As mudanças introduzidas pelo novo Código Civil em 2002 e o advento da lei da ficha limpa em 2010 alteraram a maneira como se tratavam irregularidades nos comportamentos e nas práticas comerciais no Brasil.
A primeira instituiu novos marcos nas relações comerciais, e a segunda, que serve para barrar candidaturas de pessoas que tenham sido condenadas em última instância na Justiça, forjou uma nova forma de estabelecer o que é ou não correto em muitos setores.
Um deles foi o de condomínios, nos quais a contratação de profissionais administradores fez também com que fosse necessário criar mecanismos para fazer um pente-fino nos candidatos ao posto máximo do condomínio.
Nos condomínios nos quais não foi feita alteração no estatuto, a seleção é feita com base de que só pode se candidatar à vaga de síndico quem não tiver condenações na Justiça ou protestos em seu nome. Outros itens que podem na “lei da ficha limpa do condomínio” são condenações de ordem criminal, por exemplo. Mas os especialistas recomendam que qualquer alteração nos critérios de escolha conste na convenção do condomínio.
O advogado Victor Gurgel diz que o síndico pode ser um morador ou um profissional contratado, mas não há previsão legal para estes critérios de seleção. “A lei não veda explicitamente que pessoas com problemas de crédito ou processadas sejam impedidas de se candidatar a estes postos. É direito do condômino que esteja quite participar e votar nas deliberações da assembleia, segundo o artigo 1.335 do Código Civil. Há um entendimento assim de que o condômino inadimplente não pode participar da assembleia, não pode votar, nem ser eleito, sem, porém, vedação expressa”, diz.
O advogado ressalva que, se na convenção do condomínio constar esta proibição, a questão estará resolvida. Se não, uma assembleia convocada para este fim pode aprovar uma nova cláusula da convenção dos condomínios que queiram aderir a essa mudança. Na convenção deve constar que os interessados em exercer o cargo de síndico não devem ter nem ações perdidas nem protestos movidos contra ele na esfera civil e/ou criminal, por exemplo. As mudanças devem ser feitas por um advogado especializado.
Para alterar a convenção condominial e o regulamento interno é necessária uma votação, com quórum qualificado, em uma assembleia convocada para esse fim. Ou seja: essa informação deve constar já na convocação da assembleia. A depender da convenção, neste caso, o quórum é de dois terços de todos os proprietários. Para mudar o regulamento interno, o quórum é de maioria simples (50% mais um dos presentes).
Na prática
A administradora de condomínios Cristiane Soares, da empresa Ação Gestão de Condomínio, explica que esta é uma preocupação que deveria ter crescido, mas na prática isso não tem ocorrido. Na prática, ao contratar um profissional para esta função, a avaliação é mais pautada no histórico do(a) candidato(a) e a sua experiência na atividade. O certo é pedir certidões negativas do interessado no posto.
“Todos os meses quando a nossa empresa entrega o boleto de pagamento e a prestação de contas, juntando as certidões negativas. Muitos contratados fazem esta prática e outros não fazem porque não são cobrados, uma preocupação que os moradores de condomínios não estão tendo. Com a dinâmica diária dos fatos de cada dia, o síndico morador e o síndico administrador se envolvem para resolver os problemas, e isso acaba deixando de lado. Na esfera jurídica, a cada 30 ou 40 dias essa situação pode mudar. Aconselho que estas certidões sejam entregues pelo menos semestral ou anualmente”, diz Cristiane.
“A adequação dos estatutos ao Código Civil também vem sendo feita lentamente. Como houve um aumento na demanda por síndicos e administradoras como boom da construção civil, agora é que os problemas estão aparecendo. Alguns condomínios estão se adequando aos poucos, principalmente porque ainda não foi definindo a quem cabe fiscalizar os síndicos, se os conselhos Regional ou Federal de Administração. Por enquanto o assunto é tratado pela Confederação Nacional dos síndicos (Conase) porque hoje o síndico profissional é um gestor, um administrador”, finaliza.
