Relação das etapas, documentos e responsabilidades que o síndico e executor devem estar cientes para fazer uma boa gestão de reformas.
Obrigação do atendimento
Ao contrário do que todos pensam a ABNT NBR 16.280, assim como todas as demais normas técnicas, não tem força de lei, portanto não são obrigatórias em casos em que não haja alguma lei que exija seu cumprimento, como é o caso dos condomínios. Para que ela possa ser exigida dentro do condomínio, isso deverá ser incluído na Convenção do Condomínio.
Documentos para aprovação da reforma
Para que uma reforma atenda à ABNT NBR 16.280, ela não necessitará apenas de uma ART, ou RRT. O responsável pela reforma deverá contratar um profissional habilitado, que elabore um plano de reforma. Esse plano de reforma deverá atender a uma série de requisitos descritos na ABNT NBR 16.280, conforme disposto abaixo e, anexo a este plano de reforma, deverá ter uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) – que são emitidas por engenheiros – ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) – emitida por arquitetos.
Só para elucidar: ART e RRT são basicamente uma declaração do profissional, dizendo que se responsabiliza tecnicamente por aquilo que está fazendo: projetando, executando, relatando, concluindo, etc., nesse caso sobre o plano de reforma.
Ao concluir a reforma, um profissional habilitado – o ideal é que seja o mesmo que elaborou o plano de reforma -, deverá emitir um Termo de Encerramento de Obra, dizendo que atendeu ao plano de reforma e se responsabilizando por todas as alterações executadas; se necessário deverá atualizar o “Manual de Uso, Operação e Manutenção” da edificação, popularmente conhecidos como “Manual do Síndico” e “Manual do Proprietário”.
Outro ponto relevante a ser comentado, que ocorre muito, é o condomínio contratar um profissional para aprovar, fiscalizar e receber a obra. Na minha interpretação, essa prática não é recomendável, pois judicialmente pode caracterizar uma corresponsabilidade técnica, que na prática, devido às limitações de uma inspeção visual, não garantiria a sua finalidade de garantir 100% a segurança da reforma, e deixaria aberta a possibilidade do executor de se proteger, indagando que todo o processo de reforma foi aprovado por um responsável técnico do condomínio.
Resumindo, o síndico deve exigir um plano de reforma, para liberar o início da reforma, e exigir o Termo de encerramento de obra, para recebê-la; ambas respaldadas pela ART/RRT de um profissional habilitado.
Itens mínimos de um Plano de Reforma
– Abaixo estão listados os itens mínimos que devem estar contidos num plano de reforma, para que atenda à ABNT NBR 16.280.
- – Registros que comprovem o atendimento às legislações vigentes e normas técnicas;
- – Meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;
- – Autorização para circulação, nas dependências do edifício, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;
- – Projetos, desenhos, memoriais descritivos ou referências técnicas, quando aplicáveis;
- Escopo dos serviços a serem realizados;
- – Identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra, que não devem ultrapassar os índices da legislação vigente e/ou estabelecidos pelo condomínio;
- – Identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis, conforme normas técnicas e instruções técnicas do Corpo de Bombeiros;
- – Localização e implicações no entorno da reforma;
- – Cronograma da reforma;
- – Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;
- – A responsabilidade pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente (ART e/ou RRT);
- – Planejamento de descarte de resíduos, conforme legislação vigente;
- – Definição do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados, atentando-se aos limites de cargas suportados pela estrutura, interferência nas áreas de circulação e saídas de emergência;
- – Implicações no manual de uso, operação e manutenção das edificações, quando aplicável, conforme ABNT NBR 14.037, e no sistema de gestão de manutenção, conforme ABNT NBR 5674.
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