A manutenção do sistema de segurança deve ser pensada desde a concepção do projeto e atuar para que haja uma efetiva integração entre os equipamentos eletrônicos, os procedimentos de acesso e a estrutura física.
Câmeras, alarmes, recursos anti-intrusão e demais equipamentos eletrônicos compõem a paisagem inevitável dos condomínios dos grandes centros urbanos, mas podem ter função inócua se não estiverem articulados entre si e à política de segurança do local. “Tudo tem que estar amarrado, para não se ter, depois, uma colcha de retalhos”, alerta o Major da PM de São Paulo, José Elias de Godoy, autor de livros sobre o tema e consultor da área. O ponto de partida para qualquer trabalho com segurança é o projeto, ressalta Elias, quando se estabelece o modelo de gestão do sistema e a maneira como será feita a manutenção. É muito importante, prossegue, formatar um cronograma, com detalhes principalmente sobre como serão os cuidados preventivos, “porque a manutenção corretiva acontece quando o equipamento já quebrou”.
DEPRECIAÇÕES PELO FATOR TEMPO
Segundo o dirigente da Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese), Oswaldo Oggiam, a cada cinco anos a tecnologia de um equipamento eletrônico torna-se ultrapassada, ainda que um programa adequado de manutenção contribua para o aumento da sua vida útil. O executivo ratifica a importância do contrato para as transações de instalação, venda ou locação desses sistemas e defende que as empresas do ramo ofereçam serviço de manutenção. A locação dos equipamentos, opina, é uma alternativa a ser considerada.
A vantagem em alugar, argumenta Oswaldo, é poder reavaliar a empresa a todo o momento; não ficar refém da tecnologia instalada; e contar com a manutenção. É possível alugar câmeras, sistemas de alarme anti-intrusão (com painel, botão de pânico, sensores internos e externos); DVR (Digital Video Record – sistema para interligar câmeras, gravar as imagens e armazená-las, localmente ou em central externa); e o NVR (Net Video Record – um sistema semelhante ao anterior, mas com câmeras IP), exemplifica.
Oswaldo afirma que a gravação e guarda das imagens é fundamental e recomenda que o DVR ou NVR não fiquem na portaria, mas em um HD, em sala separada, ou em empresa externa. “O ideal é manter as imagens por 30 dias, para conferir situações como as de roubos, furtos e riscos em carros da garagem”, detalha.
EDIFÍCIO RENOVA SISTEMA
No Condomínio Edifício Parque do Olimpo, concebido há 32 anos no Jardim da Saúde, zona Sul de São Paulo, as imagens são guardadas por 15 dias, conta Railda Damaceno da Silva, há seis anos síndica do complexo, formado por três torres e 216 unidades. O condomínio optou por estrutura própria para essa guarda, por considerar elevado o custo da terceirização.
Ali existem 44 câmeras, doze delas instaladas recentemente, com fiação aérea, para diminuir gastos com a manutenção das tubulações subterrâneas. Segundo Railda, a estrutura antiga é afetada pela infiltração da água da chuva e provoca interferência na qualidade das imagens. “Trocamos a fiação duas vezes por causa disso”, lamenta. O projeto é adotar a versão aérea para todo o sistema. As “casinhas” de proteção das câmeras também contribuem para a sua conservação, acrescenta. O prédio concentra em empresa única a manutenção das câmeras, portões (um de pedestre e dois para veículos) e a da antena coletiva, com direito a visitas mensais. Ela detalha que os muros, grades e portões são pintados regularmente.
A manutenção preventiva dos equipamentos eletrônicos (próprios ou alugados) dependerá muito do projeto geral do condomínio, mas, segundo Oswaldo, da Abese, geralmente ela é feita a cada três meses, para teste de funcionamento e limpeza (das lentes das câmeras, por exemplo). Se necessária uma intervenção corretiva, o condomínio aciona a empresa e paga pelo equipamento substituído, mas não mais pela visita e instalação. Já nas locações, o usual é a oferta de garantia por um ano. “Por isso é importante que tudo esteja no contrato”, ratifica.
No caso da proteção de perímetro, com cerca elétrica e/ou sensores infravermelhos, a manutenção inclui, além da vistoria de empresa do ramo, cuidados para que as plantas do jardim não interfiram nos sistemas, acionando desnecessariamente os alarmes. Oswaldo explica que a vida útil das cercas é maior que a dos equipamentos eletrônicos, especialmente se construídas com produtos “diferenciados”, como hastes de ferro, ao invés de alumínio. Nos dois casos, a vegetação (local ou do vizinho) pode interferir e gerar demanda extra por manutenção. É importante ainda, acrescenta o executivo, que o projeto de segurança preveja o controle de acesso, com identificação dos prestadores de serviços terceirizados, dos moradores e funcionários.
Quanto às guaritas, o consultor José Godoy recomenda sempre observar a caixilharia, certificando-se da firmeza da estrutura. Aquelas fechadas em vidro devem ser lavadas de maneira simples. Já as blindadas, segundo o major, dificilmente apresentarão problemas estruturais. Ele alerta, porém, para a necessidade de se observar eventuais pontos de ferrugem na caixilharia, embora normalmente ela seja em aço inox, além das condições das fechaduras e dobradiças das portas.
ATUALIZAÇÃO INEVITÁVEL
No Edifício Prince of Kronberg, em Moema, condomínio de torre única com 44 apartamentos, os procedimentos de segurança estão formalizados em documento e cada morador também dispõe de um manual com orientações sobre como proceder, explica o síndico Márcio Marcelo Pascholati, no exercício da sua terceira gestão.
Ele conta que o prédio tem 18 anos e os sistemas eletrônicos de segurança já passaram por duas atualizações tecnológicas. Por causa de uma dessas mudanças, o CFTV do condomínio está sendo revisto, para que se torne compatível com o novo sistema. A atualização tecnológica pressupõe investimentos, mas também pode contribuir para a redução de custos com manutenção. No Prince of Kronberg isso aconteceu com a mudança do interfone, de analógico para digital. Márcio explica que a alteração também melhorou a segurança, porque um morador pode falar com o outro, sem que a ligação passe pela portaria. “Além disso, antes, se acionávamos o alarme – testado a cada três meses – ele não tocava em todos os apartamentos”, exemplifica.
O síndico analisou a opção de aluguel dos equipamentos (como câmeras) e terceirização da gravação de imagem. Mas desistiu. “A rotatividade de mão de obra nessas empresas é grande e todos os seus dados estão lá”, justifica. Ele considera que a opção também dificulta a troca de fornecedor e pode gerar corresponsabilidade trabalhista.
Para alguns casos, no entanto, a terceirização é inevitável. O edifício possui cerca elétrica e sensor de perímetro (infravermelho); eles são monitorados externamente e conferidos por Márcio por meio de relatórios do fornecedor. “Hoje, estamos bem perto de 100% de eficiência. Às vezes desligamos o sistema para fazer a manutenção do jardim”, justifica. A empresa contratada verifica os equipamentos mensalmente.
A manutenção das câmeras (e portões) também é feita por empresa terceirizada, mas as imagens dos 16 equipamentos instalados são monitoradas pelo porteiro, em guarita blindada, explica. As informações sobre a guarda de imagem são consideradas estratégicas. O condomínio mantém, para os portões (um basculante e um de correr), dois motores de reserva. “O zelador está treinado para efetuar a troca”, diz Márcio.
Para que todo o sistema de segurança funcione ininterruptamente, também o gerador do prédio passa por manutenção e testes. Além disso, moradores e porteiros alimentam um livro de ocorrências, conferido em reuniões semanais . “E a cada cinco anos revisamos tudo”, revela.
“É necessário estar sempre pesquisando o que há de mais moderno no mercado. A tecnologia não para”, ratifica Valdinei Stevanini, síndico há nove anos do Edifício Vila Positano. O condomínio, localizado no Ipiranga, zona Sudeste de São Paulo, é monitorado por um sistema digital alimentado por 16 câmeras e imagens gravadas por 90 dias. Inicialmente, conta o síndico, elas eram arquivadas em HD adicional, mas por meio do processador do CPU, o que provocava aquecimento e desligamento do sistema. A compra do DVR, em 2012, “mais específico para a funcionalidade”, eliminou o problema.
SELO DE QUALIFICAÇÃO PARA OS FORNECEDORES
É consenso entre os especialistas que a manutenção dos equipamentos eletrônicos deva ser feita por fornecedor especializado, a partir de escolha cautelosa e não simplesmente pelo critério de menor preço. Segundo a Abese, existem 18 mil empresas nesse ramo, mas o mercado ainda carece de regulamentação. Oswaldo Oggiam explica que tramita no Congresso Nacional projeto de lei (PL 1759/2007) formulado pela entidade com o objetivo de reverter a situação. A expectativa é a de que a aprovação aconteça em 2014. Por enquanto, ele ressalva, só há regras definidas para a instalação das cercas elétricas, por determinações do Inmetro e prefeituras.
A Abese criou um selo para atestar a qualidade das empresas do setor. A adesão é voluntária e restrita aos associados. No final de julho último, a entidade divulgou uma reformulação na concessão do título. Basicamente, foram eliminadas as duas categorias (adesão e pleno) existentes até então, prevalecendo uma versão única, explica Celina Almeida, consultora do Instituto Totum, certificadora credenciada pela Coordenação Geral de Acreditação (CGCRE) do Inmetro para auditar os candidatos.
Ela detalha que o Selo de Qualidade Abese requer renovação anual. Durante a sua vigência, as empresas pagam mensalidade de R$ 490, se não tiverem a ISO 9.000; ou R$ 245, se possuírem a certificação. Para os condomínios, o selo pode ser uma referência, na hora da seleção desses fornecedores. Até o meio deste ano, porém, apenas nove deles detinham a certificação. (Por Fátima Lourenço)
Matéria publicada na edição – 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios
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