante e advogado Márcio Rachkorsky. Márcio lembrou que o síndico responde, formalmente, por inúmeras responsabilidades perante a lei, entre elas a civil, criminal, ambiental, trabalhista, entre outras. Além disso, conforme o Artigo 1.348 do Novo Código Civil, compete a ele “cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia”. Nem sempre, claro, a Convenção ou o Regimento deliberam acerca dos muitos conflitos que surgem no cotidiano, quadro agravado quando se observa que o Novo Código Civil exige quórum de dois terços em assembleia para alterar a Convenção (Artigo 1.351)
Para Márcio Rachkorsky, os síndicos podem e devem, sempre que possível, incluir no Regimento Interno as questões omitidas pela Convenção. “Por maioria simples de assembleia, o síndico pode mudar tudo o que quer no condomínio pelo Regimento, desde que isso não envolva assuntos estruturais, como a eleição e destituição”, observou. “O Regimento precisa ser mais maleável, ser modificado quando houver necessidade de novas regras para utilização de quadras, churrasqueiras, entre outros.”
“REGIME PRESIDENCIALISTA”
O advogado defendeu uma vez mais, na verdade, que as gestões dos síndicos sejam guiadas pela praticidade e agilidade nas decisões. “Um bom síndico deve ser respaldado por uma boa administradora, bons advogados, conselho diretivo, contratos, além de saber agir e sair da inércia”, disse. Conforme explicou Márcio, ainda que o síndico delegue funções e divida tarefas, “o regime no condomínio é o presidencialista, ele tem as prerrogativas de fazer a escolha final, porque é ele quem responde”.
Entre os exemplos citados pelo advogado, está a contratação de obras e serviços, a qual geralmente acaba sendo definida pelo menor preço em assembleia, mas que nem sempre resulta em qualidade. Pelo contrário, o barato costuma sair caro e trazer mais dor de cabeça ao síndico. “Quando a assembleia aprova pelo menor preço uma empresa que não seja a mais qualificada, é possível ao síndico dizer que não assina o contrato e pedir outra convocação para deliberar sobre novas cotações”, apontou Rachkorsky. De posições muitas vezes polêmicas polêmicas, o advogado agradou a quase totalidade do público presente, conforme avaliação colhida ao final do encontro. Rachkorsky recomendou ainda que o próprio síndico presida a assembleia, exceto quando deliberar sobre sua situação.
Outro assunto abordado pelo palestrante foi a conduta antissocial. Novamente aqui, o advogado recomendou celeridade nas deliberações. Rachkorsky sugeriu aos síndicos “mexerem no bolso” dos devedores. “O Novo Código Civil diz que o condômino em atitude antissocial poderá ser multado em até cinco vezes o valor da taxa condominial e em dez vezes na reincidência”. A norma terá que constar na Convenção, com aprovação de quórum de três quartos dos votantes (Artigo 1.337), mas Márcio acredita que mesmo sem que isto esteja expresso, há a possibilidade de “fazer valer a função social da propriedade”, encaminhando notificações, advertências e, posteriormente, multas. É uma atitude que traz riscos, no entanto, Márcio disse que a adotaria como síndico.
“DELEGACIA DO SÍNDICO”
Mantendo o tom incisivo, o advogado propôs ainda a criação da Delegacia do Síndico, a exemplo das delegacias especializadas que já existem no âmbito da Segurança Pública em São Paulo. “É preciso que haja uma estrutura diferenciada para o síndico, pois ele está representando uma comunidade e, em geral, o policial que o atende não entende nada de condomínio”, justificou. Márcio falava especificamente sobre a prevenção e combate ao uso das drogas e repercutia as dificuldades que o público manifestava para entender até onde o síndico pode agir e o que deve cobrar das autoridades do Estado. Na verdade, para o arquiteto Sérgio Saraiva Martins, representante do Conseg do bairro da Consolação e que acompanhou as palestras do 4º Direcional Síndicos, “temos que trabalhar com os instrumentos legais e de forma conjugada, envolvendo, por exemplo, as subprefeituras”.
O encontro promovido pela revista Direcional Condomínios atendeu às expectativas de 96% do público presente, que prometeu retornar, em sua imensa maioria (95%), à edição do próximo ano, conforme apontou a pesquisa pós-evento realizada pelos organizadores.
O Desafio Diário de Ser Síndico
Há apenas três meses Mildred Molina é síndica do Condomínio Residencial Village. Apesar do pouco tempo de experiência, ela tem noção do desafio que tem pela frente. O condomínio, construído há mais de 40 anos no bairro do Piqueri, tem 120 unidades e cinco blocos e está saindo de um período de autogestão. “Queríamos uma administração clara e mudamos a forma de gestão. Havia um grupo de moradores trabalhando pela mudança, mas é difícil alguém querer assumir o cargo de síndico. Apesar de também ser dentista e ter uma vida corrida, resolvi assumir. Procurei o evento para aprender”, pondera.
O objetivo de Mildred se repete nas diversas histórias de síndicos presentes ao 4º Direcional Síndicos: a necessidade de formação é grande para quem vive os desafios diários de ser síndico. Railda Damaceno, síndica há três anos, foi ao evento acompanhada do zelador Manoel de Jesus Santos. No comando do Condomínio Edifício Parque do Olimpo, no Jardim da Saúde, a dupla tem como grande preocupação a segurança dos moradores dos 216 apartamentos e estava interessada pelas palestras do evento, com foco na prevenção às drogas. “Nem sempre temos a colaboração de moradores. Alguns chegam a abrir o portão da garagem para outro veículo que está à frente, sem conhecer os ocupantes”, constata Railda.
Quem também trabalha com foco na prevenção é Júlia Titz de Rezende, presidente do Conselho Comunitário de Segurança (Conseg) do Morumbi. Júlia não é síndica, mas conhece o dia a dia e as agruras de diversos gestores de edifícios. O Conseg Morumbi congrega a área da 34ª Delegacia de Polícia, abrangendo bairros como Vila Sonia, Jardim Guedala, Jardim Leonor e Real Parque. “Calculo que só o Real Parque reúna cerca de 200 prédios, e Vila Sonia e Caxingui, aproximadamente mais 200. O Conseg faz um trabalho essencialmente preventivo de segurança. Conheço a atuação da Polícia Militar na prevenção às drogas, e considero muito importante essa exposição do tema para os síndicos”, avaliou, enquanto aguardava o início das palestras.
Até mesmo os gestores de prédios menores e tranquilos consideram fundamental a participação em eventos e a troca de experiências. É o caso de Yara Virginia Ciorlia da Mata, síndica do Condomínio Edifício Jomar, localizado no Pari, com 32 apartamentos e construído há cerca de 45 anos. No comando do prédio há oito anos, ela não tem enfrentado grandes problemas. “Não temos garagem, o que elimina boa parte das discussões entre vizinhos”, pondera. Mesmo sem muitos conflitos, ela considera indispensável ao síndico se manter bem informado. Leitora assídua da revista Direcional Condomínios, Yara preferiu desta vez comparecer pessoalmente ao evento para estar atualizada.
Os gerentes prediais, que atuam tanto com funções de zeladoria como de gestão, também investem em formação. Leone Silva Santos há seis anos trabalha no Condomínio Edifício Nações Unidas, um residencial com 144 apartamentos localizado em plena Marginal Pinheiros, próximo ao shopping Eldorado. Para dar conta de uma população residente de 715 pessoas e de 14 funcionários próprios, Leone não descuida. “Este é o terceiro evento da Direcional do qual participo. Minha experiência profissional é grande, mas a rotina do condomínio exige que estejamos sempre preparados.”
Antes do início das palestras, o trio de síndicos Simone Moura Zahluth, Vânia de Paula Raffaelli e José Carlos Belletti Garcia trocava ideias sobre suas experiências. Simone é médica e confessa que, há quatro anos, quando assumiu pela primeira vez o cargo de síndica no Condomínio Larissa, com 40 apartamentos na Vila Mariana, “não sabia nada do assunto”. Vânia, síndica do Edifício Islândia, em Moema, com 21 apartamentos, acredita na necessária formação dos síndicos. “Temos que nos informar. Há dois anos fiz o curso de Administração de Condomínios da Rosely Schwartz. Venho sempre a eventos, como os da Direcional. São medidas que abrem horizontes”, aponta Vânia. José Carlos, síndico profissional, acredita que o gestor que não conhece as leis que regem a administração de condomínios “está fora”. “Infelizmente, vemos muitos síndicos que não têm noção do que assumem e as gestões deixam muito a desejar. Não verificam a convenção, acumulam problemas administrativos e, com o tempo, a situação se complica ainda mais.” Para ele, os eventos só auxiliam. “Sempre conhecemos pessoas, fazemos uma rede de relacionamentos e pegamos dicas importantes. A Direcional Condomínios está de parabéns pelo 4º Direcional Síndicos”, finaliza. (L.O)
15 Expositores investiram em informação ao público
ADAPT ENGENHARIA
Representada pelo diretor Paulo Maccaferri, a Adapt retornou ao evento porque “ele dá certo, já deu certo”. Empresa de engenharia civil, a Adapt tem como um de seus fortes a recuperação de fachadas, mas realiza um trabalho diferenciado de orientação sobre a valorização patrimonial, através da revitalização da pintura e áreas comuns. (www.adaptengenharia.com.br)
ALIANCE SERVICE (Terceirização)
Segundo Vanderlei Machado, diretor da Aliance, sua participação no evento teve como objetivo assistir o cliente um pouco mais de perto. “Trabalhamos com limpeza, conservação, serviço de portaria e segurança. A cada ano nossa expectativa é melhor, pois vejo que a Direcional sempre se renova.” (www.alianceservice. com.br)
BRADESCO
Pelo segundo ano consecutivo, o Bradesco aproveitou o evento para apresentar serviços exclusivos como “pagamentos de fornecedores, recebimento das taxas condominiais, folha de pagamento dos funcionários, além do software Net finanças Condomínio”. O banco esteve representado pelo gerente de nicho, Celso Chaves. (www.bradesco.com.br)
CASA DAS FARDAS (Uniformes)
Com sede em Salvador (BA) e filiais em São Paulo há três anos, a Casa das Fardas participou do evento para divulgar a marca e prospectar clientes. Para Carol Antunes, seu grande diferencial é trabalhar com a linha completa de uniformes e fornecer tudo em pronta entrega, um kit pronto, com bordado, ajuste, barra etc. (www.casadasfardas.com.br)
D&D CONDOMÍNIO (Serviços administrativos)
Com mais 20 anos de atuação, a D&D tem seu diferencial no atendimento personalizado aos clientes. Oferece uma série de benefícios aos condomínios, como isenção do 13º salário e promoção de cinco assembleias anuais gratuitas, entre outros, conforme destacou o gerente comercial Rodrigo Pereira. (www. dedcondominio.com.br)
DOMINANTE (Portas corta fogo)
No mercado há quatro anos, a Dominante cresceu muito rapidamente e atua com quadro técnico altamente especializado e instaladores identificados com uniformes, proporcionando ampla segurança aos condomínios. Esteve no evento representado pelo gerente comercial Marcio Berto, que destacou como seu grande diferencial o atendimento comercial e técnico, incluindo pré-venda, venda e pós-venda. (www.dominante.ind.br)
ELETROSEG (Sistemas integrados de segurança)
Patrocinadora há três edições do Direcional Síndicos, a Eletroseg atua com alta tecnologia em alarmes, CFTV e demais equipamentos de segurança condominial, 24 horas por dia. Oferece ainda monitoramento, através de empresa vinculada ao grupo. “Com dois cliques de mouse enxergamos a imagem de um local em menos de 30 segundos, para conferência e tomada de providência para os casos devidos”, destacou o diretor comercial Denis Perdigão. (www.eletroseg.com.br)
GERADIESEL (Grupo Geradores)
Há 22 anos no mercado, a Geradiesel apresentou aos síndicos “uma proposta de manutenção preventiva e sistema de energia alternativa” a eventuais apagões, destacou o diretor comercial Fernando Raimundo. A empresa atua com grupos de geradores movidos a diesel e a gás, realiza visitas e diagnósticos sob contratos mensais e oferece assistência técnica. (www.geradiesel.com.br)
HYDROMUNDO (Economia de água)
A empresa está se especializando no atendimento aos condomínios, pois sabe que oferece hoje um equipamento muito valorizado por proporcionar a redução da conta de água: bloqueador de ar nas instalações hidráulicas. Segundo o diretor comercial Alexandre Alves, a instalação é feita sem custo e se não houver redução, a peça é retirada sem ônus para o cliente. (www.hydromundo. com.br)
MONCIEL ELEVADORES
Pelo segundo ano consecutivo, a Monciel esteve no Direcional Síndicos, apresentando seu amplo portfólio de produtos e serviços. Com mais de 50 anos de mercado e de capital exclusivamente nacional, a Monciel atua com montagem de elevadores, assistência técnica e modernização. A empresa foi representada pelo diretor comercial Max Santos. (www.monciel.com.br)
MORUMBI SERVICE (Equipamentos e monitoramento)
Em sua primeira participação no evento, a Morumbi Service se mostrou surpresa pela grande afluência de público e o interesse dos participantes na busca de informações. A diretora Arlete Pando destacou o atendimento da empresa como seu principal diferencial, “pois é totalmente direcionado ao cliente. A Morumbi está há 30 anos no mercado”. (www.morumbiservice.com.br)
PROTECHOQUE
O empresário Washington Botella apresentou no evento a expertise de uma empresa que protege as garagens e os carros que trafegam internamente nos prédios. Seu objetivo em relação ao encontro com os síndicos foi o de reforçar a divulgação do produto. (www.protechoque.com.br)
TRIUNFO EXTINTORES
Fundada em 1994 por profissionais qualificados, a Triunfo desenvolve um trabalho de qualidade, destacou sua gerente comercial, Maria Diniz. “Prezamos o cumprimento das normas técnicas e as portarias do Inmetro. É uma empresa que nasceu certificada”, enfatizou a gerente, satisfeita com a movimentação e a recepção aos síndicos durante o evento. (www.triunfoextintores. com.br)
WELLNESS CONDOMÍNIOS (Esportes e qualidade de vida)
A Wellness agrupa quatro empresas de serviços em qualidade de vida e esportes e aproveitou o encontro para lançar a Wellness Condomínios. Segundo a diretora geral Gisele Henriques, a Wellness desenvolve atividades orientadas para todos os públicos no interior dos condomínios, de crianças e jovens a adultos e idosos. (www.grupowqv.com)
WESCO (ACACABOU)
Um dos carros-chefe da empresa é o “Acacabou”, dispenser contendo saquinhos biodegradáveis a ser instalado em locais estratégicos dos condomínios. Os saquinhos permitem o recolhimento das fezes dos animais quando levados para passear. “É uma forma de educar os donos de cães a deixar o ambiente limpo para todo mundo usufruir”, destacou Wesley Garcia Gomes, satisfeito pela grande presença de público ao 4º Direcional Síndicos – “melhor do que eu esperava”. (www.wesco.com.br)
(Entrevistas Rafael Lima; Edição Rosali Figueiredo)
Matéria publicada na edição 158 jun/11 da Revista Direcional Condomínios
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