Os valores elevados das contas de água ao final do mês costumam ser associados a vazamentos pontuais e/ou ao desperdício no consumo pelos usuários, um prejuízo certo para o caixa do condomínio.
Na imagem à esq., tubulação retirada de sob os jardins e piso térreo do Edifício Savion, para execução de obras de impermeabilização. Deterioração foi encontrada também na canalização da cobertura do prédio, que refez o barrilete e impermeabilizou a laje (foto à dir.)
No entanto, a má conservação das instalações hidráulicas potencializa os prejuízos e mesmo síndicos experientes acabam se deparando com surpresas negativas ao desenterrar tubulações para a execução de obras como impermeabilização. Em geral, essas estão tomadas pela ferrugem e até mesmo raízes de árvores. O quadro amplia o escopo dos serviços e eleva os gastos.
É o caso do Edifício Savion, um residencial localizado em Santa Cecília, região central de São Paulo, às voltas com a impermeabilização de todo térreo e cobertura. Na verdade, o corpo diretivo do edifício, entregue em 1973 com 36 unidades, está promovendo ampla modernização no condomínio. Para isso, contratou um projeto arquitetônico de retrofit das áreas comuns, além de uma inspeção predial, esta junto à engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Pois antes de partir para a revitalização dos ambientes do condomínio, tornou-se necessário recuperar seus sistemas, afirma o síndico que contratou a impermeabilização, Ricardo Valente da Silva.
Em relação à hidráulica, foi preciso executar um verdadeiro retrofit tanto no térreo quanto na cobertura, aqui não apenas trocando as tubulações bastante comprometidas quanto reposicionando o seu desenho e refazendo o barrilete. Também foram reformados os reservatórios d’água superiores.
BARRILETE
Dois outros condomínios refizeram o barrilete simultaneamente à impermeabilização da cobertura em função da deterioração das instalações hidráulicas: O Edifício Merian, em Perdizes, na zona Oeste da Capital Paulista, e o Genoveva Jaffet, no bairro do Paraíso. O primeiro teve a construção finalizada em 1970 e, o segundo, em 1958. “Tínhamos muitos problemas de infiltração nas unidades superiores, a tubulação ficava embaixo de floreirasna cobertura”, diz a síndica Guiomar Courtadon. A rede estava bem comprometida, com oxidação e furos. Além de refazer o barrilete e instalar uma nova canalização no topo do prédio, a síndica providenciou a troca das colunas de distribuição d’água e do encanamento da parte inferior, que tinha entupimentos causados pelas raízes das árvores, as quais chegavam ao reservatório.
Outro prédio antigo que promoveu retrofit hidráulico foi o Fernão Dias, um condomínio misto situado no bairro de Cerqueira César. Em geral, a deterioração do sistema nestas edificações mais antigas é gerada pela soma que envolve o desgaste natural do material pela idade, manutenções mal executadas ou até projetos equivocados. O Fernão Dias é de 1971, possui dois blocos e 67 unidades. Ali, o síndico Luiz Leitão da Cunha contratou a modernização do barrilete, bem como a troca das tubulações das caixas d’água e colunas, chegando à substituição da rede de esgoto na garagem, que apresentava furos.
Por fim, o síndico profissional e administrador Wilson Roberto Fernandes destaca que algumas edificações devem redesenhar a estrutura do barrilete, modernizando os sistemas que operam com um único registro geral. É o caso do Condomínio Georgia Gardens, localizado na zona Leste de São Paulo. Com três prédios, 184 unidades e quase duas décadas de vida, o empreendimento possuía um só registro por torre, ou seja, para as quatro prumadas. Sempre que havia obra pontual em um apartamento, era preciso fechar o registro e todos os moradores ficavam sem água. “Hoje estamos segmentando, instalando um registro para cada duas colunas”, afirma.
O SISTEMA HIDRÁULICO E SEUS COMPONENTES
Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Renato Luiz Moreira descreve os principais componentes do sistema hidráulico e a maneira como o estado e desempenho dos equipamentos podem gerar o aumento do consumo de água. Esses componentes são:
1 – Sistema de bombas;
2 – Reservatórios;
3 – Tubulações em geral (em PVC, ferro, cobre, PPCR, CPVC, PEX, PERT, PB etc.);
4 – Válvulas, registros etc.;
5 – Redutoras de pressão;
6 – Sistemas de aquecimento coletivo: Geradoras (a maioria entre os sistemas centrais); caldeiras (estas usam vapor e trocador de calor); aquecedores por energia solar etc.;
7 – Sistema de aquecimento individual: Chuveiro elétrico; aquecedores de passagem a gás ou elétricos; e, finalmente, aquecedores de acumulação a gás ou elétricos (também chamados erroneamente de boilers);
8 – Torneiras e duchas; e,
9 – Bacias com válvula de descarga ou caixa acoplada.
A descrição desses elementos é feita no texto “O sistema hidráulico e a economia de água nos condomínios”, disponível no site (saiba como acessá-lo ao final desta página). O especialista, porém, destaca ainda a importância do “controle e redução de perdas” e do “perfil da população” para que se possa adotar com sucesso um programa de economia de água no condomínio. E ressalta que vale acompanhar não apenas a experiência dos usuários em suas unidades (sendo que, aqui, o grande vilão é o sistema de aquecimento), quanto o uso das instalações dos ambientes coletivos, como salões de festas, banheiros, vestiários etc.
Matéria publicada na edição – 236 – julho/2018 da Revista Direcional Condomínios
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