Lançamentos de prédios novos e vendas de unidades aumentaram quase 50% em relação a 2018.
Foto Rosali Figueiredo
Em coletiva de imprensa na manhã desta quinta-feira, 13/2, o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, apresentou os dados do Balanço do Mercado Imobiliário 2019 da Capital e Região Metropolitana de São Paulo. Na oportunidade, o presidente da entidade, Basilio Jafet, e o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos, Emilio Kallas, analisaram os resultados.
De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), no ano de 2019 foram lançadas na cidade de São Paulo 55,5 mil unidades residenciais, volume 49,6% superior às 37,1 mil unidades lançadas em 2018.
Esse expressivo crescimento deve-se, principalmente, pelo aumento dos lançamentos de unidades econômicas e compactas, com destaque para as regiões periféricas da cidade.
“Esse percentual de 66% de imóveis com menos de 45 m² está muito acima da média histórica, que é de 25%”, observa Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP, completando que essa predominância de produtos com as mesmas tipologias pode trazer riscos futuros, além de limitar a escolha do consumidor.
Outro aspecto que merece destaque é que essas unidades compactas estão concentradas nos Eixos de Estruturação. As restrições da Lei de Zoneamento impõem ao incorporador imobiliário a redução do tamanho das unidades lançadas nessas áreas da cidade, que correspondem a menos de 4% do município, e que ficam ainda mais reduzidas quando se consideram as limitações ambientais, de tombamentos e de áreas já edificadas.
Além disso, o uso de cota-parte do terreno nessas áreas é limitado. “O correto seria utilizar outros parâmetros, com aumento do Coeficiente de Aproveitamento e da própria cota-parte do terreno, que deveria ser ao menos 30, mas hoje está estabelecida em 20”, defende Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.
A aceleração do volume de lançamentos também se justifica pelo aumento dos imóveis econômicos, enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida. Conforme dados do Balanço, do total lançado no ano passado, 49% eram unidades econômicas. Esse índice é o maior registrado desde que a Pesquisa Secovi-SP passou a acompanhar o desempenho desse tipo de mercado, em 2016, ano em que a participação era de 21%.
Vendas
Em 2019, foram comercializadas 44,7 mil unidades residenciais novas na cidade de São Paulo. Esse montante é 49,5% superior às 29,9 mil unidades vendidas em 2018.
Esse recorde de vendas de unidades novas é explicado, principalmente, pelo atendimento à demanda reprimida nos anos de crise econômica do País (2014 a 2017).
Durante esse período de recessão, muitas vendas foram postergadas. Com um ambiente econômico mais favorável, o comprador, principalmente o de mais baixa renda, retomou a confiança e voltou aos estandes de vendas em 2019. Também encorajados pelas perspectivas positivas com o rumo do Brasil, os empreendedores ampliaram a oferta.
Em termos monetários, tanto o VGL (Valor Global Lançado) quanto o VGV (Valor Global de Vendas) de, respectivamente, R$ 28 bilhões e R$ 22 bilhões, repetiram, em 2019, os desempenhos médios registrados na série histórica da Pesquisa Secovi-SP, iniciada em 2004. Esses valores estão atualizados na média dos anos pré-crise internacional, de 2008, período em que não havia o segmento de imóveis econômicos representado pelo MCMV.
O presidente do Secovi-SP ressalta, ainda, que a produção de imóveis para a classe média e alta está bem abaixo da média, em consequência das restrições da Lei de Zoneamento atual. “Em 15 anos, a média de imóveis lançados para esse público foi de 24 mil imóveis. E em 2019, foram lançadas pouco mais de 18 mil unidades para essa demanda, uma queda de 22%”, ressalta o presidente do Secovi-SP.
Pontos positivos e negativos
O ano de 2019 foi positivo para a geração de empregos na construção civil, com a criação de 71 mil novos postos formais de trabalho (11% do total), de um total de 644 mil novas contratações no País, no período de janeiro a dezembro. Este é o melhor resultado desde 2013.
Mas os desafios a superar ainda são muitos, como o aumento nos preços de terrenos, muitas vezes desproporcional à realidade, e as restrições da Lei de Zoneamento para empreender fora das áreas dos Eixos de Estruturação, os chamados miolos de bairro ou zonas de remanso. O setor teme pelo comprometimento das condições de oferta, caso não ocorra a necessária calibragem e adequação da legislação de zoneamento.
Perspectivas
O setor aguarda com expectativa o andamento da Reforma Tributária e o seu atendimento às especificidades do setor, cuja atividade é de longo prazo, tem alto valor agregado, riscos de operação e exige previsibilidade.
Para 2020, a expectativa é de que o mercado imobiliário repita o bom desempenho de lançamentos e vendas de 2019, com crescimento de 10% em termos de VGV (Valor Global de Venda).
