O síndico nada mais é que o representante máximo eleito dentro de um condomínio a fim de representá-lo, tendo, por sua vez, diversas atribuições e responsabilidades legais, algumas desconhecidas de seus destinatários.
Apesar de o condomínio edilício não ser administrado unicamente pelo síndico, de forma isolada, cujas decisões dependem, via de regra, de Assembleias Condominiais instituídas para tal fim, o administrador eleito deve agir em conformidade com as disposições elencadas, além da Convenção condominial, na lei civil vigente e, principalmente, nas determinações governamentais relacionadas à saúde pública, por atingirem de igual modo a coletividade condominial.
Dito de outro modo, o síndico deve pautar sua atuação profissional com vistas a resguardar a segurança, a saúde e a vida dos condôminos, nem que para isso tenha que promover medidas restritivas no condomínio no sentido do enfrentamento da pandemia de Covid-19, havendo a possibilidade de, oportunamente, convocar Assembleia para prestação de contas de seus atos e ratificação de suas decisões ou mesmo para responsabilizar-se por elas, inclusive por meio de medidas judiciais.
Neste sentido, em relação à Assembleia condominial, salutar destacar que até 30 de outubro do corrente ano ela poderá ocorrer de forma virtual, conforme estabeleceu a Lei nº 14.010/2020, conhecida como Lei da Pandemia, a qual estabeleceu dispositivos de caráter transitório e emergencial com o fito de regular as relações privadas em face da atual crise na saúde pública.
Em que pese o presidente da República ter vetado, por ora, o poder do síndico de restringir a utilização da área comum do condomínio visando, sobretudo, a evitar a proliferação do novo Coronavírus, notório consignar que o síndico, mesmo assim, possui poderes de administração expressos na lei correspondente (Lei no 4.591/64 e Código Civil), com o objetivo de impor limites à utilização nociva da propriedade comum, prestigiando, sobretudo, a saúde, segurança e integridade física dos condôminos.
Como exemplo, temos disposição inserida no Art. 1.348, Inciso V, do Código Civil, indicando que cabe ao síndico a diligência de conservação e a guarda das partes comuns do edifício, incluídas aí a sua higienização e segurança.
Assim, a atual crise sistêmica na saúde mundial confere arrimo ao condomínio, na figura de seu síndico, apto a promover a interdição temporária de áreas sociais e comuns de lazer, cuja não limitação, neste momento singular de pandemia, poderá acarretar riscos não só aos condôminos e funcionários, mas a toda uma coletividade.
Conforme orientação da Organização Mundial de Saúde (OMS), a melhor opção, no momento, para reduzir a velocidade do contágio da Covid-19 é o isolamento social, sobretudo diante da falta de vacina e medicamentos efetivos, de modo que essa medida deve ser uma prática coletiva importante e constante nos condomínios residenciais.
Mesmo diante de eventual ausência de previsão expressa na Convenção condominial, o síndico deve tomar medidas limitativas quanto à propagação de doenças contagiosas no ambiente coletivo, como, por exemplo, a limpeza e desinfecção mais rigorosa das áreas com o maior movimento de pessoas; obrigatoriedade do uso de máscaras pelos moradores e funcionários nas áreas comuns; proibição de entregadores no interior do edifício etc.
Caso haja infração das medidas supracitadas, poderão ser aplicadas advertências e multas, desde que haja previsão na Convenção do condomínio ou em Assembleia destinada a essa finalidade, além da devida publicidade, seja por meio de circulares nos elevadores ou em outros meios físicos e/ou eletrônicos.
Vale dizer, em que pese as limitações do direito de propriedade serem excepcionais, o direito coletivo deve se sobrepor ao direito particular/individual, tendo em vista a supremacia do direito à vida e à saúde, prestigiando sobremodo o princípio da dignidade da pessoa humana, esculpido em nossa Constituição Federal.
Por fim, malgrado a observância da quarentena não estar sendo cumprida por todos de forma uniforme, os síndicos podem (e devem) tomar medidas restritivas visando o bem maior, da coletividade, levando, assim, a uma redução na sobrecarga nos hospitais, além de poupar vizinhos vulneráveis ao contágio involuntário, sendo que tem sido o entendimento predominante dos tribunais, qual seja a legalidade do administrador condominial em impor limitações às áreas comuns do condomínio em razão da atual crise sanitária.
Lucas Nowill de Azevedo
Advogado formado na Universidade Católica de Santos (2013), é pós-graduado em Direito Processual Civil e Direito Consumerista pela Faculdade Damásio de Jesus (2015) e Mestre em Direitos Humanos pela Universidade de São Paulo (2019). Atuou como advogado de bancos nacionais e internacionais, foi coordenador jurídico da Uber na Baixada Santista e da APAE. Atualmente é Corregedor Geral do Município de Cabreúva (SP) e membro das Comissões de Direito Civil, Consumerista e Direito das Pessoas com Deficiência da Ordem dos Advogados do Brasil – Subseção Santos.
Mais informações: lucas.nowilladv@gmail.com
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