A Contratação de Seguro para toda a edificação é obrigatória e está prevista no Artigo 1.346 do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002). Entretanto, não há menção quanto ao momento da contratação, mas sim, quanto à contratação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial da edificação.
Para evitar que ao síndico seja imputada responsabilidade, recomenda-se que o seguro seja contratado logo após a entrega da edificação pela incorporadora, ainda que na Lei 4.591/64, parcialmente revogada, constasse que poderia ser contratado até 120 dias da concessão do “habite-se”.
Obrigação intransferível
A obrigação de contratar o seguro é exclusiva do síndico e, portanto, intransferível. Não se pode delegar a terceiros a sua aprovação, assim como não se pode deixar de reavaliar as coberturas, contratadas na apólice anterior, quando da renovação do seguro, pois, mantê-las, especialmente a de incêndio, não isenta o síndico da responsabilidade. É importante, a cada renovação anual, renegociar os valores e, se possível, fazer a correção das importâncias seguradas com base em algum índice, para proteção contra a inflação.
Coberturas
Existem dois tipos de cobertura praticadas no mercado pelas seguradoras: a Simples e a Ampla.
A Cobertura Básica Simples garante o condomínio contra riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. Uma vez que a lei não especifica que outros eventos devam ser segurados, para garantir que o condomínio esteja coberto, podemos contratar coberturas adicionais para riscos tais como: raio, danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, roubos, portões de veículos, os seguros de responsabilidade civil do condomínio e do síndico, entre outros.
O condomínio no qual sou síndica situa-se em lugar alto da cidade de São Paulo, no bairro de Perdizes, Zona Oeste. Algumas vezes já aconteceram na região problemas com vendavais, de velocidade elevada do vento e com vidros de janelas quebrados devido às tempestades. Sendo assim, a cobertura para estes tipos de sinistros foi necessária para o condomínio.
Outra particularidade do edifício está nas vagas de garagem, que não são demarcadas e demandam a presença de funcionários manobristas. Diante disto, o seguro de responsabilidade de veículos se fez necessário, uma vez que a cobertura é para danos de colisão provocados por manobristas habilitados e devidamente registrados no condomínio. Portanto, uma vez que o condomínio só tem 21 unidades e ocupa uma área pequena, optei pela Cobertura Básica Simples com coberturas adicionais que venham a atender às nossas necessidades.
Em outro exemplo, a síndica profissional de nosso convívio, Patrícia Nahas, a qual representa um condomínio de casas no bairro do Morumbi, zona Sul da Capital, optou pela Cobertura Simples por entender que o residencial é novo, com casas isoladas e que não há necessidade da Cobertura Ampla.
Resumindo: O importante, ao contratar o seguro, é nos atentarmos às necessidades e aos riscos que a edificação possa vir a sofrer e tentarmos assegurar possíveis sinistros.
Em muitos casos, é necessário contratar a Cobertura Básica Ampla, através da qual há cobertura para eventos que possam causar danos à edificação segurada, além dos já mencionados, como desmoronamento, desabamento, colapso estrutural, deslizamento de terra, alagamento e outros. Hoje, ela é muito adotada por vários síndicos porque oferece uma garantia maior e diminui o risco de imputação de responsabilidade.
A Cobertura Ampla surgiu quando as coberturas adicionais não atendiam mais às necessidades de mercado no que diz respeito aos condomínios maiores, com muitas “torres”, os chamados condomínios clube. A contratação de coberturas adicionais para estes condomínios onera em demasia o valor do seguro. A Ampla veio para dar mais respaldo aos condomínios.
Apesar da Cobertura Ampla oferecer uma recompensa maior, o seu custo muitas vezes é o triplo da Cobertura Simples. Por este motivo, é aconselhável submeter à apreciação da assembleia a questão do valor que será gasto com o seguro e que se faça constar este valor da Previsão Orçamentária, uma vez que é uma despesa ordinária. Lembrando que, mesmo submetida à Assembleia, a responsabilidade da contratação do seguro é do síndico, conforme estabelece o Código Civil.
Valores
Determinar valores para as coberturas é um grande problema para os síndicos, mas podemos nos valer do que é previsto na legislação, do que é praticado no mercado e também podemos pedir orientação ao próprio corretor da área. Por exemplo, para incêndio, a base é o valor da reconstrução do edifício, considerando-se uma construção nova, sem o terreno.
Neste caso, e sob a orientação de uma corretora de seguros, Paula Medeiros, observamos que é muito importante que se consulte indicadores da construção civil, utilizados pelas seguradoras. Agindo assim, evitamos cair em cláusula de rateio que ocorre quando contratamos um valor, a menor, do metro quadrado em relação àquele estabelecido pelo mercado.
Responsabilidade Civil
No que diz respeito à Responsabilidade Civil, as coberturas são baseadas no padrão do edifício e nos tipos de atividades: residencial, comercial, misto etc.
Entretanto, não se pode deixar de fazer a conservação e manutenção, por exemplo, de equipamentos segurados e devemos ter as rotinas documentadas para não perdermos a cobertura. Ou seja, estas despesas não podem ser transferidas à seguradora e nem tampouco quando os equipamentos estão no final de sua vida útil.
É importante mencionar que os sistemas de segurança existentes nas edificações (como o AVCB, a Brigada de Incêndio, bombeiro profissional, SPDA, centro de medição adequado e compatível com a carga necessária para a edificação etc.) podem levar a 25% de desconto na contratação do seguro, conforme a Portaria 006, adotado pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados). A SUSEP é uma autarquia federal responsável pela fiscalização, normatização e controle dos mercados de seguro, previdência complementar aberta, capitalização, resseguro e corretagem de seguros.
Concluindo: O melhor, quando se contrata o seguro da edificação, é deixar tudo bem esclarecido para que se possa ajustar o sinistro às cláusulas da apólice. Temos que nos ater ao que foi contratado e, portanto, é de suma importância que se escolham as coberturas adequadas para cada tipo de edificação, que se leiam as Condições Gerais da Apólice e os riscos excluídos. É preciso ainda consultar as tabelas das seguradoras e fazer a correção dos valores segurados a cada renovação, pois, ainda que não haja sinistro, enquanto a apólice está em vigor, a garantia dos eventos cobertos está disponível.
Maria Celina G. M. Pereira
É síndica profissional, advogada e membro do Conselho de Síndicos do Secovi-SP.
Mais informações: mcelinapereira@hotmail.com
Matéria publicada na edição de dez/jan 2017 da Revista Direcional Condomínios
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